“長跑者”萬科
來源：深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng) 2023-06-30 22:54:24
(資料圖片僅供參考)
“當(dāng)所有人都瘋狂的時候，你必須保持冷靜?！币源藖砘赜^房地產(chǎn)市場，還是很貼切的。狂飆突進(jìn)的時代，一批又一批的千億房企誕生，他們多有一個共同的“法寶”，即“高杠桿，高周轉(zhuǎn)”。在那時，規(guī)模大小成為了衡量一家房企好與壞的重要標(biāo)準(zhǔn)。然而2020年開始，市場變天了。三道紅線政策出臺、融資端收緊、疫情肆虐等一系列不利因素，讓地產(chǎn)行業(yè)艱難起來。更出人意料的是，當(dāng)時被行業(yè)稱為最艱難的2020年，或許還是近三年里最好的一年。三年的時間里，外部環(huán)境的巨變，讓曾經(jīng)千億房企一家又一家的隕落，能依舊保持著堅韌的房企，多是在高歌猛進(jìn)時代下仍保持冷靜態(tài)度的企業(yè)。萬科，是一個典型的代表。在2012年之時，萬科就已經(jīng)提出，房地產(chǎn)行業(yè)從“黃金時代”進(jìn)入“白銀時代”，2018年，其又喊出了“活下去”的口號，而這一段時期，是房地產(chǎn)市場異?；馃岬臅r期。從結(jié)果可以看出萬科“冷靜”的成果。在地產(chǎn)行業(yè)最艱難的三年時間里，萬科依舊保持穩(wěn)健，同時也守住了安全底線。不僅如此，為抵御房地產(chǎn)市場變化的影響，萬科完成了第二增長曲線的構(gòu)建。6月30日的換屆股東大會上，在談到過去三年任期的感受時，郁亮感嘆，過去三年對行業(yè)的每個從業(yè)者來說，都是百感交集的，并非只有萬科不容易，沒有哪個人、哪個企業(yè)是容易的。但他仍表達(dá)了對未來的信心。郁亮認(rèn)為，消費(fèi)者需求更新迭代的速度快，市場是不會飽和的。企業(yè)要抓住未來的行業(yè)機(jī)會，就要真正建立起全場景的綜合競爭力，不能像傳統(tǒng)模式下一味靠拿地和融資。因此，萬科會持續(xù)聚焦三件事情：一是提高開發(fā)業(yè)務(wù)的管理水平；二是經(jīng)營、服務(wù)業(yè)務(wù)接下來要擴(kuò)大競爭優(yōu)勢，爭取更大的發(fā)展空間和更好的回報水平；三是堅守財務(wù)穩(wěn)健，保持行業(yè)領(lǐng)先的信用水平。危機(jī)感驅(qū)動，而不是危機(jī)驅(qū)動在長期主義者的字典里，敬畏市場、未雨綢繆一定是關(guān)鍵詞。尤其在周期產(chǎn)業(yè)中，前瞻的力量尤為凸顯，如果等到危機(jī)到來再“臨時抱佛腳”，往往為時已晚。萬科以居安思危著稱。即使在房地產(chǎn)行業(yè)的鼎盛時期，萬科也始終堅守著財務(wù)安全底線，甚至因此引發(fā)了行業(yè)質(zhì)疑，認(rèn)為萬科是在傳播焦慮。事實證明，正是這份危機(jī)感和堅守，讓萬科有了穿越周期的底氣。截止2022年底，萬科的凈負(fù)債率僅為43.7%，處于行業(yè)低位，持有貨幣資金1372.1億元，對于短期債務(wù)的覆蓋倍數(shù)為2.1倍。期末長期負(fù)債占比提高至79.5%，新增融資的平均成本為3.88%，存量融資的綜合融資成本為4.06%。年內(nèi)，萬科經(jīng)營現(xiàn)金流錄得正值，這已經(jīng)是公司保持經(jīng)營現(xiàn)金流為正的第14年。健康的財務(wù)狀況為公司業(yè)務(wù)的發(fā)展提供了充足動力。在大多數(shù)房企出現(xiàn)虧損、利潤下滑的2022年，萬科錄得營收5038.38億元，同比上升11.27%，實現(xiàn)歸母凈利潤226.18億元，實現(xiàn)企穩(wěn)。“我們能走到今天，依靠的正是危機(jī)感下一次次的自省和警醒?！边@是萬科曾經(jīng)的自我評價。當(dāng)過去三年行業(yè)中許多企業(yè)忙于自救的時候，萬科已對行業(yè)做出了新一輪的判斷——隨著土地紅利和人口紅利的褪去，依靠高杠桿、高負(fù)債、高庫存實現(xiàn)高增長的模式難以為繼，行業(yè)正式由金融紅利時代步入“管理紅利時代”。想到才能做到，從這兩年的行動來看，無論是提升投資質(zhì)量、追求高質(zhì)量交付、打造差異化產(chǎn)品和服務(wù)，從各個維度，萬科已經(jīng)開始了“管理紅利時代”的實踐。經(jīng)過2022年的至暗時刻的洗禮后可以發(fā)現(xiàn)，僅僅依靠地產(chǎn)一項業(yè)務(wù)已經(jīng)不能支撐房企持續(xù)長遠(yuǎn)發(fā)展，如今依舊走在前端的房企，需要具備“多條腿”走路的能力。早在2013年，萬科明確了“城市建設(shè)服務(wù)商”發(fā)展方向，正式拉開轉(zhuǎn)型序幕。在轉(zhuǎn)型最初的幾年里，萬科承受了不少的壓力和質(zhì)疑，業(yè)內(nèi)有聲音認(rèn)為萬科的轉(zhuǎn)型浪費(fèi)了資源，使公司從規(guī)模老大座位上掉了下來。但時間是最好的證明。堅定多年的轉(zhuǎn)型，終于在行業(yè)入冬之后，開始見到回報。在行業(yè)最艱難的三年里，萬科的經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)收入?yún)s節(jié)節(jié)增長，讓市場更清晰的看到萬科轉(zhuǎn)型的成果以及對萬科業(yè)績的支撐。2022年萬科經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)營收首次突破了500億元，其中萬物云營收首次突破300億元，同比增長26.1%；萬科的物流業(yè)務(wù)經(jīng)營收入同比增長 17.9%，目前綜合實力位列行業(yè)第一梯隊，冷鏈倉儲規(guī)模國內(nèi)第一。此外，萬科的長租公寓業(yè)務(wù)在規(guī)模和效率上保持行業(yè)第一，運(yùn)營管理租賃住房 21.5 萬間，其中，萬科在北京、天津、深圳等14個城市，商業(yè)業(yè)務(wù)方面，2022年新開業(yè) 25 個項目，營業(yè)收入87.2億元，同比增長14.3%。不僅如此，萬科的經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)開始得到了資本市場的檢驗和認(rèn)可。萬物云在港股最冷的時刻上市，仍得到多家重磅投資機(jī)構(gòu)認(rèn)可，成為年內(nèi)最大IPO；萬緯物流類Reits發(fā)布，成為業(yè)內(nèi)首支沒有底層托底協(xié)議的類Reits；萬科與建行成立建萬基金，收購多個泊寓項目。實際上，隨著全社會收益率要求和風(fēng)險偏好的下降，萬科這類經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)創(chuàng)造穩(wěn)定現(xiàn)金流的優(yōu)勢開始顯現(xiàn)，對投資者的吸引力在變強(qiáng)。國內(nèi)多家知名投資機(jī)構(gòu)也曾公開表達(dá)了對萬科經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)的看好。國金證券認(rèn)為，未來在 REITs等金融工具的持續(xù)帶動下，萬科經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)或迎來快速發(fā)展。同時，華泰證券也認(rèn)為，萬科不動產(chǎn)運(yùn)營有望迎來價值重估。方向?qū)Α⑵鸩皆?、布局全、協(xié)同多，是郁亮對于萬科經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)的評價。而事實上，這些也是萬科經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)能夠成為業(yè)內(nèi)數(shù)一數(shù)二存在的原因。更重要的是，經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)已經(jīng)交完了學(xué)費(fèi)，接下來則是經(jīng)營服務(wù)開始正向貢獻(xiàn)的階段了。每一次行業(yè)的重大調(diào)整，都檢驗著企業(yè)的長期經(jīng)營策略，也展現(xiàn)了企業(yè)在艱難處境下的韌性和生命力。作為中國房地產(chǎn)行業(yè)最穩(wěn)健的長跑選手的萬科，在這一輪周期中，已經(jīng)依靠此前的堅守，比其他選手領(lǐng)先了一個身位。這一輪淘汰賽已經(jīng)接近尾聲，之后仍有新的挑戰(zhàn)到來，但相信萬科已經(jīng)做好了準(zhǔn)備，正如郁亮在換屆股東會上所說：“道路是曲折的，前途是光明的，有信心萬科能夠穿越周期?！?/section>
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