6月27日，仲量聯(lián)行發(fā)布研報，從綠色認(rèn)證、綠色溢價和綠色金融三個方面，對物流地產(chǎn)的綠色發(fā)展進(jìn)程進(jìn)行了梳理。

2023年《政府工作報告》提出，今年的重點工作之一是建設(shè)高效順暢的物流體系，強(qiáng)化對中國現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)的供應(yīng)鏈支撐。隨著物流領(lǐng)域蓬勃發(fā)展，中國物流地產(chǎn)綠色轉(zhuǎn)型蓄勢待發(fā)。

【資料圖】

物流資產(chǎn)綠色認(rèn)證數(shù)量：井噴式增長后，成長空間仍巨大

從過去幾年的實踐看，一系列綠色金融和投資政策的出臺，吸引了更多增量資金流入。豐富的融資渠道和金融產(chǎn)品的支持，極大地推動工業(yè)倉儲項目提升市場競爭力、順利踐行綠色轉(zhuǎn)型。與此同時，各國金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)對上市公司ESG信息披露的要求在不斷提升，頭部物流集團(tuán)因此加強(qiáng)在環(huán)境、社會和公司治理方面實施系統(tǒng)化運(yùn)營戰(zhàn)略。預(yù)計未來擁有高級別綠色認(rèn)證的項目將更具市場競爭力。

全國物流資產(chǎn)的綠色認(rèn)證數(shù)量在2017年開始顯著增長，增速逐年加快，并在2022年呈現(xiàn)井噴態(tài)勢。目前，全國已獲綠色認(rèn)證的物流倉儲項目超過350個，覆蓋90多個城市，呈現(xiàn)多點發(fā)展態(tài)勢。即使是上海和天津這兩個獲得美國綠色建筑委員會能源與環(huán)境設(shè)計先鋒（LEED）綠色建筑認(rèn)證的物流項目最多的城市，它們的項目總數(shù)也僅占全國獲得綠色認(rèn)證物流項目總量的12%。

在仲量聯(lián)行統(tǒng)計的全國物流地產(chǎn)總項目中，獲得綠色認(rèn)證的項目數(shù)量僅占3.9%，未來提升空間巨大。此外，從開放商角度來看，外資開發(fā)商更加重視ESG理念，目前全國84.3%的LEED綠色建筑認(rèn)證物流項目為外資持有。

租金“綠色溢價”：短期尚不明顯，長期大有可為

根據(jù)仲量聯(lián)行的統(tǒng)計，已獲綠色認(rèn)證的物流項目租金較周邊市場平均租金高出6.1%。其中，一二線城市項目的平均溢價更為顯著，達(dá)到5%至7%；而下沉城市的溢價低于2%。

從具體城市的表現(xiàn)來看，天津獲得綠色認(rèn)證的物流項目溢價高達(dá)12%；北京、廊坊和寧波的物流項目綠色溢價可以達(dá)到9%左右。

根據(jù)仲量聯(lián)行此前發(fā)布的《可持續(xù)發(fā)展的價值》報告，中國一線城市甲級辦公樓市場的租金綠色溢價區(qū)間在2%至10%，其中級別最高的綠色認(rèn)證（例如LEED金級、鉑金級）資產(chǎn)溢價表現(xiàn)更為突出。

對比辦公樓市場，物流地產(chǎn)項目的綠色溢價也相當(dāng)可觀。但是，這更多的是由于獲批綠色認(rèn)證的項目多為周邊市場和同類物業(yè)中條件最優(yōu)質(zhì)的標(biāo)桿項目，并多由成熟開發(fā)商持有運(yùn)營，租金表現(xiàn)在多種有利因素加持下本就優(yōu)于市場均值。若控制這些有利因素，將獲得綠色認(rèn)證的項目與區(qū)位相近、品質(zhì)相等、條件相似但未獲綠色認(rèn)證的優(yōu)質(zhì)項目對比，則租金差距并不顯著。不過，仲量聯(lián)行中國區(qū)研究部辦公樓市場負(fù)責(zé)人暨華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人米陽表示：“隨著雙碳政策嚴(yán)格落實、租戶綠色租賃需求增強(qiáng)，綠色物流項目的租金溢價和市場表現(xiàn)將進(jìn)一步提升，促使更多的資產(chǎn)持有方積極探索物流項目的綠色轉(zhuǎn)型方案，形成正向傳導(dǎo)、正向反饋、正向激勵的良性循環(huán)?！?/p>

綠色金融：推動物流地產(chǎn)升級、社會環(huán)境共贏發(fā)展

目前，我國綠色債券發(fā)行規(guī)模處于全球領(lǐng)先水平。2022年，我國綠色債券發(fā)行量高達(dá)1.76萬億元，同比增長32.8%，位列全球綠色債券市場發(fā)行規(guī)模排名前三。與此同時，對綠色金融的監(jiān)管制度體系也日趨完善。2022年7月29日，綠色債券標(biāo)準(zhǔn)委員會發(fā)布《中國綠色債券原則》，標(biāo)志著國內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)的進(jìn)一步統(tǒng)一并與國際接軌，大幅度提升了綠色純度。

伴隨著相關(guān)政策法規(guī)的不斷完善、投資規(guī)模的穩(wěn)步上升、產(chǎn)品與業(yè)務(wù)的創(chuàng)新升級，預(yù)計綠色金融領(lǐng)域?qū)⒃诰G色轉(zhuǎn)型、“雙碳”環(huán)保的大背景下進(jìn)一步有序發(fā)展、提速發(fā)展。通過適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)激勵措施和制度安排，綠色金融政策工具也有望不斷增加企業(yè)和項目從事綠色經(jīng)濟(jì)活動的收益、降低和補(bǔ)償其相關(guān)風(fēng)險，推動企業(yè)資源環(huán)境成本內(nèi)部化、企業(yè)市場價值精確化，引導(dǎo)企業(yè)自發(fā)減少具有負(fù)外部性行為、增加正外部行為，協(xié)助企業(yè)解決在綠色低碳化轉(zhuǎn)型、綠色融資和綠色運(yùn)營過程中存在的增量成本與增量收益之間的時間錯配、權(quán)益錯配、技術(shù)錯配，促進(jìn)綠色可持續(xù)發(fā)展，并反過來不斷推動形成和完善與綠色發(fā)展更為相容的綠色金融制度。

在提前明確和充分契合境內(nèi)外綠色項目的評估體系、評價目標(biāo)、界定標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，以ESG評價體系為導(dǎo)向的綠色金融，可以助力符合條件的綠色物流項目提升融資優(yōu)勢、拓寬融資渠道、降低融資成本、試錯成本與合規(guī)成本，使相關(guān)利益方更多地享受到綠色信貸、綠色債券等綠色金融的支持和隨之而來的良好的投資回報，踐行“綠色+建筑+科技”的綠色發(fā)展道路。