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6月26日,平安證券發(fā)布地產(chǎn)行業(yè)研報(bào)。
本月觀點(diǎn):隨著前期積壓需求釋放殆盡,市場(chǎng)再次進(jìn)入弱修復(fù)通道,由于5月樓市供需轉(zhuǎn)弱,政府供地謹(jǐn)慎,土拍規(guī)模維持低位,房企持續(xù)聚焦核心地塊,部分熱點(diǎn)城市民企拿地積極性復(fù)蘇。受上年高基數(shù)影響,6月重點(diǎn)城市銷售表現(xiàn)依舊承壓;往后看,隨著5年期LPR下降進(jìn)一步打開房貸利率下行空間及上年成交基數(shù)走低,7月后同比數(shù)據(jù)有望逐步改善。短期關(guān)注銷售轉(zhuǎn)弱帶來(lái)的政策博弈機(jī)會(huì),中長(zhǎng)期關(guān)注積極拿地改善資產(chǎn)質(zhì)量、融資及銷售占優(yōu)的強(qiáng)信用房企招商蛇口、越秀地產(chǎn)、保利發(fā)展、中國(guó)海外發(fā)展、濱江集團(tuán)、華發(fā)股份、萬(wàn)科A、金地集團(tuán)等;同時(shí)建議關(guān)注物業(yè)管理企業(yè)及產(chǎn)業(yè)鏈機(jī)會(huì),如保利物業(yè)、招商積余、綠城管理控股、東方雨虹、科順股份、偉星新材、堅(jiān)朗五金等。
政策:房貸利率下行空間打開,政策延續(xù)溫和。5月出臺(tái)涉房類政策34項(xiàng),其中偏松類24項(xiàng);房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)迎規(guī)范,有望降低購(gòu)房者置業(yè)成本,多方保障購(gòu)房者利益,引導(dǎo)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)合規(guī)經(jīng)營(yíng);6月5年期以上LPR下降10bp,進(jìn)一步打開房貸利率下行空間,緩解居民購(gòu)房壓力。廣州、杭州、青島等熱點(diǎn)城市進(jìn)一步優(yōu)化限購(gòu)、落戶、貸款等政策,需求端政策延續(xù)溫和。
資金:居民中長(zhǎng)期貸款重回增長(zhǎng),5年期LPR時(shí)隔10個(gè)月下調(diào)。5月M2同比增速環(huán)比回落0.8pct,社融存量增速環(huán)比回落0.5pct,新增社融表現(xiàn)乏力。
6月5年期及以上LPR最新報(bào)價(jià)4.2%,均較上月下降10bp,進(jìn)一步打開房貸利率下行空間。5月居民中長(zhǎng)期貸款重回正增長(zhǎng),但整體仍然偏弱。
樓市:樓市復(fù)蘇動(dòng)能減弱,百城住宅價(jià)格環(huán)比微降。6月(截至25日)重點(diǎn)50城新房月日均成交環(huán)比降9.3%,同比降41.4%,增速較上月回落59.8pct;重點(diǎn)20城二手房月日均成交環(huán)比降16%,同比降2.4%,增速較上月回落59pct;百城住宅價(jià)格環(huán)比微降0.01%。脈沖式復(fù)蘇后樓市再度陷入僵持。往后看,隨著上年基數(shù)走低,7月后同比數(shù)據(jù)有望逐步改善。
地市:土拍規(guī)模維持低位,熱度分化延續(xù)。由于5月樓市供需轉(zhuǎn)弱,政府供地謹(jǐn)慎,百城土地供應(yīng)建面1.2億平米,環(huán)比降12.2%;成交建面1.4億平米,環(huán)比升41.1%。5月百城土地溢價(jià)率5.19%,環(huán)比降1.1pct,少數(shù)強(qiáng)一二線城市土拍熱度進(jìn)一步加劇,大多數(shù)低能級(jí)市場(chǎng)仍然延續(xù)低溫局面。
房企:5月銷售數(shù)據(jù)平淡,優(yōu)質(zhì)民企投資拿地復(fù)蘇。5月百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)銷售額同比增長(zhǎng)8.2%,延續(xù)轉(zhuǎn)正趨勢(shì),單月銷售額同比增長(zhǎng)5.8%,6月高基數(shù)背景下,同比增速或?qū)⒊袎骸?月,南京、成都、杭州等多個(gè)核心城市進(jìn)行土地出讓,50強(qiáng)房企整體拿地銷售金額比28%、拿地銷售面積比40%,環(huán)比分別降1.5pct、升9.9pct。核心城市土地市場(chǎng)仍舊維持火熱態(tài)勢(shì),優(yōu)質(zhì)地塊“僧多粥少”、競(jìng)爭(zhēng)激烈;同時(shí)民企拿地積極性回升,成都、杭州、寧波等地土拍均不乏民營(yíng)房企涌現(xiàn)。
板塊表現(xiàn):5月申萬(wàn)地產(chǎn)板塊下跌6.86%,跑輸滬深300(-5.72%);截至2023年6月26日,當(dāng)前地產(chǎn)板塊PE(TTM)13.8倍,估值處于近五年94.3%分位。
風(fēng)險(xiǎn)提示:1)若后續(xù)貨量供應(yīng)由于新增土儲(chǔ)不足而遭受沖擊,將對(duì)行業(yè)銷售、開工、投資等產(chǎn)生負(fù)面影響;2)若樓市去化壓力超出預(yù)期,銷售持續(xù)以價(jià)換量,將帶來(lái)部分前期高價(jià)地減值風(fēng)險(xiǎn);3)政策呵護(hù)力度有限,行業(yè)調(diào)整幅度、時(shí)間超出預(yù)期,將對(duì)行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生負(fù)面影響。
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