文/謝逸楓

2023年6月15日，一組數(shù)據(jù)顯示，盡管前5月全國商品房平均價同比上漲12.5%，創(chuàng)2020年以來同期歷史最高漲幅。由于投資、供應(yīng)下降、需求萎縮，目前房地產(chǎn)市場處于調(diào)整期，呈現(xiàn)恢復(fù)性放緩、下降風(fēng)險、企穩(wěn)基礎(chǔ)不牢固的趨勢。

數(shù)據(jù)告訴市場，目前房地產(chǎn)短期表現(xiàn)低迷，市場回暖、復(fù)蘇遭遇阻擋。具體為銷售、供應(yīng)端、投資端、需求端、資金端跌幅擴大，救市一直呼之欲出，避免房地產(chǎn)硬著陸斷崖式崩跌。

(資料圖片僅供參考)

總結(jié)5月全國房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)表現(xiàn)，可以看出房地產(chǎn)行業(yè)供需兩端、資金端的“偏冷”，這說明政策對市場的效果非常差。傳導(dǎo)出一個明確的市場信號，即房地產(chǎn)市場壓力、風(fēng)險還沒有解除。

筆者認為，總體評價當(dāng)前房地產(chǎn)市場看，目前全國房地產(chǎn)處于調(diào)整期，短期內(nèi)市場供需修復(fù)需要半年以上。而需求、信心的恢復(fù)階段，房地產(chǎn)企穩(wěn)的基礎(chǔ)、條件不牢固。因此，未來政策需加大刺激力度，預(yù)計7月出臺救市政策。

預(yù)計7月出臺房地產(chǎn)救市政策，原因四點。主要是參考二季度、上半年的GDP增速，是否低于上季度、低于市場預(yù)期。其次是房地產(chǎn)市場是否繼續(xù)下降。再次是財政壓力是否加大。最后是為下半年發(fā)沖刺準備。

當(dāng)三道紅線、房地產(chǎn)貸款集中制正式放松及金融16條措施、三支利箭全面落實，供需政策全面加大刺激范圍、力度時，房地產(chǎn)政策方能顯效。預(yù)計房地產(chǎn)供需關(guān)系、市場預(yù)期好轉(zhuǎn)，市場就會逐漸的復(fù)蘇回暖、企穩(wěn)。

如何評價房地產(chǎn)市場表現(xiàn)？如何研判下一階段的走勢？對此，統(tǒng)計部門的官方代表表示，今年2、3月份，隨著經(jīng)濟運行恢復(fù)常態(tài)化運行，前期受到壓抑的住房需求較快釋放，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一定反彈。

隨著經(jīng)濟運行逐步恢復(fù)到正常軌道，房地產(chǎn)市場也逐步進入常態(tài)化恢復(fù)運行態(tài)勢。從5月份情況看，房地產(chǎn)市場總體平穩(wěn)，但受到多重因素影響，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)仍比較低迷，房地產(chǎn)市場還在緩慢恢復(fù)。

盡管房地產(chǎn)市場仍在恢復(fù)，但房地產(chǎn)目前還面臨不少困難。從下階段看，隨著經(jīng)濟恢復(fù)向好，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場政策顯效，市場預(yù)期好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場有望逐步企穩(wěn)。

6月15日，一組國家統(tǒng)計部門的2023年前5月全國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，開發(fā)投資額、施工面積、新開工面積、土地購置面積、土地購置金額五項供應(yīng)端指標，呈現(xiàn)跌幅擴大、下降、供應(yīng)呈現(xiàn)惡化趨勢。

竣工面積、商品住宅房價漲幅二項指標增幅擴大，庫存增長15.7%。銷售金額增幅回落為8.4%、到位資金跌幅擴大為6.6%、銷售面積跌幅擴大為0.9%%、三項指標持續(xù)下降，說明房地產(chǎn)處于調(diào)整期，市場修復(fù)緩慢。

總體看，市場供應(yīng)端的下降擴大趨勢，房企的投資壓縮非常明顯。施工面積、新開工面積、購置土地面積的萎縮，持續(xù)負增長，說明資金輸血不足，加上融資傳導(dǎo)堵塞，債務(wù)集中到期讓房企口袋缺錢。

需求端的復(fù)蘇不穩(wěn)定，盡管房企到位指金增月改善，資金鏈依然處于緊張的趨勢沒有改變。由于集中保交房、集中債務(wù)還款，銷售回款無法傳導(dǎo)到投資端，房企沒有剩余過多的資金去擴大投資。

第一是投資額。前5月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額累計同比連續(xù)一年零2個月（14個月）下降，同比單月連續(xù)下降1年9個月（21個月），跌幅較前4月擴大1%，呈現(xiàn)惡化趨勢，需要警惕。預(yù)計年內(nèi)轉(zhuǎn)正。

前5月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資45701億元，同比下降7.2%。其中，住宅投資34809億元，下降6.4%。辦公樓投資1825億元，同比下降6.0%。商業(yè)營業(yè)用房投資3261億元，同比下降18.2%。

單月數(shù)據(jù)看，5月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資10187億元，環(huán)比增加6.8%，同比下降10.5%（4月同比下降7.3%、3月同比下降5.9%），單月走勢仍持續(xù)下行，在行業(yè)深度調(diào)整和融資并未明顯改善下，開發(fā)企業(yè)投資信心、投資能力恢復(fù)尚需時日。

5月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額達10186億元，同比下降10.5%，跌幅較1-4月擴大3.2%，，出現(xiàn)兩位數(shù)下滑，而4月降幅為7.3%。整體好于4月份，但絕對量依舊處在低位，較2022年月度投資平均值低14%。

物業(yè)類別投資看，全國投資跌幅擴大主要受住宅投資影響，跌幅較上月擴大1.5%，占總投資比重與上月持平，為76.2%。辦公樓投資持續(xù)改善，5月跌幅再收窄3.2%。

區(qū)域地區(qū)投資看，各區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)投資均低迷，整體呈現(xiàn)東部、中部、西部、東北部市場弱格局，各區(qū)域投資同比繼續(xù)負增長。東部開發(fā)投資同比跌幅最小，為2.2%，東北地區(qū)跌幅最大，達到19.3%。

值得注意的是房企的投資集中，并且加大東部地區(qū)投資，占總投資比重為59.8%，較上月提升0.5%，原因是銷售回款快速。而中部地區(qū)較4月有所改善，跌幅收窄0.5%。東北和西部地區(qū)跌幅最為明顯。

第二是供應(yīng)端。前5月全國商品房施工面積與新開工面積跌幅擴大，竣工面積連續(xù)3個月漲幅擴大，表明房企集中精力保交樓。而施工面積、新開工面積跌幅擴大，主要是銷售端、資金端沒有完全復(fù)蘇。

前5月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積779506萬平方米，同比下降6.2%（前4月同比下降5.6%、前3月同比下降5.2%）。其中，住宅施工面積548475萬平方米，下降6.5%（前4月同比下降5.9%、前3月同比下降5.4%）。

前5月房屋新開工面積39723萬平方米，下降22.6%（前4月同比下降21.2%、前3月同比下降19.2%）。其中，住宅新開工面積29010萬平方米，下降22.7%（前4月同比下降20.3%、前3月同比下降17.8%）。

新開工年初大幅反彈后，隨后快速回落并保持低位，累計增速較1-4月降幅擴大1.4%，尚未有止跌跡象。主要原因是受制于資金壓力和新增土儲規(guī)模下降，新開工規(guī)模整體下滑趨勢不改。

單月數(shù)據(jù)看，5月新開工規(guī)模8503萬平方米，環(huán)比4月增長20%，同比大跌幅27%。由于市場行情分化，房企新開工進度呈分化趨勢，熱點城市、區(qū)域的項目推進較快。因此，短期內(nèi)保持下降的趨勢是不可改變的。

前5月房屋竣工面積27826萬平方米，增長19.6%（前4月同比增長18.8%、前3月同比增長14.7%）。其中，住宅竣工面積20194萬平方米，增長19.0%（前4月同比增長19.2%、前3月同比增長16.8%）。

前5月房屋竣工面積同比漲幅繼續(xù)擴大，“保交付”依然是各地方政府穩(wěn)步推進的重要舉措。在“保交樓”政策帶動下，各地加強對房地產(chǎn)重點項目調(diào)度，帶動房地產(chǎn)竣工較快增長。

單月數(shù)據(jù)看，5月房屋竣工面積4148萬平方米，環(huán)比微跌3%，同比增長24%，但是增幅較1-4月收窄17.6%，主要原因是交房速度放緩慢。絕對量來看，5月竣工體量高于2022年二季度、三季度的均值。

第三是供應(yīng)端。前5月全國房企土地購置面積、土地購置費用跌幅擴大。前5月比前4月、比一季度全國房企土地購置面積同比下降40.9%的跌幅還大，說明房企拿地意愿非常弱，投資信心未見明顯恢復(fù)，政策端傳遞到投資端需要一定的時間。

全國房企土地購置面積累計同比下降2年3個月（27個月），同比單月連續(xù)下降2年5個月（29個月），預(yù)計年內(nèi)難轉(zhuǎn)正。拿地的房企，普遍是央企和國企，至少民企方面拿地的積極性是不高的。

影響房地產(chǎn)開發(fā)投資增速的主要指標中，根據(jù)第三方的機構(gòu)測算，前5月全國土地成交總額1.22萬億元，同比下降7.58%，且拿地企業(yè)依然以國企、央企、地方城投托底為主，民企已經(jīng)萎縮拿地或者不拿地了。

第四是需求端。前5月商品房銷售面積同比下降0.9%，連續(xù)下降15個月（1月3個月）、銷售金額同比增長8.4%，一季度止跌上升后，連續(xù)增長3個月，預(yù)計商品房銷售面積同比年內(nèi)轉(zhuǎn)正，全年先冷后熱、先抑后揚。

前5月商品房銷售面積46440萬平方米，同比下降0.9%（前4月同比下降0.4%），跌幅擴大0.5%。其中住宅銷售面積增長2.3%（前4月同比增長2.7%、前3月同比增長1.1%），連續(xù)增長3個月，增幅收窄0.4%，呈現(xiàn)下滑的跡象。

前5月商品房銷售額49787億元，增長8.4%（前4月同比增長8.8%。前3月同比增長4.1%），增幅回落0.4%。其中住宅銷售額增長11.9%（前4月同比增長11.8%），連3個月增長。市場總體看，依然處在邊際修復(fù)、復(fù)蘇的過程。

前5月新建商品房銷售市場走勢保持穩(wěn)定，銷售面積和金額漲跌幅小幅波動，整體處于緩慢恢復(fù)區(qū)間，企穩(wěn)基礎(chǔ)不牢固。當(dāng)前居民消費信心和購房意愿不強，就業(yè)和收入上的疲弱情況增加，持續(xù)上行缺乏支撐力，還需進一步穩(wěn)固。

總結(jié)看，當(dāng)前房地產(chǎn)市場處在底部企穩(wěn)的弱復(fù)蘇階段，底部具有一定支撐，增長動能卻是偏弱。原因是地方政府積極支持剛性和改善性住房需求，主要以三四線城市為主，對市場提振作用有限。

單月數(shù)據(jù)看，在積壓需求基本釋放后購房者觀望情緒加重，新房銷售境況不佳，4月行情轉(zhuǎn)淡，5月未出現(xiàn)明顯提升，持續(xù)回升動力不足。同比數(shù)據(jù)持續(xù)下行，跌幅較4月明顯擴大，按可比口徑計算得出5月銷售面積同比下降3.0%。

5月商品房銷售面積8804萬平方米，同比下跌3%，增速較4月下降8.5%跌幅超出預(yù)期，5月商品房銷售金額10037億元，同比增長6.8%，增速較4月大幅收窄21%，預(yù)計6月同比跌幅將進一步擴大，且城市分化加劇。

物業(yè)分類銷售看，其中商品住宅市場保持向好勢頭，銷售面積同比漲幅較上月略有收窄。而辦公樓及商業(yè)營業(yè)用房兩項指標持續(xù)下降，跌幅有不同程度擴大，辦公樓波動更為明顯。

區(qū)域地區(qū)銷售看，東部、和東北地區(qū)市場保持增長，漲幅較上月有所收窄，東北調(diào)整明顯。中部和西部較為穩(wěn)定，銷售面積跌幅略有擴大。東部地區(qū)銷售面積及金額占全國比重分別為44.1%、60.9%，份額分別比上月提升1.2%和0.8%。

區(qū)域城市分化嚴重，其中東部銷售絕對量領(lǐng)先其他區(qū)域，面積、金額始終保持正增長，面積同比漲5.2%，西部、中部下跌5.2%和8%、金額同比增長14.9%，高出西部、中部13.6和19.1%。

第五是庫存端。5月末商品房待售面積6.4120億平方米（前4月6.4487億平方米前3月6.4770億平方米），同比增長15.7%（前4月15.7%、前3月15.4%）。其中，住宅待售面積增長15.9%（前4月增長15.4%)。

5月末商品房待售面積6.4120億平方米，較4月減少367萬平方米。商品房待售面積連續(xù)3個月減少，減少幅度相對較小，庫存去化主要集中在住宅市場。同比數(shù)據(jù)來看，住宅待售面積漲幅較上月擴大0.5%。

5月末商品房待售面積6.4120億平方米，其中住宅待售面積3.1048億平方米，同比增長15.9%。辦公樓4768萬平方米，同比增長22.6%。商業(yè)營業(yè)用房1.4029億平方米，同比增長12.9%。總結(jié)看，去化緩慢。

全國商品住宅現(xiàn)房庫存面積為3.10億平方米，環(huán)比4月3.14億、3月3.2億平方米的庫存有所下降。庫存規(guī)模大抵相當(dāng)于2017年10月的水平。說明目前的庫存規(guī)模絕非歷史最高點，至少比2014年-2016年的高庫存規(guī)模差了一大截。

全國商品房待售面積在2015年創(chuàng)歷史最高，2016年開始逐漸下降，到2020年下降到4.9850億平方米，2023年回到超過2014年水平。歷年數(shù)據(jù)顯示，2013年4.9295億平方米、2014年6.2169億平方米、2015年7.1853億平方米。

2016年6.9539億平方米、2017年5.8923億平方米。2018年5.2414億平方米、2019年4.9821億平方米、2020年4.9850億平方米、2021年5.1023億平方米、2022年5.6366億平方米，2022年回到5億平方米以上。

第六是價格端。目前房價已經(jīng)走出了下跌的通道,開始步入上漲的區(qū)間。1月-5月全國商品房銷售均價為10721萬元/平方米（前4月10562元/平方米、前3月10200元/平方米），同比漲幅為12.5%（前4月9.2%前3月6.8%，前2月3.7%）。

前5月全國商品房銷售均價10721萬元/平方米（前4月10562元/平方米、前3月10200元/平方米），環(huán)比上漲1.5%，同比漲幅為12.5%（前4月9.2%，前3月6.8%，前2月3.7%），漲幅比4月擴大3.3%，連續(xù)上漲5個月。

前5月全國商品住宅均價為11099元/平方米（前4月10562元/平方米、前3月10532元/平方米、前2月10558元/平方米），環(huán)比上漲5.08%，同比漲幅為16.5%（前4月11.1%、前3月6.3%、前2月4.1%），漲幅比4月擴大5.4%，連續(xù)上漲5個月。

商品房、住宅平均價的上漲幅度與銷售面積、銷售金額的數(shù)據(jù)，市場表現(xiàn)、政策預(yù)期相背離、不匹配，歸根結(jié)底是過去幾年的高地價項目開始入市、各地限價政策有所放開、高價盤大量集中入市。

單月數(shù)據(jù)看，5月商品房平均價為11400元/平方米（商品房銷售金額1.0037萬億元、銷售面積8804萬平方米），環(huán)比上漲9.5%，同比增長18.5%。4月價11970元/平，（商品房銷售金額9205億元、銷售面積7690萬平方米）環(huán)比增長17.5%，同比增長21.4%。

5月商品住宅平均價為12839元/平方米（商品房銷售金額9112億元、銷售面積7097萬平方米），環(huán)比上漲10.3%，同比增長29.6%。4月12469元/平方米（商品房銷售金額8373億元、銷售面積6715萬平方米），環(huán)比增長18.7%，同比增長20.9%。

這是2018年以后第一次出現(xiàn)。2021年1月和2月，全國新建住宅平均銷售價格曾創(chuàng)出一個小高峰，比2020年12月上漲13.6%。此后，全國新建住宅平均銷售價格對前一個月的漲幅，從未超過10%。

究竟是什么原因?qū)⑵骄鶅r推高到上漲18.7%，按照統(tǒng)計部門的解釋，4月商品住宅銷售均價升幅較大主要因為東部成交量大，占比高，而中西部占比下降，所以價格上漲較為明顯。

簡單的說白了，是區(qū)域、市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性的因素。東部地區(qū)價格高的住宅銷售好，原因是銷售結(jié)構(gòu)的變化。這個方法測算的銷售均價的波動，體現(xiàn)了銷售結(jié)構(gòu)的變動，而不單純是房價的漲跌。

按國家統(tǒng)計局的解釋，銷售額指報告期內(nèi)出售新建商品房屋的合同總價款（即雙方簽署的正式買賣合同中所確認的合同總價）。銷售面積指報告期內(nèi)出售新建商品房屋的合同總面積（即雙方簽署的正式買賣合同中所確認的建筑面積）。

2023年來全國房價已連續(xù)4個月上漲，但是漲幅回落。房價漲幅相對較大，主要原因是地方放松限價、限簽政策、房企調(diào)整定價策略等有關(guān)，及市場區(qū)域、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性的因素，即售價較高的核心城市、東部城市是成交主力。

第七是房企到位資金。前5月全國房企到位資金連續(xù)下降16個月（1年4個月），房企國內(nèi)貸款同比下降連續(xù)一年10個月（22個月），跌幅擴大6.6%（前4月下降6.4%、前3月下跌9.0%、前2月下降15.2%）。

前5月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金55958億元，同比下降6.6%。其中國內(nèi)貸款7175億元，下降10.5%。利用外資13億元，下降73.5%。自籌資金16267億元，下降21.6%。定金及預(yù)收款19878億元，增長4.4%。個人按揭貸款10354億元，增長6.5%。

資金壓力是房企縮減投資的主要原因之一。前5月國內(nèi)貸款同比下降10.5%，跌幅比前4月擴大0.5%，自籌資金下降21.6%，跌幅擴大2.2%。這兩項指標代表的是房企從銀行貸款能力和發(fā)債能力，反映出金融機構(gòu)對房企風(fēng)險擔(dān)憂加大。

支撐房企資金流的主要是銷售回款。前5月定金及預(yù)收款同比增長4.4%，較前5月擴大0.4%，在房企資金來源中占比35.5%。個人按揭貸款同比增長6.5%，較前4月擴大4%，在資金來源中占比18.5%。

房企各項資金來源走勢分化，定金及預(yù)收款、個人按揭貸款在銷售持續(xù)回暖基礎(chǔ)下，實現(xiàn)由跌轉(zhuǎn)正。而國內(nèi)貸款、利用外資和自籌資金跌幅有所擴大，其中自籌資金跌幅擴大至21.6%。總體看，融資端修復(fù)、資金面改善緩慢。

銷售端的改善，已經(jīng)通過首付款和按揭貸款等指標改善了房企資金面，但要真正傳導(dǎo)到房企投資拿地和工程建設(shè)，時滯過長，并且面臨著巨大大的壓力。如果不及時解決，否則容易影響后續(xù)新盤的供應(yīng)和房源的供給，導(dǎo)致供需不平衡。

目前在銷售回暖影響下，定金及預(yù)收款對房地產(chǎn)資金來源形成一定支撐。由于房企的融資端未有根本性、實質(zhì)性的改善，當(dāng)前市場風(fēng)險依然較大。因為二次債務(wù)違約、退市、逾期交房的風(fēng)險依然存在。

盡管房企積極探尋債務(wù)全面解決方案，大多民營房企債務(wù)重組未有實質(zhì)性進展，多家民營上市房企面臨較大退市壓力。目前需要通過積極營銷強化自身造血能力，才能確保債務(wù)償付和可持續(xù)經(jīng)營。

第八是景氣端。國房景氣指數(shù)連續(xù)連17個月跌破100，呈現(xiàn)跌幅擴大。2023年5月國房景氣指數(shù)為94.56。4月國房景氣指數(shù)為94.78。3月國房景氣指數(shù)為94.72。2月國房景氣指數(shù)為94.67。1月國房景氣指數(shù)為94.46。

2022年1月的國房景氣指數(shù)96.83、2月的國房景氣指數(shù)96.93、3月的國房景氣指數(shù)96.66、4月的國房景氣指數(shù)的95.89。5月的國房景氣指數(shù)95.59。6月的國房景氣指數(shù)95.4%。7月的國房景氣指數(shù)95.3%。

8月的國房景氣指數(shù)95.07，9月的國房景氣指數(shù)94.86，10月的國房景氣指數(shù)94.70，11月的國房景氣指數(shù)94.42。12月的國房景氣指數(shù)94.35，繼續(xù)刷新2016年初以來最低水平。

判斷房地產(chǎn)市場是否景氣、活躍、信心的指標之一，國房景氣指數(shù)自2022年1月破100后，一直呈現(xiàn)下跌，并且跌幅擴大的趨勢，意味著房地產(chǎn)市場沒有完全分復(fù)蘇回暖、企穩(wěn)，處于調(diào)整周期，并且拉長。