近一周（6月17日—6月25日），據(jù)深圳住建局官方顯示，深圳二手住宅成交492套，新房住宅成交622套。

(相關(guān)資料圖)

01.

新房成交數(shù)據(jù)分析

繼海德園日光后，深業(yè)云海灣不負(fù)眾望日銷超100億，去化95%，接近日光。

此次1460批客戶選919套房，經(jīng)過(guò)14個(gè)小時(shí)的持久戰(zhàn)，最后僅剩余約47套房源。

優(yōu)勢(shì)在于前海C位桂灣、價(jià)格低、性價(jià)比高、推盤量大、加上對(duì)手的神助攻，如果分批拿證的話，估計(jì)能創(chuàng)造幾個(gè)日光。

除了云海灣的入市，端午假期前后，多個(gè)在售新盤項(xiàng)目也加大促銷力度：

諸如東部的傳承啟元190萬(wàn)買3房，備案均價(jià)是3.7萬(wàn)/㎡，妥妥的降了1萬(wàn)/㎡。南山西麗的丹華公館，380萬(wàn)買2房，相比開(kāi)盤時(shí)的起步價(jià)480萬(wàn)，直接降了100萬(wàn)。

盡小長(zhǎng)假多盤內(nèi)卷促去化，但除了部分網(wǎng)紅盤，其實(shí)市場(chǎng)整體新盤客戶到訪量一般，市場(chǎng)購(gòu)房情緒并未有所改善，購(gòu)房者普遍保持謹(jǐn)慎觀望態(tài)度。

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02.

二手房成交溢價(jià)分析

二手成交尚未迎來(lái)太大起色，但掛盤量已經(jīng)逐漸穩(wěn)定下來(lái)。

根據(jù)深房協(xié)統(tǒng)計(jì)，截止2023年6月19日，全市共有53,990套有效二手房源在售，較上周減少246套，掛盤量出現(xiàn)小幅下降。

【剛需市場(chǎng)】

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據(jù)菲菲樓市數(shù)據(jù)顯示，近期剛需成交房源，溢價(jià)率基本還是在指導(dǎo)價(jià)上下浮動(dòng)。

目前二手區(qū)域過(guò)戶量最高的依舊是龍崗區(qū)。像布吉的德興、德福等老小區(qū)這些40、50平的小戶型備受關(guān)注。

今年以來(lái)更是消化加快，主要是因?yàn)橹苓吶齻€(gè)地鐵口環(huán)繞+單價(jià)2、3萬(wàn)，方便市區(qū)通勤上班又上車門檻低，受到在羅湖上班的年輕人青睞。

而此前堅(jiān)挺的大前海，現(xiàn)在也出現(xiàn)了業(yè)主為了買房親自造勢(shì)營(yíng)銷。

前?；▓@三期一套93.58㎡三房，指導(dǎo)價(jià)665萬(wàn)，業(yè)主報(bào)價(jià)516萬(wàn)，業(yè)主報(bào)價(jià)低于指導(dǎo)價(jià)150萬(wàn)之多。

不過(guò)還沒(méi)開(kāi)始發(fā)酵，就爆出是業(yè)主和中介“自導(dǎo)自演”的一場(chǎng)戲，為了拉高人氣以及降低過(guò)戶交稅的金額。

【改善市場(chǎng)】

改善版塊，近一周僑香村又落實(shí)到幾套樓王單位的成交。主要是受海德園引流影響，沒(méi)打中的人轉(zhuǎn)而留意周邊的二手。

按成交價(jià)格看，基本上靠北環(huán)路的成交在1050~1080萬(wàn)，安靜看花園的則在1100萬(wàn)之上。

中部的龍華，壹成六區(qū)也成交了一套114平的大戶型，盡管不少人說(shuō)置換難置換慢，但只要讓價(jià)到位，還是能加快成交周期的。

【豪宅市場(chǎng)】

據(jù)樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)深圳總價(jià)1500萬(wàn)以上的高端項(xiàng)目成交占比持續(xù)上漲，6月更是創(chuàng)下新高，達(dá)到7.5%。

但近一周，千萬(wàn)級(jí)別的意向客群基本都被云海灣這個(gè)網(wǎng)紅盤吸引走了，二手成交有所回落。

而深圳灣片區(qū)，也出現(xiàn)了恒裕濱城、翡翠海岸等盤掛盤價(jià)下調(diào)情況。

翡翠海岸近3個(gè)月掛盤均價(jià)

03.

菲菲樓市觀點(diǎn)

從近期深圳一二手成交數(shù)據(jù)看，當(dāng)下買家都很理性，大都手握現(xiàn)金加房票擇機(jī)入市。

吸引買家入市的關(guān)鍵要素，主要是價(jià)格倒掛明顯、產(chǎn)品力、核心地段、學(xué)區(qū)定位、未來(lái)價(jià)值等等。至少要占上述4要素才肯決定，也堅(jiān)決不肓目跟風(fēng)。

其實(shí)買方市場(chǎng)下，這種邏輯才是合情合理的，一來(lái)可以鎖住價(jià)格下限，二來(lái)上限有想象空間。

菲菲樓市觀察到，連續(xù)四周二手成交價(jià)都是趨于穩(wěn)定的，二手房的掛牌量也穩(wěn)定下來(lái)了，各種政策也處于循序漸進(jìn)，慢坡爬行的狀態(tài)。如果你是剛需買房，那么把所握好這個(gè)階段上車是好時(shí)機(jī)。

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