6月26日，申港證券發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)研究周報(bào)。

【資料圖】

投資摘要：

每周一談： LPR 利率下調(diào) 房貸利率進(jìn)入歷史低位

6 月 20 日，中國(guó)人民銀行下調(diào) LPR 利率，1 年期 LPR 為 3.55%，5 年期以上LPR 為 4.2%，均較上月下降 10BP，為 2022 年 8 月后 10 個(gè)月內(nèi)首次降息。進(jìn)入 2021 年后，1 年期 LPR 利率共下調(diào) 30BP，5 年期 LPR 下調(diào) 45BP，對(duì)降低居民和企業(yè)端的資金成本起到積極作用。

當(dāng)前多地房貸利率已低至 4%，基準(zhǔn)利率下調(diào)將向貸款端傳導(dǎo)，本輪 LPR 利率下調(diào)后將推動(dòng)實(shí)際房貸利率下行。根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，6 月百城首套平均房貸利率為 4%，二套平均房貸利率 4.91%，均與上月持平；截至 6 月中旬，貝殼研究院監(jiān)測(cè)的百城中有超五成的城市首套房貸利率在 4.1%及以上的水平上，盡管房貸利率調(diào)整機(jī)制落地后，部分城市的實(shí)際利率可由當(dāng)?shù)亟Y(jié)合需求決定，但房貸利率實(shí)際下行幅度較大的時(shí)段仍是在 LPR 下調(diào)后；本次 5 年期 LPR 下調(diào)將進(jìn)一步壓降貸款利率，首套平均房貸利率有望進(jìn)入“3 字頭”。

本輪地產(chǎn)下行期房貸利率下調(diào)幅度不及以往，但貸款利率水平已達(dá)歷史低位。相較于 2008、2011、2014 三輪地產(chǎn)行業(yè)低位，本輪利率累計(jì)下調(diào)幅度為45BP，為歷次最低值；但從房貸利率絕對(duì)水平來(lái)看，根據(jù)人民銀行統(tǒng)計(jì)，截止至 2023 年一季度，個(gè)人住房貸款的加權(quán)平均利率為 4.14%，與貝殼研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)基本一致，在本次 LPR 下調(diào)后，房貸利率將進(jìn)一步下行，已觸及幾輪周期內(nèi)的歷史低位。

從放款周期來(lái)看，貸款放款速度較快。根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，6 月百城平均房貸放款周期 23 天，與 5 月持平，較近期低位 3 月份 21 天的放款周期提升 2 天，但仍處于近期低點(diǎn)。

降息降低貸款成本并提升購(gòu)房者支付能力，隨之新增的需求也將提振市場(chǎng)信心。7-8 月為銷售淡季，此外 6 月轉(zhuǎn)冷的市場(chǎng)也抑制了開(kāi)發(fā)商加推沖刺業(yè)績(jī)的意愿，后續(xù)市場(chǎng)的信心面臨進(jìn)一步走弱的可能，在這一節(jié)點(diǎn)適時(shí)下調(diào) LPR 利率，將減輕購(gòu)房者置業(yè)壓力，并釋放一部分置業(yè)需求。觀望情緒再度回升背景下，新增需求將提升商品房成交活躍度并削弱對(duì)房?jī)r(jià)的悲觀預(yù)期，提振市場(chǎng)信心；后續(xù)仍需政策對(duì)合理需求釋放積極引導(dǎo)，推動(dòng)購(gòu)房者的心理預(yù)期企穩(wěn)回升。

數(shù)據(jù)追蹤（6 月 12 日-6 月 18 日）：

新房市場(chǎng)：30 城成交面積單周及累計(jì)同比分別為-46pct、7pct，一線城市42pct，23pct，二線城市-53pct，1pct，三線城市-26pct，10pct。

二手房市場(chǎng)：13 城二手房成交面積單周同比 8pct，累計(jì)同比 46pct。

土地市場(chǎng)：100 城土地供應(yīng)建筑面積累計(jì)同比-10pct，成交建筑面積累計(jì)同比8pct，成交金額累計(jì)同比-6pct，土地成交溢價(jià)率為 7%。

城市行情環(huán)比：北京（2pct），上海（6pct），廣州（-2pct），深圳（-49pct），南京（-4pct），杭州（-5pct），武漢（35pct）。

投資策略：關(guān)注頭部穩(wěn)健國(guó)央企華潤(rùn)置地、保利發(fā)展，關(guān)注拿地向銷售轉(zhuǎn)化，規(guī)模及行業(yè)占位提升的房企濱江集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、建發(fā)國(guó)際；關(guān)注態(tài)度轉(zhuǎn)為積極拿地強(qiáng)度有提升空間房企萬(wàn)科 A、龍湖集團(tuán)、金地集團(tuán)；關(guān)注中小盤國(guó)企規(guī)模擴(kuò)張機(jī)會(huì)天地源、城建發(fā)展，保利置業(yè)；代建行業(yè)推薦龍頭綠城管理控股。

風(fēng)險(xiǎn)提示：銷售市場(chǎng)復(fù)蘇不及預(yù)期，個(gè)別房企出現(xiàn)債務(wù)違約。