文/樂居財經(jīng) 楊宏彬

“功勛卓越、無往不勝、馬到成功、掌上明珠”等，是凱玥二字的寓意。

香港島南區(qū)鴨脷洲利南道66號，有一處超級豪宅，正以“凱玥”命名。該地背靠玉桂山，可鳥瞰南海，地理位置十分優(yōu)越。項目以“凱玥”命名，除了符合豪宅調(diào)性外，或許還有一些其他意義。

(資料圖片僅供參考)

6年前，兩家內(nèi)地房企聯(lián)手殺進(jìn)香港市場，力壓長實(shí)集團(tuán)等14家香港知名開發(fā)商，以168.55億港元奪得鴨脷洲利南道宅地，溢價53%。這是一筆遠(yuǎn)超過市場預(yù)期的交易，打破了香港單幅總價記錄。兩家內(nèi)地房企——龍光與合景泰富，站到了聚光燈下，凱玥正是在這塊宅地上誕生。

曾經(jīng)的凱玥，被視為龍光與合景泰富的搖錢樹，市場估計項目的貨值會超300億元。如今的凱玥，是龍光與合景泰富捂在手中重要籌碼——對于債務(wù)重組。

但近日，一家港資房企的闖入，讓事情變得復(fù)雜起來。

6月25日，有消息稱，李嘉誠旗下長實(shí)集團(tuán)有意收購龍光集團(tuán)(03380.HK)和合景泰富(01813.HK)兩家位于香港的豪宅凱玥項目的債權(quán)。而后消息得到了龍光方面的確認(rèn)。

凱玥的債權(quán)，在龍光與合景泰富的計劃重組的范疇之內(nèi)，若債權(quán)被轉(zhuǎn)讓，可能會造成項目易主，進(jìn)而影響兩家房企的債務(wù)重組。

這兩個月以來，龍光與合景泰富頻繁舉行電話會，試圖阻止債權(quán)人出售凱玥債權(quán)。

就在6月8日，龍光集團(tuán)首席債務(wù)管理官保國武，在一場離岸私募債持有人電話會上表示，只有項目開發(fā)才能切實(shí)提供現(xiàn)金流用于清償債務(wù)，如果失去該項目，龍光的離岸債重組將變得非常困難。

這起香港豪宅債權(quán)的收購，牽動著三家房企敏感的神經(jīng)。

各自的盤算

凱玥項目從拿地到入市，時間長達(dá)6年。

2018年1月，凱玥動工。龍光、合景泰富一行12人出席開工典禮，稱勢必要將凱玥打造成為港島南的新地標(biāo)。公開資料顯示，凱玥定位為半山海景豪宅，包含6座住宅大樓，可售單位295套，戶型為大三房和四房。

這與當(dāng)時政府的預(yù)期相距甚遠(yuǎn)。據(jù)港媒報道，利南道宅地出讓時，政府曾預(yù)計可提供約1420個單位?？梢妱P玥的單套住宅面積有多膨脹。

凱玥的入市，是在今年1月。但精心打造了了6年的凱玥，銷量似乎并不如人意。據(jù)香港“中原地產(chǎn)”的數(shù)據(jù)，截至今年5月22日，項目僅售出三套，銷售回款約5.2億港元（約合人民幣4.77億元）。

據(jù)了解，香港豪宅可以采用招標(biāo)方式銷售，即開發(fā)商推出一套住宅招標(biāo)，由開發(fā)商對比選擇出價合適的買家，房源方能成交。特殊的交易模式，無疑拉長了成交周期。

項目賣不動，倒還有別的用途，畢竟項目貨值擺在那里，處在流動性危機(jī)中龍光和合景泰富還可依靠這一點(diǎn)和債權(quán)人談判。消息顯示，兩家公司與債券人的債務(wù)重組談判中，確實(shí)將凱玥視作重要的底層資產(chǎn)之一。

今年6月8日的離岸私募債持有人電話會上，龍光方面就表示，其正與一組公募美元債持有人團(tuán)體進(jìn)行談判，可能會在重組方案中納入部分債轉(zhuǎn)股選項，股權(quán)化部分約占30%。

該公司提到，將在資產(chǎn)池中再增加約15個投資物業(yè)項目。這使得其資產(chǎn)池項目由此前的6個增加到21個。池中資產(chǎn)出售后的剩余現(xiàn)金將被用于支付重組款項。無疑，凱玥項目成為推進(jìn)債務(wù)重組的重要籌碼。

讓兩家房企沒有想到的是，曾經(jīng)為開發(fā)凱玥而欠下的銀行銀行貸款，成為其如今債務(wù)重組的隱患。

在拿下鴨脷洲利南道宅地后，龍光與合景泰富為項目開發(fā)，將凱玥作為抵押，向匯豐、渣打在內(nèi)的銀團(tuán)貸款了102億港元，這筆債權(quán)同樣被納入境外債務(wù)重組范圍內(nèi)。

網(wǎng)傳，長實(shí)集團(tuán)和匯豐銀行目前僅是在洽談中，并無敲定最終結(jié)果。而銀團(tuán)中的多數(shù)成員并無出售債權(quán)意向。

作為6年前地塊爭奪的失利者，李嘉誠通過購買債權(quán)能低價獲得凱玥的主導(dǎo)權(quán)，確實(shí)是一筆不錯的生意。而在價格適合的情況下，銀團(tuán)通過交易能提前脫身，也不失為一個機(jī)會。

據(jù)了解，如果長實(shí)成功收購匯豐手中的102億港元債權(quán)，意味著該公司將可以以“低于成本”的代價控制項目。這對長實(shí)和超人李嘉誠而言，無疑是一次撿漏。而交易的真正不利，指向了龍光和合景泰富。

與凱玥項目對于長實(shí)是錦上添花而言，項目對水深火熱中的龍光和合景泰富，更像是雪中之炭。

艱難的處境

“2022年是行業(yè)異常艱辛的一年，公司全年共兌付了約113億元債務(wù)，涉及境內(nèi)債券、CMBS及ABS本金、境外美元債券、港元銀團(tuán)貸款等。”在官宣違約的公告中，合景泰富闡述了公司已經(jīng)做出了諸多努力。

即便如此，合景泰富依舊沒有逃過違約的命運(yùn)。一筆2024年到期的優(yōu)先票據(jù)，在強(qiáng)制贖回日未能按期兌付，構(gòu)成違約，涉及本息合計約1.19億美元，約合人民幣8.27億。

與此同時，合景泰富還有8筆美元優(yōu)先票據(jù)出現(xiàn)交叉違約，涉及金額311.63億元。截至2022年年末，合景泰富的短債規(guī)模達(dá)到203億元。其中，其一年內(nèi)需償還的銀行及其他貸款為75.81億元；一年內(nèi)到期的境內(nèi)公司債52.02億元。

龍光正式宣告違約則是在2022年8月，比合景泰富要早一些。彼時，龍光宣布，暫停5筆美元債的利息支付。共計16億美元（合108.18億人民幣）。

除了債務(wù)壓力外，合景泰富與龍光在去年均出現(xiàn)了巨額虧損。2022年，龍光集團(tuán)錄得凈利潤-85.24億元，同比下滑185.45%；合景泰富則錄得凈利潤-92.41億元，同比下滑481.63%。

如此處境之下，自救或許已經(jīng)過于困難，尋求債務(wù)展期成為了兩家房企為數(shù)不多的選擇。

龍光在債務(wù)重組的道路上走的是比較快的。去年12月，龍光已經(jīng)完成了223.6億元的境內(nèi)債務(wù)重組。但美元債務(wù)還未有著落，最新的消息是，正在與美元債持有人協(xié)商債轉(zhuǎn)股。合景泰富在官宣違約之后，也在與債權(quán)人協(xié)商，尋求債務(wù)重組。

債務(wù)重組能否成功，取決于房企的誠意，更取決旗下資產(chǎn)是否優(yōu)質(zhì)。作為貨值超300億的項目，凱玥在龍光和合景泰富與債權(quán)人談判的過程中，是一個重要籌碼，而李嘉誠的半路殺出，必然會引起前二者的不安。

若凱玥真的易主，龍光與合景泰富的債務(wù)重組必將蒙上重大不確定性。這也是二者試圖阻止該項目債權(quán)出售的主要原因。

據(jù)龍光及合景泰富方面透露，目前凱玥項目的還款均如期兌付，項目仍在正常運(yùn)作，“各方面都正常，沒什么問題?！?o:p>

商人邏輯

“我只是一個純粹的商人”，李嘉誠是這樣評價自己的，“哪里賺錢我就去哪里。”

不可否認(rèn)，長實(shí)此次有意接盤匯豐手中凱玥項目的債權(quán)，是李嘉誠商人的敏感和直覺驅(qū)使。但交易發(fā)生在龍光、合景泰富推進(jìn)債務(wù)重組談判的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，自然少不了“乘人之?！钡南右?。

事情傳出后，有市場人士指這是“趁火打劫”，但也有人為長實(shí)和李嘉誠鳴不平，“一個愿賣，一個愿買，這就是商業(yè)，很正常。即使他不買，別人也會買?！?o:p>

事實(shí)上，撇開長實(shí)的這筆收購不說，一直以來，李嘉誠作為一位純粹商人，其投資也一直伴隨某種程度的爭議。并在歷次調(diào)轉(zhuǎn)投資船頭時，引起廣泛關(guān)注。

2010年以來，李嘉誠多次撤出內(nèi)地投資，相繼出售了廣州西城都薈廣場、上海東方匯金中心、南京國際金融中心大廈、北京盈科中心、上海盛邦國際大廈、重慶大都會等一系列國內(nèi)資產(chǎn)。

而據(jù)不完全統(tǒng)計，自2013年至今李嘉誠家族數(shù)次出售內(nèi)地及香港物業(yè)，套現(xiàn)金額逾1170億港元。

廣受爭議的是，李嘉誠在內(nèi)地套現(xiàn)后，將投資的目光放到了英國。投資英國的電力、天然氣、港口、貿(mào)易等等生意。據(jù)統(tǒng)計，李嘉誠在英國的投資是4000億左右，當(dāng)時還有人戲稱，他要買下整個英國。

然而，事后證明，商人最大的特點(diǎn)就是隨利而往。這兩年，隨著歐洲局勢的變化，李嘉誠又上演回馬槍，英國資產(chǎn)被其頻頻擺上貨架，包括英國倫敦的5 Broadgate”寫字樓、英國水務(wù)公司Northumbrian Water項目部分股權(quán)、配電公司UK Power Networks、電信運(yùn)營商Three UK等等資產(chǎn)。

同時，其意圖加碼國內(nèi)的消息卻在不斷傳出。去年7月，李嘉誠旗下的長江實(shí)業(yè)集團(tuán)入標(biāo)競投港灣仔中國恒大中心全幢商廈，但最終沒有成行。更早的5月，李嘉誠旗下的和記黃埔現(xiàn)身廣州第一輪土拍，只是同樣沒有收獲。

逐利而往、適時而止、低進(jìn)高出，長期以來，超人李嘉誠對這些商海之道拿捏得恰到好處。“我對債務(wù)是如履薄冰的?！倍嗄暌詠?，李嘉誠之所以能進(jìn)退自如，與其謹(jǐn)慎的投資策略是分不開的。

2015年以來，長實(shí)集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債率一直維持在30%左右，2022年年末，該集團(tuán)資產(chǎn)負(fù)債率只有23.53%。這與國內(nèi)房地產(chǎn)負(fù)債現(xiàn)狀形成鮮明對比。

對于財務(wù)狀況良好，資金充足的企業(yè)而言，此刻，無疑是最好的“狩獵時刻”。若以純商人的角度來看此次李嘉誠與龍光、合景泰富的事件，或可引用猶太人的一句話，“Business is business”。