文/樂居財(cái)經(jīng) 楊宏彬
“功勛卓越、無往不勝、馬到成功、掌上明珠”等,是凱玥二字的寓意。
香港島南區(qū)鴨脷洲利南道66號(hào),有一處超級(jí)豪宅,正以“凱玥”命名。該地背靠玉桂山,可鳥瞰南海,地理位置十分優(yōu)越。項(xiàng)目以“凱玥”命名,除了符合豪宅調(diào)性外,或許還有一些其他意義。
(資料圖片僅供參考)
6年前,兩家內(nèi)地房企聯(lián)手殺進(jìn)香港市場(chǎng),力壓長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)等14家香港知名開發(fā)商,以168.55億港元奪得鴨脷洲利南道宅地,溢價(jià)53%。這是一筆遠(yuǎn)超過市場(chǎng)預(yù)期的交易,打破了香港單幅總價(jià)記錄。兩家內(nèi)地房企——龍光與合景泰富,站到了聚光燈下,凱玥正是在這塊宅地上誕生。
曾經(jīng)的凱玥,被視為龍光與合景泰富的搖錢樹,市場(chǎng)估計(jì)項(xiàng)目的貨值會(huì)超300億元。如今的凱玥,是龍光與合景泰富捂在手中重要籌碼——對(duì)于債務(wù)重組。
但近日,一家港資房企的闖入,讓事情變得復(fù)雜起來。
6月25日,有消息稱,李嘉誠(chéng)旗下長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)有意收購(gòu)龍光集團(tuán)(03380.HK)和合景泰富(01813.HK)兩家位于香港的豪宅凱玥項(xiàng)目的債權(quán)。而后消息得到了龍光方面的確認(rèn)。
凱玥的債權(quán),在龍光與合景泰富的計(jì)劃重組的范疇之內(nèi),若債權(quán)被轉(zhuǎn)讓,可能會(huì)造成項(xiàng)目易主,進(jìn)而影響兩家房企的債務(wù)重組。
這兩個(gè)月以來,龍光與合景泰富頻繁舉行電話會(huì),試圖阻止債權(quán)人出售凱玥債權(quán)。
就在6月8日,龍光集團(tuán)首席債務(wù)管理官保國(guó)武,在一場(chǎng)離岸私募債持有人電話會(huì)上表示,只有項(xiàng)目開發(fā)才能切實(shí)提供現(xiàn)金流用于清償債務(wù),如果失去該項(xiàng)目,龍光的離岸債重組將變得非常困難。
這起香港豪宅債權(quán)的收購(gòu),牽動(dòng)著三家房企敏感的神經(jīng)。
各自的盤算
凱玥項(xiàng)目從拿地到入市,時(shí)間長(zhǎng)達(dá)6年。
2018年1月,凱玥動(dòng)工。龍光、合景泰富一行12人出席開工典禮,稱勢(shì)必要將凱玥打造成為港島南的新地標(biāo)。公開資料顯示,凱玥定位為半山海景豪宅,包含6座住宅大樓,可售單位295套,戶型為大三房和四房。
這與當(dāng)時(shí)政府的預(yù)期相距甚遠(yuǎn)。據(jù)港媒報(bào)道,利南道宅地出讓時(shí),政府曾預(yù)計(jì)可提供約1420個(gè)單位??梢妱P玥的單套住宅面積有多膨脹。
凱玥的入市,是在今年1月。但精心打造了了6年的凱玥,銷量似乎并不如人意。據(jù)香港“中原地產(chǎn)”的數(shù)據(jù),截至今年5月22日,項(xiàng)目?jī)H售出三套,銷售回款約5.2億港元(約合人民幣4.77億元)。
據(jù)了解,香港豪宅可以采用招標(biāo)方式銷售,即開發(fā)商推出一套住宅招標(biāo),由開發(fā)商對(duì)比選擇出價(jià)合適的買家,房源方能成交。特殊的交易模式,無疑拉長(zhǎng)了成交周期。
項(xiàng)目賣不動(dòng),倒還有別的用途,畢竟項(xiàng)目貨值擺在那里,處在流動(dòng)性危機(jī)中龍光和合景泰富還可依靠這一點(diǎn)和債權(quán)人談判。消息顯示,兩家公司與債券人的債務(wù)重組談判中,確實(shí)將凱玥視作重要的底層資產(chǎn)之一。
今年6月8日的離岸私募債持有人電話會(huì)上,龍光方面就表示,其正與一組公募美元債持有人團(tuán)體進(jìn)行談判,可能會(huì)在重組方案中納入部分債轉(zhuǎn)股選項(xiàng),股權(quán)化部分約占30%。
該公司提到,將在資產(chǎn)池中再增加約15個(gè)投資物業(yè)項(xiàng)目。這使得其資產(chǎn)池項(xiàng)目由此前的6個(gè)增加到21個(gè)。池中資產(chǎn)出售后的剩余現(xiàn)金將被用于支付重組款項(xiàng)。無疑,凱玥項(xiàng)目成為推進(jìn)債務(wù)重組的重要籌碼。
讓兩家房企沒有想到的是,曾經(jīng)為開發(fā)凱玥而欠下的銀行銀行貸款,成為其如今債務(wù)重組的隱患。
在拿下鴨脷洲利南道宅地后,龍光與合景泰富為項(xiàng)目開發(fā),將凱玥作為抵押,向匯豐、渣打在內(nèi)的銀團(tuán)貸款了102億港元,這筆債權(quán)同樣被納入境外債務(wù)重組范圍內(nèi)。
網(wǎng)傳,長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)和匯豐銀行目前僅是在洽談中,并無敲定最終結(jié)果。而銀團(tuán)中的多數(shù)成員并無出售債權(quán)意向。
作為6年前地塊爭(zhēng)奪的失利者,李嘉誠(chéng)通過購(gòu)買債權(quán)能低價(jià)獲得凱玥的主導(dǎo)權(quán),確實(shí)是一筆不錯(cuò)的生意。而在價(jià)格適合的情況下,銀團(tuán)通過交易能提前脫身,也不失為一個(gè)機(jī)會(huì)。
據(jù)了解,如果長(zhǎng)實(shí)成功收購(gòu)匯豐手中的102億港元債權(quán),意味著該公司將可以以“低于成本”的代價(jià)控制項(xiàng)目。這對(duì)長(zhǎng)實(shí)和超人李嘉誠(chéng)而言,無疑是一次撿漏。而交易的真正不利,指向了龍光和合景泰富。
與凱玥項(xiàng)目對(duì)于長(zhǎng)實(shí)是錦上添花而言,項(xiàng)目對(duì)水深火熱中的龍光和合景泰富,更像是雪中之炭。
艱難的處境
“2022年是行業(yè)異常艱辛的一年,公司全年共兌付了約113億元債務(wù),涉及境內(nèi)債券、CMBS及ABS本金、境外美元債券、港元銀團(tuán)貸款等?!痹诠傩`約的公告中,合景泰富闡述了公司已經(jīng)做出了諸多努力。
即便如此,合景泰富依舊沒有逃過違約的命運(yùn)。一筆2024年到期的優(yōu)先票據(jù),在強(qiáng)制贖回日未能按期兌付,構(gòu)成違約,涉及本息合計(jì)約1.19億美元,約合人民幣8.27億。
與此同時(shí),合景泰富還有8筆美元優(yōu)先票據(jù)出現(xiàn)交叉違約,涉及金額311.63億元。截至2022年年末,合景泰富的短債規(guī)模達(dá)到203億元。其中,其一年內(nèi)需償還的銀行及其他貸款為75.81億元;一年內(nèi)到期的境內(nèi)公司債52.02億元。
龍光正式宣告違約則是在2022年8月,比合景泰富要早一些。彼時(shí),龍光宣布,暫停5筆美元債的利息支付。共計(jì)16億美元(合108.18億人民幣)。
除了債務(wù)壓力外,合景泰富與龍光在去年均出現(xiàn)了巨額虧損。2022年,龍光集團(tuán)錄得凈利潤(rùn)-85.24億元,同比下滑185.45%;合景泰富則錄得凈利潤(rùn)-92.41億元,同比下滑481.63%。
如此處境之下,自救或許已經(jīng)過于困難,尋求債務(wù)展期成為了兩家房企為數(shù)不多的選擇。
龍光在債務(wù)重組的道路上走的是比較快的。去年12月,龍光已經(jīng)完成了223.6億元的境內(nèi)債務(wù)重組。但美元債務(wù)還未有著落,最新的消息是,正在與美元債持有人協(xié)商債轉(zhuǎn)股。合景泰富在官宣違約之后,也在與債權(quán)人協(xié)商,尋求債務(wù)重組。
債務(wù)重組能否成功,取決于房企的誠(chéng)意,更取決旗下資產(chǎn)是否優(yōu)質(zhì)。作為貨值超300億的項(xiàng)目,凱玥在龍光和合景泰富與債權(quán)人談判的過程中,是一個(gè)重要籌碼,而李嘉誠(chéng)的半路殺出,必然會(huì)引起前二者的不安。
若凱玥真的易主,龍光與合景泰富的債務(wù)重組必將蒙上重大不確定性。這也是二者試圖阻止該項(xiàng)目債權(quán)出售的主要原因。
據(jù)龍光及合景泰富方面透露,目前凱玥項(xiàng)目的還款均如期兌付,項(xiàng)目仍在正常運(yùn)作,“各方面都正常,沒什么問題?!?o:p>
商人邏輯
“我只是一個(gè)純粹的商人”,李嘉誠(chéng)是這樣評(píng)價(jià)自己的,“哪里賺錢我就去哪里?!?o:p>
不可否認(rèn),長(zhǎng)實(shí)此次有意接盤匯豐手中凱玥項(xiàng)目的債權(quán),是李嘉誠(chéng)商人的敏感和直覺驅(qū)使。但交易發(fā)生在龍光、合景泰富推進(jìn)債務(wù)重組談判的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn),自然少不了“乘人之?!钡南右?。
事情傳出后,有市場(chǎng)人士指這是“趁火打劫”,但也有人為長(zhǎng)實(shí)和李嘉誠(chéng)鳴不平,“一個(gè)愿賣,一個(gè)愿買,這就是商業(yè),很正常。即使他不買,別人也會(huì)買?!?o:p>
事實(shí)上,撇開長(zhǎng)實(shí)的這筆收購(gòu)不說,一直以來,李嘉誠(chéng)作為一位純粹商人,其投資也一直伴隨某種程度的爭(zhēng)議。并在歷次調(diào)轉(zhuǎn)投資船頭時(shí),引起廣泛關(guān)注。
2010年以來,李嘉誠(chéng)多次撤出內(nèi)地投資,相繼出售了廣州西城都薈廣場(chǎng)、上海東方匯金中心、南京國(guó)際金融中心大廈、北京盈科中心、上海盛邦國(guó)際大廈、重慶大都會(huì)等一系列國(guó)內(nèi)資產(chǎn)。
而據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),自2013年至今李嘉誠(chéng)家族數(shù)次出售內(nèi)地及香港物業(yè),套現(xiàn)金額逾1170億港元。
廣受爭(zhēng)議的是,李嘉誠(chéng)在內(nèi)地套現(xiàn)后,將投資的目光放到了英國(guó)。投資英國(guó)的電力、天然氣、港口、貿(mào)易等等生意。據(jù)統(tǒng)計(jì),李嘉誠(chéng)在英國(guó)的投資是4000億左右,當(dāng)時(shí)還有人戲稱,他要買下整個(gè)英國(guó)。
然而,事后證明,商人最大的特點(diǎn)就是隨利而往。這兩年,隨著歐洲局勢(shì)的變化,李嘉誠(chéng)又上演回馬槍,英國(guó)資產(chǎn)被其頻頻擺上貨架,包括英國(guó)倫敦的5 Broadgate”寫字樓、英國(guó)水務(wù)公司Northumbrian Water項(xiàng)目部分股權(quán)、配電公司UK Power Networks、電信運(yùn)營(yíng)商Three UK等等資產(chǎn)。
同時(shí),其意圖加碼國(guó)內(nèi)的消息卻在不斷傳出。去年7月,李嘉誠(chéng)旗下的長(zhǎng)江實(shí)業(yè)集團(tuán)入標(biāo)競(jìng)投港灣仔中國(guó)恒大中心全幢商廈,但最終沒有成行。更早的5月,李嘉誠(chéng)旗下的和記黃埔現(xiàn)身廣州第一輪土拍,只是同樣沒有收獲。
逐利而往、適時(shí)而止、低進(jìn)高出,長(zhǎng)期以來,超人李嘉誠(chéng)對(duì)這些商海之道拿捏得恰到好處?!拔覍?duì)債務(wù)是如履薄冰的?!倍嗄暌詠?,李嘉誠(chéng)之所以能進(jìn)退自如,與其謹(jǐn)慎的投資策略是分不開的。
2015年以來,長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債率一直維持在30%左右,2022年年末,該集團(tuán)資產(chǎn)負(fù)債率只有23.53%。這與國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)負(fù)債現(xiàn)狀形成鮮明對(duì)比。
對(duì)于財(cái)務(wù)狀況良好,資金充足的企業(yè)而言,此刻,無疑是最好的“狩獵時(shí)刻”。若以純商人的角度來看此次李嘉誠(chéng)與龍光、合景泰富的事件,或可引用猶太人的一句話,“Business is business”。
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