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6月26日,浙商證券發(fā)布房地產(chǎn)及物管行業(yè)周報。
本周核心觀點
政策面:央行宣布降低LPR,廣州市推動城中村項目落實,重慶市鼓勵民間投資不動產(chǎn)。中央:央行:2023年6月20日貸款市場報價利率(LPR)為:1年期LPR為3.55%,5年期以上LPR為4.2%。各地:1)廣州市提出進(jìn)一步深化“放管服”改革,加快推動城中村改造項目落地實施;2)重慶市鼓勵民間投資參與盤活國有存量資產(chǎn)、城市老舊資源,支持民間投資項目參與基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金試點;3)南陽市實施人才購房補貼等組合政策。
端午(6.22-6.24)市場成交基本面:端午期間樓市成交較2022年同比上升,成交絕對值仍低于2019年同期。根據(jù)Wind數(shù)據(jù),2023年“端午期間”30大中城市商品房日均成交面積19.79萬平,較2022年同比+4.37%,較2019年同比-45.9%。根據(jù)中指研究院43城數(shù)據(jù),日均成交面積較2022年同比+19%,較2019年同比-12%。雖然兩組數(shù)據(jù)表現(xiàn)出的同比增速有所差異,但從趨勢上來看保持一致,即日均銷售量絕對值同比2022年有所上升,但低于2019年。
本周(6.17-6.23)市場成交基本面:本周新房市場成交環(huán)比持平,二手房市場成交環(huán)比下降,新房市場單周銷售數(shù)據(jù)同比已連續(xù)三周為負(fù),二手房單周成交量絕對值降至3月以來最低值(不含五一)。本周30大中城市商品房成交面積271萬平,環(huán)比+0.1%,環(huán)比增速較上周下降13.4pct;同比-48.5%,同比增速較上周下降13.4pct。分線城市來看,本周一、三線城市成交面積環(huán)比下降,二線城市成交面積環(huán)比上升。本周18城二手房成交面積125平,環(huán)比-11.9%,環(huán)比增速較上周下降12.2pct,同比-25.8%,同比增速較上周下降12.6pct。分線城市來看,本周一線城市成交同比增長,二、三線城市成交環(huán)比稍降。
板塊行情:本周SW房地產(chǎn)下降4.68%,房地產(chǎn)跑輸大盤-2.18pct,表現(xiàn)弱于大市。恒生地產(chǎn)建筑業(yè)下降6.99%,房地產(chǎn)跑輸大盤-1.25ct,表現(xiàn)弱于大市。恒生物業(yè)服務(wù)及管理下跌10.81%,恒生物業(yè)服務(wù)及管理跑輸大盤5.07pct,表現(xiàn)弱于大市。
本周觀點:2023年端午假期43個代表城市成交面積較2022年增長19%,較2019年端午假期下降12%。本周30大中城市新房市場及二手房市場成交271萬平,環(huán)比+0.1%,同比-48.5%,單周銷售數(shù)據(jù)同比已連續(xù)三周為負(fù)。根據(jù)Wind數(shù)據(jù),2023年6月1日-24日,30大中城市新房市場成交量為861萬平,環(huán)比5月1日-24日下降10%,同比2022年6月1日-24日下降28.8%。截至2023年6月24日,30大中城市商品房銷售成交面積7日滾存同比創(chuàng)6月以來新低為-53.1%。
浙商證券認(rèn)為,雖然本周房貸利率迎來下降,且端午節(jié)期間銷售面積同比有所增長,但從同比數(shù)據(jù)來看,市場整體銷售仍然承壓,市場回暖趨勢有所減緩。根據(jù)易居研究院數(shù)據(jù),2023年6月初13城二手住宅掛牌量為199萬套,相比2023年年初159萬套增長了25%,二手房市場掛牌量大幅增加。2023Q1全國13城二手房去化周期為10個月,2023Q2去化周期增長50%至15個月。浙商證券認(rèn)為,當(dāng)前二手房掛牌量激增,短期內(nèi)對市場形成較大拋壓,長期來看若去化周期仍保持高位,可能對新房市場房價有所影響。2022年7月,建業(yè)地產(chǎn)控股股東恩輝投資向河南省政府旗下河南同晟置業(yè)有限公司出售公司8.6億股股份,占全部已發(fā)行股本的29.01%。2023年6月23日,建業(yè)地產(chǎn)發(fā)布公告稱未能在寬限期結(jié)束之前向境外投資者支付2024年到期的7.75%優(yōu)先票據(jù)的利息,建業(yè)地產(chǎn)繼2022年轉(zhuǎn)讓股份之后宣布違約。浙商證券認(rèn)為,若市場修復(fù)節(jié)奏持續(xù)減緩,已暴雷房企及部分民企可能仍會面臨再次暴雷的風(fēng)險,市場中房企風(fēng)險完全出清仍需時間。
浙商證券繼續(xù)看好:1)都市圈聚焦型房企:華發(fā)股份、越秀地產(chǎn)、濱江集團;2)全國化龍頭房企:保利發(fā)展、招商蛇口、中海地產(chǎn);建議關(guān)注:華潤置地;3)市場需求修復(fù)仍需更多政策帶動,抗逆性較強的標(biāo)的:中國國貿(mào);4)二手房新房聯(lián)動邏輯持續(xù)存在,二手房中介貝殼和我愛我家持續(xù)看好。
風(fēng)險提示:1)房企開發(fā)資金到位速度不及預(yù)期;2)融資實質(zhì)進(jìn)展不及預(yù)期;3)行業(yè)回暖速度不及預(yù)期。
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