買房之前 李詠濤?

【資料圖】

深圳出現(xiàn)了全中國最后悔的人。

特別是在蛇口、寶中，有幾個捂盤的豪宅、公寓老板很有些頭疼。

兩年前，他們的樓盤可以高價出售，但因為想賺的更多（或在想辦法“突破”限價）導致拖到現(xiàn)在都沒賣。老板們現(xiàn)在想的，是如何降價出貨。

他們的悔恨，是因為突然站在了房地產和城市的大周期的轉折點上，開發(fā)商和居民的資產負債表一步步縮退。

而這樣的事，曾經在歷史上反復上演。在賣樓的背后，是城市演進的大周期。深圳歷史上經歷的經濟沖擊，極大地改變了城市中心的形態(tài)。

而這些危機，從長期來看，卻是需要被“感謝”的。

為什么說這樣的話？

四次危機沖擊深圳中心演進

先從幾次危機對城市中心的“沖擊-回應”來看。

1980年代以來，深圳經歷了至少四次周期性經濟危機。正好，深圳作為一座新城市，其開發(fā)時間和空間具有明顯的一致性，大概每10-15年形成一個新城區(qū)。

1993年的宏觀調控影響了羅湖。

1998年的亞洲金融危機影響了福田中心區(qū)。

2008年的全球金融危機影響了南山（后海）。

2020年一直到今天的經濟周期中，無論是市中心宏大的工地，還是遠郊綿延的高樓，正在經歷著磨難……

當然，每一次的危機并不是定向打擊，它影響著整個城市、國家甚至全球。

只不過，當時正在建設的新中心所受到的沖擊，更容易集中體現(xiàn)出來。

1.兩次打擊讓羅湖一蹶不振？

羅湖中心是深圳用最快速度建成的中心城區(qū)，到1992年，高樓云集的人民南，已經是中國最高檔的城市中心。

有一位攝影師告訴我，現(xiàn)在拍攝城市景觀，最好的地方還是在羅湖，哪兒的高樓更密集壯觀。

攝影師拍不出來的，是羅湖壯觀高樓背后的故事。

1991年，羅湖樓市的熾熱，比2020年的南山更烈。它孕育了中國房地產行業(yè)，也造就了最早的“地產泡沫”。

1993年宏觀調控，羅湖樓市泡沫瞬間破裂。1998年亞洲金融危機，再次襲擊深港樓市。羅湖至少出現(xiàn)了14個爛尾樓。

萬科建設中的超高層寫字樓海神廣場，被迫改為住宅；

深南東路從文錦路到人民橋這個曾經的黃金地段，留下了好幾棟標志性爛尾樓：中國第一高爛尾樓賢成廣場（鴻昌廣場）、大金牙（新世紀廣場，后被萬科改為公寓盤活）、東門大廈、亞洲大廈。

房地產賺快錢模式，在羅湖造成了兩個明顯的后果：

一是在大力發(fā)展房地產的時候，沒有考慮到房地產產品本身的變化。私家車大量普及，是從2000年開始的，而羅湖中心規(guī)劃早于私家車時代，導致羅湖停車位普遍不足。另外，各大廈樓層偏低，且?guī)缀跞糠指钿N售。

二是高成本把商業(yè)業(yè)態(tài)擠壓到福田。那時候還沒有電商，但倉儲式購物、大型購物中心等新業(yè)態(tài)開始出現(xiàn)，高容積率和高租金都無法培育它們。

比較突出的一個例子是東門商圈的“人為破壞”。東門老街商圈，曾經是深圳唯一的商業(yè)目的地，也是深圳最早舊改的地方。但1992的房地產熱卻對東門老街產生致命影響，進而把東門商業(yè)擠壓到福田。

朱榮遠2000年的一篇文章，極有見地地反思了這件事：“未改造前的羅湖舊城地塊容積率一般在2以下，1989年《羅湖舊城規(guī)劃》在明確了道路體系的前提下，確定的地塊容積率指標一般在2-3之間。但是，這一時期的舊城改造在1989年規(guī)劃的道路斷面不變的基礎上，地塊容積率猛增為原規(guī)劃的2-3倍，開發(fā)強度之大，不僅使得老街封面消失殆盡，新型建筑造型各異，而且除道路外，基本沒有什么空地，加之各建筑體量高大，使原本不寬的道路更顯狹窄，無休息停留空間，視覺和心理感受難以令人滿意，同時也給商業(yè)人流集中的舊城防災帶來極大的威脅，真可以說如此形成的舊城空間環(huán)境是一個怪胎?！?/p>

正如一位經濟學家所言：“很多城市功能的向外轉移，是因為它們從中心區(qū)被趕了出來，而不是因為來自外面的力量把它們吸引了出來?！保ā睹绹蟪鞘械乃琅c生》第二部分“城市多樣化的條件”，簡·雅各布斯引述經濟學家理查德·拉特克力夫言論）羅湖舊改“第一炮”打歪了，是因為過度的房地產化所致。時至2020年，雖然建成并將興建更多的城市更新項目，但羅湖的經濟仍然難有轉折。因為對于城市經濟來說，房地產只能是經濟成果的體現(xiàn)，而不是真正的引擎。

總之，1993年和1998年的兩次“打擊”，讓羅湖地產高燒退了下來，但整個羅湖主城區(qū)已經被高容積率的樓宇占滿，當深圳經濟繼續(xù)高速發(fā)展，羅湖卻難以承載了。

2.一次沖擊給福田中心區(qū)的“缺憾”？

1996年，福田中心區(qū)規(guī)劃國際招標；1998年大規(guī)模建設。而1997-1998年的亞洲金融危機襲來，吹破了香港地產泡沫，也對福田中心區(qū)的城市建設、房地產開發(fā)造成根本性影響：

1.香港財閥退出福田中心區(qū)。中心區(qū)的房地產開發(fā)，原本為香港財閥定制，但在亞洲金融危機中受傷嚴重的香港巨頭們紛紛打退堂鼓。

最終，李嘉誠的和記黃埔留了下來，用很低的價格（每平米地價3000元左右）拿到市民中心西側的大塊宅地，香港新世界、新鴻基等毀約退地。

2.所有的住宅項目都降低檔次。黃埔雅苑、天健花園、中海華庭、星河國際全都中檔水平，因為開發(fā)商都沒錢了，且對未來預期不高。

2002年中國經濟度過風暴大發(fā)展的時候，福田中心區(qū)已經沒有住宅用地了。但市中心怎么能沒有豪宅？擺脫金融危機后開發(fā)的香蜜湖，成為福田中心區(qū)高端住宅的替代品。

3.所有的寫字樓都降低了檔次。福田中心區(qū)第一批寫字樓十三姐妹，又矮又小。檔次普遍不如更早時開發(fā)的羅湖一些寫字樓，而且同樣全部散賣。

總部在香港的中國海外，資金鏈吃緊，只得將福田中心區(qū)中海大廈（位于COCOPRK購物中心西側）大幅縮水至二十多層（比同一小區(qū)的中海華庭住宅還低），還把大部分樓層賣給了小業(yè)主。一個著名的房企在黃金地段做了一個低端的寫字樓，就是亞洲金融危機沖擊的結果。

直到挺過98風暴之后，福田中心區(qū)才有了平安中心、嘉里建設這樣的高端寫字樓。

4.原本超前的商業(yè)業(yè)態(tài)遭遇挫折。下沉式的中心城、皇庭廣場，放在現(xiàn)在也是極其稀缺的，官方一度希望萬科來設計開發(fā)，但在經濟蕭條中，大公司無暇顧及，最后被小公司占據，做出了對不起地塊價值和規(guī)劃指標的二流購物中心。

3. 后海：沖擊變成興奮劑？

1998年之后，中國全面以市場化發(fā)展房地產業(yè)，這時，深圳市中心開始擴張，關外地區(qū)也啟動了城市化。

這一進程進行了十年之后，“遭遇”2008年全球金融危機，福田中心區(qū)已經基本開發(fā)完，南山后海作為一個新城市中心，迎頭撞上。

但是，卻撞出了個滿懷歡喜。

大家后來都知道了，四萬億刺激之下，房地產及城市化成了中國經濟主引擎。有較多填海土地（掌握在政府手中的）的后海，是把中心城區(qū)建設“房地產化”的一次最佳舞臺、最佳表演。

2008“假摔”給予后海的“好處”是立竿見影的：

聽說，深圳灣一號那塊地，因為臨海，初始規(guī)劃的容積率比較低，在當時是算不過來賬的，因而鴻榮源等專業(yè)地產開發(fā)商就放棄了，邁瑞的徐航作為新進入者，不惜代價拿這塊地。而命運之神眷顧了他，因為2008年后為了刺激經濟，這塊地的容積率提高了，為深圳灣一號走向豪宅頂峰打下了一個最值錢的地基。

再比如，華潤的春筍和春繭地塊，也大約是在這個時候交易的，華潤幫深圳建設大運會場館為條件得到大片低成本土地。趕上了泡沫發(fā)展期，春筍春風得意，規(guī)劃高達500米，以至于忘記了航空限高，建設過程中被迫降低為400米以內。

后海發(fā)展為深圳城市的巔峰，還有很多條件來支持。就地緣因素來說，正好靠近深圳高新區(qū)、科技園。到了2004年（設立中小板）之后，特別是2009年設立創(chuàng)業(yè)板之后，科創(chuàng)企業(yè)大爆發(fā)，兩者在南山結合起來，威力無比。（參考：南山的勝利是沒有規(guī)劃 |?詠濤城見）

好上加好的是，2007年，深圳灣大橋和深圳灣口岸的開通，使得南山完成了與香港的互聯(lián)互通。

值得提及的是，南山后海成為深圳新中心后，房地產所起的推波助瀾的作用，這種作用在福田并未發(fā)生。

為什么？炒房客獨愛南山？

原因很簡單，到這時深圳住宅供應長期不足積累到了一定的時刻，深圳以高科技為主的產業(yè)積累也到了一定的時刻，深圳中產及以上階層的財富積累也到了一定時刻，他們善于把國家超發(fā)的貨幣流動之河，通過閘門設計導流到更高的地方。

相對于羅湖、福田中心，后海的運勢更好。2008年不同于1995、1998，而且，在2008年到2020年這樣長的一個經濟和資本擴張周期內，后海完成了從起步到竣工的全過程，基本上沒有賣不出去的寫字樓、公寓和豪宅了。

4. 前海：“好運氣”為何沒有了？

看起來，前海沒有后海的運氣好。運氣是個周期問題。

前海的大規(guī)模建設是在2010年之后，到2018年及至2020年，這是城市化和房地產向更高邁進的時期，政府和投資機構、開發(fā)商都十分看好深圳的資產價值，即使寫字樓過剩也不畏懼。

其實，2017年前海的寫字樓空置現(xiàn)象已經比較突出了，相信專業(yè)人士能夠更早預計到這種狀況。那么，為何華潤、卓越這樣的專業(yè)開發(fā)商仍會的大力投資寫字樓？

這只能是是因為長時間的“順境”和定式思維，導致前海的寫字樓建設“執(zhí)迷不悟”?，F(xiàn)在看來，寫字樓與住宅的價格倒掛，對住宅高房價也是一個深刻的預警。

只不過，在黃金時代，我們有很多理由去回避這一現(xiàn)象。

好在前海像羅湖卻還有很多土地，空間廣闊，與大灣區(qū)城市群有更多連接的可能，還有機會去重塑自我。

需要被感謝的“洗劫”

就像一個森林中的自然火災是對生態(tài)環(huán)境的毀滅性修復一樣，它清理部分老化、干枯的樹木，讓一些植被重新分布，也促進新物種的產生。草原上的狼群也有同樣的壞的“益處”，吃掉過快繁殖的綿羊來保護草原。

這跟深圳所發(fā)生的經濟危機是同樣的道理。

在對一座座城市財富的洗劫的同時，也一次次校正城市的發(fā)展模式，調整供應結構。只不過，建筑周期比較長，一些大項目難以及時調頭，造成重大損失。

在羅湖，假設沒有1993年和1997年兩輪危機的沖擊，毫無疑問，羅湖會產生更多的摩天大樓，房地產化會更嚴重，結果會產生更多的爛尾樓……

不幸的是，羅湖受到的打擊過于沉重，而其缺乏土地資源且開發(fā)速度過快，即使危機修正了市場，但卻沒有余地重新發(fā)展。

假如沒有1997年金融危機的沖擊，福田中心區(qū)會走高端化的路線，從而難以為深圳企業(yè)的主體——中小企業(yè)提供服務。

我認為福田寫字樓的供應結構是健康的，有高有低，最早開發(fā)的十三棟樓并不高端，租金也不至于過高，讓很多企業(yè)能夠用較低的價格享受中心的便利和服務。同時，福田中心區(qū)也有足夠的高端寫字樓，供應給好面子的金融企業(yè)。

如果沒有本輪經濟危機的到來，前?？赡軙^續(xù)大力開發(fā)寫字樓，超總也不會出讓住宅用地，恒大那種惡俗的大金樓會成為超總乃至深圳的地標……而其后果遲早是會出現(xiàn)的。

前海和深圳灣超總兩個超級城區(qū)，都是在盛世決策，在市場頹勢中推出的，就跟文章開頭所說的最后悔的房地產老板一樣的際遇。

其根本原因在于，他們在債務擴張期決策，在債務償還期賣樓，而這往往是周期性的拐點，導致危機出現(xiàn)。

如果2020年之后的這波“危機”早點來，對前海、深圳灣超級總部基地都會是好事。

現(xiàn)在，危機來得晚了些，致使這兩個地方的企業(yè)總部建設和房地產開發(fā)都遇到難題。

聊以安慰的是，危機已經在“修理”它們的錯誤——“信號”是宅地的增加。超總一地塊從商服用地調整為宅地即將拍賣，而前海已經從產業(yè)中心，調整為城市中心，因而大量地塊調整為住宅。可惜，在當下的周期中，前海的光環(huán)也不能保證它們高價售賣了。

在寶中、超總等一流位置，還出現(xiàn)了一種違規(guī)的糾偏——寫字樓改住。但這卻是有益的，否則難保不出現(xiàn)羅湖曾經的爛尾樓現(xiàn)象。

相對前幾次經濟危機，這一輪的沖擊可能更持久。

因為國家和市場都到了要主動或被動調整房地產發(fā)展模式的時刻了，是一次范式轉換革命。以深圳為例，2020年前演變?yōu)槿癯捶康馁Y產熱，對生產力的破壞顯而易見，這次危機有助于深圳減泡沫、降成本。

我們已經被告知凜冬的到來?？墒俏覀冮L期習慣于春風化雨，依賴上了房地產帶動城市化乃至整個經濟的模式，無論是各自的資產負債表還是賺錢方式，都需要一個較長時期來適應變化。

在這種情況下，在城市化和房地產“盛世”決策的城市更新政策、保障房計劃、工業(yè)空間發(fā)展計劃（工業(yè)上樓）等，以及那些宏偉的城市空間規(guī)劃藍圖，也必須面對范式轉換的問題，在供給側積極作出調整。

唯一值得安慰的是，周期律告訴我們，凜冬季節(jié)再長，春天也會到來。