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熱門(mén):豪宅失色丨封面文章

文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 曾樹(shù)佳

前段時(shí)間,王成在上海看了一套二手房,他清了下手頭的積蓄,感覺(jué)預(yù)算不足,決定先緩緩,以后再考慮。

不曾想,才過(guò)了幾天,中介就又聯(lián)系到他:“這套房子又降價(jià)了,房東很急,你抽空來(lái)看下?!蓖醭煽粗薪?390萬(wàn)的報(bào)價(jià),確實(shí)比較驚訝,因?yàn)檫@個(gè)價(jià)格,比他認(rèn)知的市場(chǎng)價(jià),低了200多萬(wàn),入手即賺。


(相關(guān)資料圖)

盡管中介不厭其煩地發(fā)來(lái)信息,講述著樓盤(pán)保值增值的前景,但王成仍不著急做決定,他陷入了沉思。

最近二手豪宅降價(jià)的消息并不少,5月,甚至瘋傳天臺(tái)家園有一套別墅,急降500萬(wàn),還送一臺(tái)賓利。

“魔都”上海的豪宅市場(chǎng),確實(shí)有點(diǎn)魔幻。由于一二手房?jī)r(jià)倒掛,許多“投資客”,急著打新賺取差價(jià),卻忽略了背后豪宅交易市場(chǎng),微妙的變化。

相比普通住宅,位于“塔尖”的豪宅,市場(chǎng)小眾、也更具備韌性。這些年來(lái),高凈值人群一直相信,樓市復(fù)蘇,豪宅先行,而樓市下跌,豪宅也能憑借稀缺性,走出獨(dú)立行情,保值增值。

但眼下,豪宅的造富故事,似乎沒(méi)有之前那么牢不可破了。在深度的調(diào)控期內(nèi),樓市遇冷,豪宅也受到了一些影響。

去年,北上廣深四座一線城市,總價(jià)1000萬(wàn)元的二手房成交套數(shù),為10504套,總套數(shù)已創(chuàng)近年來(lái)新低,同比2021年下降了44.42%。

在那些城市的熱門(mén)區(qū)域,到處都能找到高端物業(yè)的降價(jià)案例。

冷熱“虛像”

翻開(kāi)6月的日歷,一則《搖號(hào)暫停公告》,猶如深水炸彈,在豪宅圈里瞬間炸開(kāi)。

位于上海徐匯濱江核心區(qū)域的云錦東方,樓盤(pán)交易突然被叫停。開(kāi)發(fā)商稱(chēng)“搖號(hào)選房時(shí)間暫不確定”,只能安排退起了認(rèn)購(gòu)金。

云錦東方的認(rèn)購(gòu)門(mén)檻并不低。其中包括,要求500萬(wàn)元的認(rèn)籌金,以及首套900萬(wàn)元、二套2900萬(wàn)元的凍資,且規(guī)定要凍資20多天……但它背后投資收益的吸引力,足以讓層層認(rèn)購(gòu)門(mén)檻,形同虛設(shè)。

一二手倒掛的現(xiàn)象,再次出現(xiàn)。項(xiàng)目整體備案均價(jià)為每平方米16.49萬(wàn),其中洋房均價(jià)約13.2萬(wàn),而其周邊二手房?jī)r(jià)格約20多萬(wàn)??傮w算下來(lái),買(mǎi)到該房后,最高總價(jià)差可高達(dá)2000多萬(wàn)元,可謂是“買(mǎi)到就是賺到”。

于是,5月中旬,云錦東方的認(rèn)購(gòu)現(xiàn)場(chǎng),“結(jié)婚黃?!薄百Y金黃?!薄按贮S?!钡?,齊齊出現(xiàn)。截止云錦東方三期認(rèn)籌結(jié)束,項(xiàng)目總認(rèn)購(gòu)客戶突破700組,認(rèn)購(gòu)率約667%,成為上海最難買(mǎi)到的樓盤(pán)之一。

但這番熱鬧的場(chǎng)景,最終被潑了一盆“冷水”?!胺孔〔怀础钡幕{(diào)仍在持續(xù),亂象的苗頭一旦引發(fā)關(guān)注,就會(huì)被去除。

不過(guò),許多人仍將這次“搶購(gòu)”,當(dāng)作是豪宅熱度持續(xù)的縮影之一。

這確有數(shù)據(jù)支撐。據(jù)統(tǒng)計(jì),前5月,上海1000萬(wàn)至3000萬(wàn)的新房,成交了6313套,同比提升了73%;3000萬(wàn)至5000萬(wàn)的新房成交數(shù)量,增幅為34%;5000萬(wàn)以上的增幅為6%?!帮h紅”現(xiàn)象,似乎在訴說(shuō)著豪宅的堅(jiān)挺。

但云錦東方的認(rèn)購(gòu)事件,也讓一池春水泛起了漣漪。6月7日,上海公布第五批次集中入市新房,總計(jì)26個(gè)項(xiàng)目,其中均價(jià)10萬(wàn)/平方米以上的項(xiàng)目卻無(wú)一在列,打破今年以來(lái)的官方集中推盤(pán)慣例。

蝴蝶效應(yīng)正在不斷顯現(xiàn)。上海部分豪宅項(xiàng)目受云錦東方事件影響,正被延期入市,轉(zhuǎn)入觀望狀態(tài)。比如綠城外灘蘭庭二期,原計(jì)劃在6月初入市,現(xiàn)已確定要到7月份才會(huì)獲準(zhǔn)銷(xiāo)售?!?/p>

另一邊,上海二手豪宅的掛牌量,正在增長(zhǎng);而價(jià)格,則有所下跌。

不久前,“上海二手房掛牌40萬(wàn)套”的說(shuō)法,便在網(wǎng)上瘋傳,引發(fā)熱議。盡管這項(xiàng)數(shù)據(jù)的可信度受到質(zhì)疑,但房子掛牌數(shù)量上漲的現(xiàn)象,確乎存在。

在購(gòu)房群里,還流傳著一張豪宅的掛牌量新高圖。其中列舉了世茂濱江花園、仁恒濱江花園、中遠(yuǎn)兩灣城、翠湖天地、融創(chuàng)濱江壹號(hào)院等13個(gè)項(xiàng)目的掛牌量,每個(gè)都寫(xiě)著“新高”“多年未見(jiàn)”等字眼。

掛牌量增加,購(gòu)房者似乎有了更大的議價(jià)空間。目前上海豪宅的掛牌價(jià)和成交價(jià)的差距有所增大,普遍在5%以上,更有甚者達(dá)到了20%。

有統(tǒng)計(jì)稱(chēng),近期,除云錦東方之外,陸家嘴壹號(hào)院、濱江凱旋門(mén)、露香園等高端住宅項(xiàng)目,掛牌價(jià)的降幅區(qū)間,也達(dá)到100萬(wàn)至500萬(wàn)元。而過(guò)去兩年創(chuàng)造許多成交單價(jià)、總價(jià)紀(jì)錄的翠湖天地,同樣出現(xiàn)了降價(jià)的情況。

上海的豪宅,向來(lái)能走出獨(dú)立行情,即便是近年來(lái)的疫情,也無(wú)法撼動(dòng)它的交易成色,在樓市低迷的曲線中,它總是萬(wàn)綠叢中一點(diǎn)紅。如今,許多購(gòu)房者,正在重新審視豪宅市場(chǎng)中的微妙變化。

“塔尖”失色

處于金字塔尖,因保值、增值而備受追捧的豪宅,時(shí)不時(shí)會(huì)遇冷。

去年出現(xiàn)豪宅市場(chǎng)降溫的情況,要數(shù)上海、深圳、杭州比較明顯。

特別是2022年下半年,上海解封后,二手豪宅曾出現(xiàn)過(guò)2個(gè)月的上升期,市場(chǎng)呈亢奮狀態(tài),可到了四季度,卻調(diào)轉(zhuǎn)了勢(shì)頭,一些位于上海濱江的項(xiàng)目,甚至房?jī)r(jià)下行超30%。

今年,在一波“小陽(yáng)春”的托舉下,各座城市的豪宅,也一度開(kāi)啟了點(diǎn)狀復(fù)蘇的局面,只是持續(xù)的時(shí)間不長(zhǎng)。

連被視為撿漏勝地的法拍市場(chǎng)中,也有豪宅經(jīng)歷了多次掛牌,在流拍中連番降價(jià)。

6月1日,京東法拍平臺(tái)掛出了深圳恒裕濱城二期一套面積278.6平方米的法拍房,這套房源,正是上個(gè)月吸引過(guò)萬(wàn)關(guān)注的二拍房源。

初次拍賣(mài)時(shí),其起拍價(jià)為1.07億,最終流拍;二拍起拍價(jià)降至8560萬(wàn)元,最終在5月底又因無(wú)人競(jìng)價(jià)遭流拍。6月份第三次被拿出來(lái)拍賣(mài),起價(jià)是6800多萬(wàn),相比于首拍價(jià),足足跌了36.4%。

深圳的豪宅市場(chǎng),在過(guò)去的一年時(shí)間內(nèi),價(jià)格下跌的樓盤(pán)數(shù)量較多。

從去年五月到今年五月,深圳福田與南山區(qū)的豪宅盤(pán)漲跌幅情況,差異很大。30個(gè)掛盤(pán)量較高的樓盤(pán)中,有16個(gè)樓盤(pán)價(jià)格下滑。

其中跌幅最高的,是福田百花片區(qū)的國(guó)城花園,從30萬(wàn)元/平方米下跌至20萬(wàn)元/平方米;其次是南山區(qū)蛇口的海上花世界雙璽花園三期、深圳灣的翡翠海岸下跌了14%。

而恒裕濱城二期近一年的掛牌價(jià),則出現(xiàn)了11.8%的跌幅,單價(jià)從37.5萬(wàn)跌至33萬(wàn),在深圳灣片區(qū)的豪宅中跌幅僅次于翡翠海岸。由此可見(jiàn),恒裕濱城二期的法拍房多次流拍,與該項(xiàng)目二手價(jià)格的下跌不無(wú)關(guān)系。

在灣區(qū),另一個(gè)城市廣州,也出現(xiàn)了類(lèi)似的情況。

核心區(qū)珠江新城的豪宅動(dòng)態(tài),是整座城市的風(fēng)向標(biāo)。據(jù)媒體統(tǒng)計(jì),位于珠江新城中區(qū)的熱門(mén)樓盤(pán)中?;ǔ菫?,5月成交平均單價(jià)為17.23萬(wàn)元/平方米,比2月下降了2.5萬(wàn)元/平方米。

而保利心語(yǔ)花園5月的成交均價(jià)約14.31萬(wàn)/平方米,比2月下降了3200元/平方米。

在熙攘的一線城市,豪宅總體的交易境況變化,最具代表性。去年,上海、北京、廣州、深圳四座城市,二手房單價(jià)15萬(wàn)元以上的成交套數(shù),分別為278套、187套、43套、18套,對(duì)應(yīng)的跌幅為35%、36%、9%、95%。

若把時(shí)間線拉長(zhǎng),則更為一目了然。

2018年至2022年,四座一線城市,總價(jià)1000萬(wàn)元以上的二手房成交總套數(shù),分別為11529套、13953套、22827套、18900套、10504套,直至去年,總套數(shù)已創(chuàng)近年來(lái)新低,同比2021年下降了44.42%。

樓市“待解”

外界向來(lái)都喜歡對(duì)豪宅的造富神話,津津樂(lè)道。

自去年以來(lái),不少公眾人物將手持的高端物業(yè),向市場(chǎng)拋售。

比如,張藝謀被傳出售位于無(wú)錫的一套別墅,掛牌3500萬(wàn),最終以6100萬(wàn)成交;王祖藍(lán)以4580萬(wàn)港元,賣(mài)掉了他在香港的豪宅。而不久前,也有消息稱(chēng)孟晚舟出售香港豪宅,十年時(shí)間內(nèi)升值60%,大賺1129萬(wàn)港元。

一進(jìn)一出,只要手握優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),坐等升值,時(shí)間自然會(huì)給豪宅鍍金,最終在賣(mài)出去的時(shí)候,收到不菲的回報(bào)。然而,目前的市場(chǎng)環(huán)境,似乎已悄然改變。

網(wǎng)友披露了一個(gè)案例:兩周前剛剛拍下上海翠湖天地二期的一套房,買(mǎi)家轉(zhuǎn)手二手掛牌,一路從2980萬(wàn)元,斷崖式降價(jià)到2580萬(wàn)元?!榜R上就要交余款了,火燒眉毛都不足以形容先買(mǎi)后賣(mài)的過(guò)山車(chē)玩法?!?/p>

可見(jiàn),“買(mǎi)豪宅就一定會(huì)保值增值”的觀念,也并非那么牢不可破。

二手豪宅遇冷,背后的原因很復(fù)雜,有的是為了換取現(xiàn)金,有的是想賣(mài)舊打新,利用一二手房倒掛的現(xiàn)象賺取差價(jià),也有的是對(duì)樓市后續(xù)的信心不足,處于觀望狀態(tài)。

做豪宅的地產(chǎn)商,以往自稱(chēng)是高周轉(zhuǎn)時(shí)代的清醒者,多年磨一劍,注重打磨,既有利潤(rùn)又有現(xiàn)金流,財(cái)務(wù)健康。如今,他們之中,也有部分主體,在地產(chǎn)寒冬中挺不住了。

前不久,京東拍賣(mài)網(wǎng)上,關(guān)于“北京赫華恒瑞房地產(chǎn)不良債權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目”引發(fā)關(guān)注。這一不良資產(chǎn)包,價(jià)值46.95億元,底層資產(chǎn)為北京頂豪萬(wàn)柳書(shū)院75套房產(chǎn)。

從拍賣(mài)信息上看,這項(xiàng)債權(quán)實(shí)際到期日為2025年3月,距今仍有兩年時(shí)間,但債權(quán)人中國(guó)信達(dá)提及,債務(wù)人曾存在逾期等違約情形。換而言之,中國(guó)信達(dá)此番拍賣(mài)債權(quán),是為了防止債權(quán)最終無(wú)法收回,提前追討債務(wù)。

作為共同債務(wù)人的中赫集團(tuán),存在多個(gè)被執(zhí)行人信息。資料顯示,這兩年,中赫集團(tuán)新增5條被執(zhí)行人信息,被執(zhí)行總金額超11億元。

而自進(jìn)入上海以來(lái),30年只推出十余個(gè)高端住宅項(xiàng)目的仁恒置地,旗下紅盤(pán)仁恒海上源,也陷入“質(zhì)量門(mén)”風(fēng)波,并被傳裁員。向來(lái)“慢功精做”的仁恒處在輿論的浪尖,讓人頗為意外。

豪宅是樓市最后的試金石,眼下它出現(xiàn)了一些遇冷的情況,雖不像外界所說(shuō)的“拋售”那般嚴(yán)重,但也可以從側(cè)面窺探樓市整體的成色。

過(guò)去的5月,樓市延續(xù)平淡,重點(diǎn)30城供應(yīng)一降再降,僅為2019-2021年同期一半,成交環(huán)比下挫8%,同比增長(zhǎng)22%,絕對(duì)量基本回落到2月水平。在去年低基數(shù)的襯托下,前5月累計(jì)成交,才有了28%的上漲幅度。

6月已經(jīng)過(guò)半,但業(yè)內(nèi)期待的年中回暖,仍在被輕描淡寫(xiě)。尤其是二手房,6月6月5日至11日,10城成交量環(huán)比下降4.61%,其中3城上漲,7城下滑;12日至18日,10城成交量環(huán)比下降3.56%,其中僅2城上漲,其余8城全部下滑。

日前,央行公布了最新一期LPR利率,1年期和5年期以上LPR均下調(diào)了10個(gè)基點(diǎn)。時(shí)隔9個(gè)月再次降息,正被期待能凸顯成效。

(文中“王成”為化名。)

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