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6月27日,財通證券發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)周報(2023年第25周)。
本周板塊回顧:板塊表現(xiàn)方面,申萬房地產(chǎn)指數(shù)下跌 4.68%,滬深 300指數(shù)下跌 2.51%,板塊跑輸滬深 300 指數(shù) 2.18pct,在 31 個板塊中排第28 位。
行業(yè)數(shù)據(jù)回顧:本周 30 大中城市商品房成交面積 248 萬平米,環(huán)比9.9%,同比-51.8%。細分城市能級來看,30 大中城市中,一線城市商品房成交面積 60 萬平米,環(huán)比-16.9%,同比-41.8%;二線城市商品房成交面積 142 萬平米,環(huán)比-2.7%,同比-57.9%;三線城市商品房成交面積 46 萬平米,環(huán)比-19.3%,同比-37.5%。各能級城市銷售環(huán)比均出現(xiàn)回落,其中二線城市環(huán)比表現(xiàn)相對較好。二手房市場方面,我們重點監(jiān)測的 14 城二手房成交面積 111 萬平米,環(huán)比-31.9%,同比-30.3%。
細分城市能級來看,2 個一線城市二手房成交面積 22 萬平米,環(huán)比25.9%,同比-29.7%;9 個二線城市二手房成交面積 84 萬平米,環(huán)比33.5%同比-31.2%;3 個三四線城市二手房成交面積 6 萬平米,環(huán)比29.3%,同比-16.8%。各能級城市的二手房銷售亦出現(xiàn)環(huán)比較大幅度回落,一線城市環(huán)比跌幅相對較小。庫存方面,本周 4 個一線城市庫存面積環(huán)比均出現(xiàn)不同幅度的上漲,其中北京環(huán)比上漲 2.4%,深圳環(huán)比上漲 1.5%,3 個月移動平均去化周期保持在 16 個月以內,其中上海表現(xiàn)最優(yōu),為 4.54 個月;二線城市中,南京庫存面積環(huán)比下跌 6.2%,去化周期上杭州仍然表現(xiàn)突出,3 個月移動平均去化月數(shù)僅 2.68 個月;三四線城市去化周期均高于 20 個月。土地市場本周一線城市住宅用地成交 9 宗,平均溢價率3.71%;二線城市成交住宅用地 11 宗,平均溢價率 8.17%;三四線城市共計成交住宅用地 80 宗,平均溢價率 2.98%。
本周政策情況:6 月 20 日,央行授權全國銀行間同業(yè)拆借中心公布,1 年期 LPR 為 3.55%,5 年期以上 LPR 為 4.2%,均較此前下降 10 個基點,這是 2022 年 8 月 22 日以來 LPR 首次調整。廣州市住建局發(fā)布《優(yōu)化城中村全面改造項目審批流程的通知》,提出進一步深化“放管服”改革,優(yōu)化城中村改造審批流程,持續(xù)優(yōu)化廣州市營商環(huán)境,加快推動城中村改造項目落地實施;明確加大金融支持力度,通過金融創(chuàng)新助企紓困;鼓勵銀行保險機構依法依規(guī)為城鎮(zhèn)老舊小區(qū)、城市更新項目等民生工程提供金融支持;支持金融產(chǎn)品創(chuàng)新,滿足項目前期工作、復建安置履約和建設、融資區(qū)建設等階段的融資需求。天津市擬將首套住房公積金貸款最高限額由 80 萬元提高至 100 萬元,第二套住房公積金貸款最高限額由 40 萬元提高至 50 萬元。上海市政府網(wǎng)站發(fā)布《質量強國建設綱要上海實施方案》,方案提出,推廣先進建造設備和智能建造,加強智能化高品質小區(qū)建設。北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會、北京市規(guī)劃和自然資源委員會聯(lián)合印發(fā)《關于進一步規(guī)范國有土地上非住宅房屋征收評估與補償工作的通知(試行)》,自 2023 年 7 月 1 日起正式實施,明確非住宅可進行不同用途產(chǎn)權調換。
重點公司跟蹤:6 月至今我們跟蹤的重點企業(yè)總共拿地 20 宗,拿地企業(yè)分別為招商蛇口、保利發(fā)展、中國海外發(fā)展、華潤置地、金地集團、濱江集團、越秀地產(chǎn)和建發(fā)股份,大部分為國央企,民企濱江集團所獲地塊仍然位于其大本營杭州。本周我們跟蹤的重點房企中,華潤置地發(fā)行 25 億元超短期融資債券,票面利率 2.25%;建發(fā)房產(chǎn)發(fā)行 4 億元一般公司債,票面利率 4.03%。
投資建議:銷售表現(xiàn)上,本周新房及二手房市場同比仍然有較大幅度的下跌,環(huán)比亦出現(xiàn)回落;細分城市能級來看,新房市場以二線城市環(huán)比表現(xiàn)相對較好,二手房市場以一線城市環(huán)比表現(xiàn)相對較優(yōu)。整體來看,銷售表現(xiàn)轉弱。在去化表現(xiàn)上,杭州及上海維持最為突出的去化周期,分別為 2.68 個月及 4.54 個月,其余城市去化周期均超過 10 個月,城市之間的分化仍然明顯。投資端,6 月至今跟蹤的重點企業(yè)中,拿地企業(yè)仍然以國央企為主,民企濱江集團所獲地塊仍然位于其大本營杭州,整體上房企在投資端仍然較為謹慎。在政策端,繼 2022 年 8 月以來,央行在 6 月 20 日首次下調 LPR 報價;此外,各城市地產(chǎn)相關政策持續(xù)調整優(yōu)化,整體政策環(huán)境仍然寬松??春们捌谠诤诵膮^(qū)域提前布局、以及在融資端具備更強信用優(yōu)勢的房企,建議關注:招商蛇口、保利發(fā)展、越秀地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、華發(fā)股份、建發(fā)股份、濱江集團、龍湖集團。
風險提示:基本面不及預期,行業(yè)政策收緊,資金面收緊,個別企業(yè)出現(xiàn)信用風險等。
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