文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 曾樹(shù)佳

前段時(shí)間，王成在上海看了一套二手房，他清了下手頭的積蓄，感覺(jué)預(yù)算不足，決定先緩緩，以后再考慮。

不曾想，才過(guò)了幾天，中介就又聯(lián)系到他：“這套房子又降價(jià)了，房東很急，你抽空來(lái)看下?！蓖醭煽粗薪?390萬(wàn)的報(bào)價(jià)，確實(shí)比較驚訝，因?yàn)檫@個(gè)價(jià)格，比他認(rèn)知的市場(chǎng)價(jià)，低了200多萬(wàn)，入手即賺。

(相關(guān)資料圖)

盡管中介不厭其煩地發(fā)來(lái)信息，講述著樓盤(pán)保值增值的前景，但王成仍不著急做決定，他陷入了沉思。

最近二手豪宅降價(jià)的消息并不少，5月，甚至瘋傳天臺(tái)家園有一套別墅，急降500萬(wàn)，還送一臺(tái)賓利。

“魔都”上海的豪宅市場(chǎng)，確實(shí)有點(diǎn)魔幻。由于一二手房?jī)r(jià)倒掛，許多“投資客”，急著打新賺取差價(jià)，卻忽略了背后豪宅交易市場(chǎng)，微妙的變化。

相比普通住宅，位于“塔尖”的豪宅，市場(chǎng)小眾、也更具備韌性。這些年來(lái)，高凈值人群一直相信，樓市復(fù)蘇，豪宅先行，而樓市下跌，豪宅也能憑借稀缺性，走出獨(dú)立行情，保值增值。

但眼下，豪宅的造富故事，似乎沒(méi)有之前那么牢不可破了。在深度的調(diào)控期內(nèi)，樓市遇冷，豪宅也受到了一些影響。

去年，北上廣深四座一線城市，總價(jià)1000萬(wàn)元的二手房成交套數(shù)，為10504套，總套數(shù)已創(chuàng)近年來(lái)新低，同比2021年下降了44.42%。

在那些城市的熱門(mén)區(qū)域，到處都能找到高端物業(yè)的降價(jià)案例。

冷熱“虛像”

翻開(kāi)6月的日歷，一則《搖號(hào)暫停公告》，猶如深水炸彈，在豪宅圈里瞬間炸開(kāi)。

位于上海徐匯濱江核心區(qū)域的云錦東方，樓盤(pán)交易突然被叫停。開(kāi)發(fā)商稱(chēng)“搖號(hào)選房時(shí)間暫不確定”，只能安排退起了認(rèn)購(gòu)金。

云錦東方的認(rèn)購(gòu)門(mén)檻并不低。其中包括，要求500萬(wàn)元的認(rèn)籌金，以及首套900萬(wàn)元、二套2900萬(wàn)元的凍資，且規(guī)定要凍資20多天……但它背后投資收益的吸引力，足以讓層層認(rèn)購(gòu)門(mén)檻，形同虛設(shè)。

一二手倒掛的現(xiàn)象，再次出現(xiàn)。項(xiàng)目整體備案均價(jià)為每平方米16.49萬(wàn)，其中洋房均價(jià)約13.2萬(wàn)，而其周邊二手房?jī)r(jià)格約20多萬(wàn)?？傮w算下來(lái)，買(mǎi)到該房后，最高總價(jià)差可高達(dá)2000多萬(wàn)元，可謂是“買(mǎi)到就是賺到”。

于是，5月中旬，云錦東方的認(rèn)購(gòu)現(xiàn)場(chǎng)，“結(jié)婚黃?！薄百Y金黃?！薄按贮S?！钡?，齊齊出現(xiàn)。截止云錦東方三期認(rèn)籌結(jié)束，項(xiàng)目總認(rèn)購(gòu)客戶突破700組，認(rèn)購(gòu)率約667%，成為上海最難買(mǎi)到的樓盤(pán)之一。

但這番熱鬧的場(chǎng)景，最終被潑了一盆“冷水”?！胺孔〔怀础钡幕{(diào)仍在持續(xù)，亂象的苗頭一旦引發(fā)關(guān)注，就會(huì)被去除。

不過(guò)，許多人仍將這次“搶購(gòu)”，當(dāng)作是豪宅熱度持續(xù)的縮影之一。

這確有數(shù)據(jù)支撐。據(jù)統(tǒng)計(jì)，前5月，上海1000萬(wàn)至3000萬(wàn)的新房，成交了6313套，同比提升了73%；3000萬(wàn)至5000萬(wàn)的新房成交數(shù)量，增幅為34%；5000萬(wàn)以上的增幅為6%?！帮h紅”現(xiàn)象，似乎在訴說(shuō)著豪宅的堅(jiān)挺。

但云錦東方的認(rèn)購(gòu)事件，也讓一池春水泛起了漣漪。6月7日，上海公布第五批次集中入市新房，總計(jì)26個(gè)項(xiàng)目，其中均價(jià)10萬(wàn)/平方米以上的項(xiàng)目卻無(wú)一在列，打破今年以來(lái)的官方集中推盤(pán)慣例。

蝴蝶效應(yīng)正在不斷顯現(xiàn)。上海部分豪宅項(xiàng)目受云錦東方事件影響，正被延期入市，轉(zhuǎn)入觀望狀態(tài)。比如綠城外灘蘭庭二期，原計(jì)劃在6月初入市，現(xiàn)已確定要到7月份才會(huì)獲準(zhǔn)銷(xiāo)售?！?/p>

另一邊，上海二手豪宅的掛牌量，正在增長(zhǎng)；而價(jià)格，則有所下跌。

不久前，“上海二手房掛牌40萬(wàn)套”的說(shuō)法，便在網(wǎng)上瘋傳，引發(fā)熱議。盡管這項(xiàng)數(shù)據(jù)的可信度受到質(zhì)疑，但房子掛牌數(shù)量上漲的現(xiàn)象，確乎存在。

在購(gòu)房群里，還流傳著一張豪宅的掛牌量新高圖。其中列舉了世茂濱江花園、仁恒濱江花園、中遠(yuǎn)兩灣城、翠湖天地、融創(chuàng)濱江壹號(hào)院等13個(gè)項(xiàng)目的掛牌量，每個(gè)都寫(xiě)著“新高”“多年未見(jiàn)”等字眼。

掛牌量增加，購(gòu)房者似乎有了更大的議價(jià)空間。目前上海豪宅的掛牌價(jià)和成交價(jià)的差距有所增大，普遍在5%以上，更有甚者達(dá)到了20%。

有統(tǒng)計(jì)稱(chēng)，近期，除云錦東方之外，陸家嘴壹號(hào)院、濱江凱旋門(mén)、露香園等高端住宅項(xiàng)目，掛牌價(jià)的降幅區(qū)間，也達(dá)到100萬(wàn)至500萬(wàn)元。而過(guò)去兩年創(chuàng)造許多成交單價(jià)、總價(jià)紀(jì)錄的翠湖天地，同樣出現(xiàn)了降價(jià)的情況。

上海的豪宅，向來(lái)能走出獨(dú)立行情，即便是近年來(lái)的疫情，也無(wú)法撼動(dòng)它的交易成色，在樓市低迷的曲線中，它總是萬(wàn)綠叢中一點(diǎn)紅。如今，許多購(gòu)房者，正在重新審視豪宅市場(chǎng)中的微妙變化。

“塔尖”失色

處于金字塔尖，因保值、增值而備受追捧的豪宅，時(shí)不時(shí)會(huì)遇冷。

去年出現(xiàn)豪宅市場(chǎng)降溫的情況，要數(shù)上海、深圳、杭州比較明顯。

特別是2022年下半年，上海解封后，二手豪宅曾出現(xiàn)過(guò)2個(gè)月的上升期，市場(chǎng)呈亢奮狀態(tài)，可到了四季度，卻調(diào)轉(zhuǎn)了勢(shì)頭，一些位于上海濱江的項(xiàng)目，甚至房?jī)r(jià)下行超30%。

今年，在一波“小陽(yáng)春”的托舉下，各座城市的豪宅，也一度開(kāi)啟了點(diǎn)狀復(fù)蘇的局面，只是持續(xù)的時(shí)間不長(zhǎng)。

連被視為撿漏勝地的法拍市場(chǎng)中，也有豪宅經(jīng)歷了多次掛牌，在流拍中連番降價(jià)。

6月1日，京東法拍平臺(tái)掛出了深圳恒裕濱城二期一套面積278.6平方米的法拍房，這套房源，正是上個(gè)月吸引過(guò)萬(wàn)關(guān)注的二拍房源。

初次拍賣(mài)時(shí)，其起拍價(jià)為1.07億，最終流拍；二拍起拍價(jià)降至8560萬(wàn)元，最終在5月底又因無(wú)人競(jìng)價(jià)遭流拍。6月份第三次被拿出來(lái)拍賣(mài)，起價(jià)是6800多萬(wàn)，相比于首拍價(jià)，足足跌了36.4%。

深圳的豪宅市場(chǎng)，在過(guò)去的一年時(shí)間內(nèi)，價(jià)格下跌的樓盤(pán)數(shù)量較多。

從去年五月到今年五月，深圳福田與南山區(qū)的豪宅盤(pán)漲跌幅情況，差異很大。30個(gè)掛盤(pán)量較高的樓盤(pán)中，有16個(gè)樓盤(pán)價(jià)格下滑。

其中跌幅最高的，是福田百花片區(qū)的國(guó)城花園，從30萬(wàn)元/平方米下跌至20萬(wàn)元/平方米；其次是南山區(qū)蛇口的海上花世界雙璽花園三期、深圳灣的翡翠海岸下跌了14%。

而恒裕濱城二期近一年的掛牌價(jià)，則出現(xiàn)了11.8%的跌幅，單價(jià)從37.5萬(wàn)跌至33萬(wàn)，在深圳灣片區(qū)的豪宅中跌幅僅次于翡翠海岸。由此可見(jiàn)，恒裕濱城二期的法拍房多次流拍，與該項(xiàng)目二手價(jià)格的下跌不無(wú)關(guān)系。

在灣區(qū)，另一個(gè)城市廣州，也出現(xiàn)了類(lèi)似的情況。

核心區(qū)珠江新城的豪宅動(dòng)態(tài)，是整座城市的風(fēng)向標(biāo)。據(jù)媒體統(tǒng)計(jì)，位于珠江新城中區(qū)的熱門(mén)樓盤(pán)中?；ǔ菫?，5月成交平均單價(jià)為17.23萬(wàn)元/平方米，比2月下降了2.5萬(wàn)元/平方米。

而保利心語(yǔ)花園5月的成交均價(jià)約14.31萬(wàn)/平方米，比2月下降了3200元/平方米。

在熙攘的一線城市，豪宅總體的交易境況變化，最具代表性。去年，上海、北京、廣州、深圳四座城市，二手房單價(jià)15萬(wàn)元以上的成交套數(shù)，分別為278套、187套、43套、18套，對(duì)應(yīng)的跌幅為35%、36%、9%、95%。

若把時(shí)間線拉長(zhǎng)，則更為一目了然。

2018年至2022年，四座一線城市，總價(jià)1000萬(wàn)元以上的二手房成交總套數(shù)，分別為11529套、13953套、22827套、18900套、10504套，直至去年，總套數(shù)已創(chuàng)近年來(lái)新低，同比2021年下降了44.42%。

樓市“待解”

外界向來(lái)都喜歡對(duì)豪宅的造富神話，津津樂(lè)道。

自去年以來(lái)，不少公眾人物將手持的高端物業(yè)，向市場(chǎng)拋售。

比如，張藝謀被傳出售位于無(wú)錫的一套別墅，掛牌3500萬(wàn)，最終以6100萬(wàn)成交；王祖藍(lán)以4580萬(wàn)港元，賣(mài)掉了他在香港的豪宅。而不久前，也有消息稱(chēng)孟晚舟出售香港豪宅，十年時(shí)間內(nèi)升值60%，大賺1129萬(wàn)港元。

一進(jìn)一出，只要手握優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，坐等升值，時(shí)間自然會(huì)給豪宅鍍金，最終在賣(mài)出去的時(shí)候，收到不菲的回報(bào)。然而，目前的市場(chǎng)環(huán)境，似乎已悄然改變。

網(wǎng)友披露了一個(gè)案例：兩周前剛剛拍下上海翠湖天地二期的一套房，買(mǎi)家轉(zhuǎn)手二手掛牌，一路從2980萬(wàn)元，斷崖式降價(jià)到2580萬(wàn)元?！榜R上就要交余款了，火燒眉毛都不足以形容先買(mǎi)后賣(mài)的過(guò)山車(chē)玩法?！?/p>

可見(jiàn)，“買(mǎi)豪宅就一定會(huì)保值增值”的觀念，也并非那么牢不可破。

二手豪宅遇冷，背后的原因很復(fù)雜，有的是為了換取現(xiàn)金，有的是想賣(mài)舊打新，利用一二手房倒掛的現(xiàn)象賺取差價(jià)，也有的是對(duì)樓市后續(xù)的信心不足，處于觀望狀態(tài)。

做豪宅的地產(chǎn)商，以往自稱(chēng)是高周轉(zhuǎn)時(shí)代的清醒者，多年磨一劍，注重打磨，既有利潤(rùn)又有現(xiàn)金流，財(cái)務(wù)健康。如今，他們之中，也有部分主體，在地產(chǎn)寒冬中挺不住了。

前不久，京東拍賣(mài)網(wǎng)上，關(guān)于“北京赫華恒瑞房地產(chǎn)不良債權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目”引發(fā)關(guān)注。這一不良資產(chǎn)包，價(jià)值46.95億元，底層資產(chǎn)為北京頂豪萬(wàn)柳書(shū)院75套房產(chǎn)。

從拍賣(mài)信息上看，這項(xiàng)債權(quán)實(shí)際到期日為2025年3月，距今仍有兩年時(shí)間，但債權(quán)人中國(guó)信達(dá)提及，債務(wù)人曾存在逾期等違約情形。換而言之，中國(guó)信達(dá)此番拍賣(mài)債權(quán)，是為了防止債權(quán)最終無(wú)法收回，提前追討債務(wù)。

作為共同債務(wù)人的中赫集團(tuán)，存在多個(gè)被執(zhí)行人信息。資料顯示，這兩年，中赫集團(tuán)新增5條被執(zhí)行人信息，被執(zhí)行總金額超11億元。

而自進(jìn)入上海以來(lái)，30年只推出十余個(gè)高端住宅項(xiàng)目的仁恒置地，旗下紅盤(pán)仁恒海上源，也陷入“質(zhì)量門(mén)”風(fēng)波，并被傳裁員。向來(lái)“慢功精做”的仁恒處在輿論的浪尖，讓人頗為意外。

豪宅是樓市最后的試金石，眼下它出現(xiàn)了一些遇冷的情況，雖不像外界所說(shuō)的“拋售”那般嚴(yán)重，但也可以從側(cè)面窺探樓市整體的成色。

過(guò)去的5月，樓市延續(xù)平淡，重點(diǎn)30城供應(yīng)一降再降，僅為2019-2021年同期一半，成交環(huán)比下挫8%，同比增長(zhǎng)22%，絕對(duì)量基本回落到2月水平。在去年低基數(shù)的襯托下，前5月累計(jì)成交，才有了28%的上漲幅度。

6月已經(jīng)過(guò)半，但業(yè)內(nèi)期待的年中回暖，仍在被輕描淡寫(xiě)。尤其是二手房，6月6月5日至11日，10城成交量環(huán)比下降4.61%，其中3城上漲，7城下滑；12日至18日，10城成交量環(huán)比下降3.56%，其中僅2城上漲，其余8城全部下滑。

日前，央行公布了最新一期LPR利率，1年期和5年期以上LPR均下調(diào)了10個(gè)基點(diǎn)。時(shí)隔9個(gè)月再次降息，正被期待能凸顯成效。

（文中“王成”為化名。）