買房之前 李詠濤?

【資料圖】

深圳出現(xiàn)了全中國最后悔的人。

特別是在蛇口、寶中，有幾個(gè)捂盤的豪宅、公寓老板很有些頭疼。

兩年前，他們的樓盤可以高價(jià)出售，但因?yàn)橄胭嵉母啵ɑ蛟谙朕k法“突破”限價(jià)）導(dǎo)致拖到現(xiàn)在都沒賣。老板們現(xiàn)在想的，是如何降價(jià)出貨。

他們的悔恨，是因?yàn)橥蝗徽驹诹朔康禺a(chǎn)和城市的大周期的轉(zhuǎn)折點(diǎn)上，開發(fā)商和居民的資產(chǎn)負(fù)債表一步步縮退。

而這樣的事，曾經(jīng)在歷史上反復(fù)上演。在賣樓的背后，是城市演進(jìn)的大周期。深圳歷史上經(jīng)歷的經(jīng)濟(jì)沖擊，極大地改變了城市中心的形態(tài)。

而這些危機(jī)，從長期來看，卻是需要被“感謝”的。

為什么說這樣的話？

四次危機(jī)沖擊深圳中心演進(jìn)

先從幾次危機(jī)對城市中心的“沖擊-回應(yīng)”來看。

1980年代以來，深圳經(jīng)歷了至少四次周期性經(jīng)濟(jì)危機(jī)。正好，深圳作為一座新城市，其開發(fā)時(shí)間和空間具有明顯的一致性，大概每10-15年形成一個(gè)新城區(qū)。

1993年的宏觀調(diào)控影響了羅湖。

1998年的亞洲金融危機(jī)影響了福田中心區(qū)。

2008年的全球金融危機(jī)影響了南山（后海）。

2020年一直到今天的經(jīng)濟(jì)周期中，無論是市中心宏大的工地，還是遠(yuǎn)郊綿延的高樓，正在經(jīng)歷著磨難……

當(dāng)然，每一次的危機(jī)并不是定向打擊，它影響著整個(gè)城市、國家甚至全球。

只不過，當(dāng)時(shí)正在建設(shè)的新中心所受到的沖擊，更容易集中體現(xiàn)出來。

1.兩次打擊讓羅湖一蹶不振？

羅湖中心是深圳用最快速度建成的中心城區(qū)，到1992年，高樓云集的人民南，已經(jīng)是中國最高檔的城市中心。

有一位攝影師告訴我，現(xiàn)在拍攝城市景觀，最好的地方還是在羅湖，哪兒的高樓更密集壯觀。

攝影師拍不出來的，是羅湖壯觀高樓背后的故事。

1991年，羅湖樓市的熾熱，比2020年的南山更烈。它孕育了中國房地產(chǎn)行業(yè)，也造就了最早的“地產(chǎn)泡沫”。

1993年宏觀調(diào)控，羅湖樓市泡沫瞬間破裂。1998年亞洲金融危機(jī)，再次襲擊深港樓市。羅湖至少出現(xiàn)了14個(gè)爛尾樓。

萬科建設(shè)中的超高層寫字樓海神廣場，被迫改為住宅；

深南東路從文錦路到人民橋這個(gè)曾經(jīng)的黃金地段，留下了好幾棟標(biāo)志性爛尾樓：中國第一高爛尾樓賢成廣場（鴻昌廣場）、大金牙（新世紀(jì)廣場，后被萬科改為公寓盤活）、東門大廈、亞洲大廈。

房地產(chǎn)賺快錢模式，在羅湖造成了兩個(gè)明顯的后果：

一是在大力發(fā)展房地產(chǎn)的時(shí)候，沒有考慮到房地產(chǎn)產(chǎn)品本身的變化。私家車大量普及，是從2000年開始的，而羅湖中心規(guī)劃早于私家車時(shí)代，導(dǎo)致羅湖停車位普遍不足。另外，各大廈樓層偏低，且?guī)缀跞糠指钿N售。

二是高成本把商業(yè)業(yè)態(tài)擠壓到福田。那時(shí)候還沒有電商，但倉儲式購物、大型購物中心等新業(yè)態(tài)開始出現(xiàn)，高容積率和高租金都無法培育它們。

比較突出的一個(gè)例子是東門商圈的“人為破壞”。東門老街商圈，曾經(jīng)是深圳唯一的商業(yè)目的地，也是深圳最早舊改的地方。但1992的房地產(chǎn)熱卻對東門老街產(chǎn)生致命影響，進(jìn)而把東門商業(yè)擠壓到福田。

朱榮遠(yuǎn)2000年的一篇文章，極有見地地反思了這件事：“未改造前的羅湖舊城地塊容積率一般在2以下，1989年《羅湖舊城規(guī)劃》在明確了道路體系的前提下，確定的地塊容積率指標(biāo)一般在2-3之間。但是，這一時(shí)期的舊城改造在1989年規(guī)劃的道路斷面不變的基礎(chǔ)上，地塊容積率猛增為原規(guī)劃的2-3倍，開發(fā)強(qiáng)度之大，不僅使得老街封面消失殆盡，新型建筑造型各異，而且除道路外，基本沒有什么空地，加之各建筑體量高大，使原本不寬的道路更顯狹窄，無休息停留空間，視覺和心理感受難以令人滿意，同時(shí)也給商業(yè)人流集中的舊城防災(zāi)帶來極大的威脅，真可以說如此形成的舊城空間環(huán)境是一個(gè)怪胎。”

正如一位經(jīng)濟(jì)學(xué)家所言：“很多城市功能的向外轉(zhuǎn)移，是因?yàn)樗鼈儚闹行膮^(qū)被趕了出來，而不是因?yàn)閬碜酝饷娴牧α堪阉鼈兾顺鰜??！保ā睹绹蟪鞘械乃琅c生》第二部分“城市多樣化的條件”，簡·雅各布斯引述經(jīng)濟(jì)學(xué)家理查德·拉特克力夫言論）羅湖舊改“第一炮”打歪了，是因?yàn)檫^度的房地產(chǎn)化所致。時(shí)至2020年，雖然建成并將興建更多的城市更新項(xiàng)目，但羅湖的經(jīng)濟(jì)仍然難有轉(zhuǎn)折。因?yàn)閷τ诔鞘薪?jīng)濟(jì)來說，房地產(chǎn)只能是經(jīng)濟(jì)成果的體現(xiàn)，而不是真正的引擎。

總之，1993年和1998年的兩次“打擊”，讓羅湖地產(chǎn)高燒退了下來，但整個(gè)羅湖主城區(qū)已經(jīng)被高容積率的樓宇占滿，當(dāng)深圳經(jīng)濟(jì)繼續(xù)高速發(fā)展，羅湖卻難以承載了。

2.一次沖擊給福田中心區(qū)的“缺憾”？

1996年，福田中心區(qū)規(guī)劃國際招標(biāo)；1998年大規(guī)模建設(shè)。而1997-1998年的亞洲金融危機(jī)襲來，吹破了香港地產(chǎn)泡沫，也對福田中心區(qū)的城市建設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)造成根本性影響：

1.香港財(cái)閥退出福田中心區(qū)。中心區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)，原本為香港財(cái)閥定制，但在亞洲金融危機(jī)中受傷嚴(yán)重的香港巨頭們紛紛打退堂鼓。

最終，李嘉誠的和記黃埔留了下來，用很低的價(jià)格（每平米地價(jià)3000元左右）拿到市民中心西側(cè)的大塊宅地，香港新世界、新鴻基等毀約退地。

2.所有的住宅項(xiàng)目都降低檔次。黃埔雅苑、天健花園、中海華庭、星河國際全都中檔水平，因?yàn)殚_發(fā)商都沒錢了，且對未來預(yù)期不高。

2002年中國經(jīng)濟(jì)度過風(fēng)暴大發(fā)展的時(shí)候，福田中心區(qū)已經(jīng)沒有住宅用地了。但市中心怎么能沒有豪宅？擺脫金融危機(jī)后開發(fā)的香蜜湖，成為福田中心區(qū)高端住宅的替代品。

3.所有的寫字樓都降低了檔次。福田中心區(qū)第一批寫字樓十三姐妹，又矮又小。檔次普遍不如更早時(shí)開發(fā)的羅湖一些寫字樓，而且同樣全部散賣。

總部在香港的中國海外，資金鏈吃緊，只得將福田中心區(qū)中海大廈（位于COCOPRK購物中心西側(cè)）大幅縮水至二十多層（比同一小區(qū)的中海華庭住宅還低），還把大部分樓層賣給了小業(yè)主。一個(gè)著名的房企在黃金地段做了一個(gè)低端的寫字樓，就是亞洲金融危機(jī)沖擊的結(jié)果。

直到挺過98風(fēng)暴之后，福田中心區(qū)才有了平安中心、嘉里建設(shè)這樣的高端寫字樓。

4.原本超前的商業(yè)業(yè)態(tài)遭遇挫折。下沉式的中心城、皇庭廣場，放在現(xiàn)在也是極其稀缺的，官方一度希望萬科來設(shè)計(jì)開發(fā)，但在經(jīng)濟(jì)蕭條中，大公司無暇顧及，最后被小公司占據(jù)，做出了對不起地塊價(jià)值和規(guī)劃指標(biāo)的二流購物中心。

3. 后海：沖擊變成興奮劑？

1998年之后，中國全面以市場化發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，這時(shí)，深圳市中心開始擴(kuò)張，關(guān)外地區(qū)也啟動了城市化。

這一進(jìn)程進(jìn)行了十年之后，“遭遇”2008年全球金融危機(jī)，福田中心區(qū)已經(jīng)基本開發(fā)完，南山后海作為一個(gè)新城市中心，迎頭撞上。

但是，卻撞出了個(gè)滿懷歡喜。

大家后來都知道了，四萬億刺激之下，房地產(chǎn)及城市化成了中國經(jīng)濟(jì)主引擎。有較多填海土地（掌握在政府手中的）的后海，是把中心城區(qū)建設(shè)“房地產(chǎn)化”的一次最佳舞臺、最佳表演。

2008“假摔”給予后海的“好處”是立竿見影的：

聽說，深圳灣一號那塊地，因?yàn)榕R海，初始規(guī)劃的容積率比較低，在當(dāng)時(shí)是算不過來賬的，因而鴻榮源等專業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商就放棄了，邁瑞的徐航作為新進(jìn)入者，不惜代價(jià)拿這塊地。而命運(yùn)之神眷顧了他，因?yàn)?008年后為了刺激經(jīng)濟(jì)，這塊地的容積率提高了，為深圳灣一號走向豪宅頂峰打下了一個(gè)最值錢的地基。

再比如，華潤的春筍和春繭地塊，也大約是在這個(gè)時(shí)候交易的，華潤幫深圳建設(shè)大運(yùn)會場館為條件得到大片低成本土地。趕上了泡沫發(fā)展期，春筍春風(fēng)得意，規(guī)劃高達(dá)500米，以至于忘記了航空限高，建設(shè)過程中被迫降低為400米以內(nèi)。

后海發(fā)展為深圳城市的巔峰，還有很多條件來支持。就地緣因素來說，正好靠近深圳高新區(qū)、科技園。到了2004年（設(shè)立中小板）之后，特別是2009年設(shè)立創(chuàng)業(yè)板之后，科創(chuàng)企業(yè)大爆發(fā)，兩者在南山結(jié)合起來，威力無比。（參考：南山的勝利是沒有規(guī)劃 |?詠濤城見）

好上加好的是，2007年，深圳灣大橋和深圳灣口岸的開通，使得南山完成了與香港的互聯(lián)互通。

值得提及的是，南山后海成為深圳新中心后，房地產(chǎn)所起的推波助瀾的作用，這種作用在福田并未發(fā)生。

為什么？炒房客獨(dú)愛南山？

原因很簡單，到這時(shí)深圳住宅供應(yīng)長期不足積累到了一定的時(shí)刻，深圳以高科技為主的產(chǎn)業(yè)積累也到了一定的時(shí)刻，深圳中產(chǎn)及以上階層的財(cái)富積累也到了一定時(shí)刻，他們善于把國家超發(fā)的貨幣流動之河，通過閘門設(shè)計(jì)導(dǎo)流到更高的地方。

相對于羅湖、福田中心，后海的運(yùn)勢更好。2008年不同于1995、1998，而且，在2008年到2020年這樣長的一個(gè)經(jīng)濟(jì)和資本擴(kuò)張周期內(nèi)，后海完成了從起步到竣工的全過程，基本上沒有賣不出去的寫字樓、公寓和豪宅了。

4. 前海：“好運(yùn)氣”為何沒有了？

看起來，前海沒有后海的運(yùn)氣好。運(yùn)氣是個(gè)周期問題。

前海的大規(guī)模建設(shè)是在2010年之后，到2018年及至2020年，這是城市化和房地產(chǎn)向更高邁進(jìn)的時(shí)期，政府和投資機(jī)構(gòu)、開發(fā)商都十分看好深圳的資產(chǎn)價(jià)值，即使寫字樓過剩也不畏懼。

其實(shí)，2017年前海的寫字樓空置現(xiàn)象已經(jīng)比較突出了，相信專業(yè)人士能夠更早預(yù)計(jì)到這種狀況。那么，為何華潤、卓越這樣的專業(yè)開發(fā)商仍會的大力投資寫字樓？

這只能是是因?yàn)殚L時(shí)間的“順境”和定式思維，導(dǎo)致前海的寫字樓建設(shè)“執(zhí)迷不悟”?，F(xiàn)在看來，寫字樓與住宅的價(jià)格倒掛，對住宅高房價(jià)也是一個(gè)深刻的預(yù)警。

只不過，在黃金時(shí)代，我們有很多理由去回避這一現(xiàn)象。

好在前海像羅湖卻還有很多土地，空間廣闊，與大灣區(qū)城市群有更多連接的可能，還有機(jī)會去重塑自我。

需要被感謝的“洗劫”

就像一個(gè)森林中的自然火災(zāi)是對生態(tài)環(huán)境的毀滅性修復(fù)一樣，它清理部分老化、干枯的樹木，讓一些植被重新分布，也促進(jìn)新物種的產(chǎn)生。草原上的狼群也有同樣的壞的“益處”，吃掉過快繁殖的綿羊來保護(hù)草原。

這跟深圳所發(fā)生的經(jīng)濟(jì)危機(jī)是同樣的道理。

在對一座座城市財(cái)富的洗劫的同時(shí)，也一次次校正城市的發(fā)展模式，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)。只不過，建筑周期比較長，一些大項(xiàng)目難以及時(shí)調(diào)頭，造成重大損失。

在羅湖，假設(shè)沒有1993年和1997年兩輪危機(jī)的沖擊，毫無疑問，羅湖會產(chǎn)生更多的摩天大樓，房地產(chǎn)化會更嚴(yán)重，結(jié)果會產(chǎn)生更多的爛尾樓……

不幸的是，羅湖受到的打擊過于沉重，而其缺乏土地資源且開發(fā)速度過快，即使危機(jī)修正了市場，但卻沒有余地重新發(fā)展。

假如沒有1997年金融危機(jī)的沖擊，福田中心區(qū)會走高端化的路線，從而難以為深圳企業(yè)的主體——中小企業(yè)提供服務(wù)。

我認(rèn)為福田寫字樓的供應(yīng)結(jié)構(gòu)是健康的，有高有低，最早開發(fā)的十三棟樓并不高端，租金也不至于過高，讓很多企業(yè)能夠用較低的價(jià)格享受中心的便利和服務(wù)。同時(shí)，福田中心區(qū)也有足夠的高端寫字樓，供應(yīng)給好面子的金融企業(yè)。

如果沒有本輪經(jīng)濟(jì)危機(jī)的到來，前?？赡軙^續(xù)大力開發(fā)寫字樓，超總也不會出讓住宅用地，恒大那種惡俗的大金樓會成為超總乃至深圳的地標(biāo)……而其后果遲早是會出現(xiàn)的。

前海和深圳灣超總兩個(gè)超級城區(qū)，都是在盛世決策，在市場頹勢中推出的，就跟文章開頭所說的最后悔的房地產(chǎn)老板一樣的際遇。

其根本原因在于，他們在債務(wù)擴(kuò)張期決策，在債務(wù)償還期賣樓，而這往往是周期性的拐點(diǎn)，導(dǎo)致危機(jī)出現(xiàn)。

如果2020年之后的這波“危機(jī)”早點(diǎn)來，對前海、深圳灣超級總部基地都會是好事。

現(xiàn)在，危機(jī)來得晚了些，致使這兩個(gè)地方的企業(yè)總部建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)都遇到難題。

聊以安慰的是，危機(jī)已經(jīng)在“修理”它們的錯(cuò)誤——“信號”是宅地的增加。超總一地塊從商服用地調(diào)整為宅地即將拍賣，而前海已經(jīng)從產(chǎn)業(yè)中心，調(diào)整為城市中心，因而大量地塊調(diào)整為住宅?？上В诋?dāng)下的周期中，前海的光環(huán)也不能保證它們高價(jià)售賣了。

在寶中、超總等一流位置，還出現(xiàn)了一種違規(guī)的糾偏——寫字樓改住。但這卻是有益的，否則難保不出現(xiàn)羅湖曾經(jīng)的爛尾樓現(xiàn)象。

相對前幾次經(jīng)濟(jì)危機(jī)，這一輪的沖擊可能更持久。

因?yàn)閲液褪袌龆嫉搅艘鲃踊虮粍诱{(diào)整房地產(chǎn)發(fā)展模式的時(shí)刻了，是一次范式轉(zhuǎn)換革命。以深圳為例，2020年前演變?yōu)槿癯捶康馁Y產(chǎn)熱，對生產(chǎn)力的破壞顯而易見，這次危機(jī)有助于深圳減泡沫、降成本。

我們已經(jīng)被告知凜冬的到來?？墒俏覀冮L期習(xí)慣于春風(fēng)化雨，依賴上了房地產(chǎn)帶動城市化乃至整個(gè)經(jīng)濟(jì)的模式，無論是各自的資產(chǎn)負(fù)債表還是賺錢方式，都需要一個(gè)較長時(shí)期來適應(yīng)變化。

在這種情況下，在城市化和房地產(chǎn)“盛世”決策的城市更新政策、保障房計(jì)劃、工業(yè)空間發(fā)展計(jì)劃（工業(yè)上樓）等，以及那些宏偉的城市空間規(guī)劃藍(lán)圖，也必須面對范式轉(zhuǎn)換的問題，在供給側(cè)積極作出調(diào)整。

唯一值得安慰的是，周期律告訴我們，凜冬季節(jié)再長，春天也會到來。