01 新房、二手房成交數(shù)據(jù)

(資料圖片僅供參考)

2023年6月1日-6月27日，深圳市新房住宅共成交2232套，二手房住宅共成交2125套，日成交量見圖示。

02 一線市場分析

上周，深業(yè)云海灣開盤，1460批客戶參與選房，最終成交900套，開盤當天去化率約98%，單盤攬金100億，這樣的成績受到市場的熱議，一方面驚嘆深圳樓市強勁的購買力，另一方面也在感慨樓市的內(nèi)卷和競爭越來越激烈。

新房最近兩年也出現(xiàn)了嚴重內(nèi)卷，市場成交也呈現(xiàn)下跌態(tài)勢。2022年以前，前海片區(qū)內(nèi)的新盤，均價都是10萬以上，基本上開盤當天去化率都是100%，現(xiàn)在帶裝修的單價近9萬出頭，還有優(yōu)惠，位置更好，開盤當天也沒能賣完。壹灣臻邸開盤認購率也只有83%。

在2019年底，前海早期的新盤招商領(lǐng)璽一期，均價10.8萬/平帶精裝，456套房起步價1000萬起在開盤4.5小時后日光；2021年，招商領(lǐng)璽家園二期入市，均價為10.25萬/平，225套房當天宣布售罄。

03 高杠桿業(yè)主在做最后的掙扎

深圳房價已經(jīng)連續(xù)下跌了2年多，這期間，樓市雖有出現(xiàn)短暫性的回暖，但整體的深圳房價已經(jīng)跌去了巔峰時期的30%-40%。二手房樓市泡沫日漸消散，當年利用高杠桿接盤的業(yè)主，如今背著巨額的欠款，負擔持續(xù)加重，除了忍痛把自己的房屋低價拋售，別無他法。

漾日灣畔，一套184平5房，滿五年唯一，南二外XW可用，目前報價2100萬，如果客戶資金快，價格肯定還有很大的空間。

業(yè)主從3月放盤到現(xiàn)在，連續(xù)多次降價，總共降了500萬左右，目前這套房已跌回2019年底的成交。

（圖源：小鹿選房app）

不過，令人吃驚的是，總價2000萬左右的房子，業(yè)主欠款高達1900萬，這個房子就算成交，除了貸款，業(yè)主幾乎拿不到一分錢。這樣高風險的房子，不僅贖樓費用高，贖樓風險也很大。雖然價格的確很有誘惑力，這么高風險的交易，要成交的代價就是降低成交價。

2019年底雙十一之后，深圳二手房市場一直處于上升期，市場一直處于盲目樂觀的狀態(tài)，這使得許多業(yè)主希望通過抵押房產(chǎn)獲取更多資金。他們充分利用了房產(chǎn)杠桿，借款規(guī)模迅速擴大。然而，沒想到的是，深圳樓市受到指導價限制迅速下滑，很多核心地段的小區(qū)成交價回退到2019年的水平。這導致了許多業(yè)主無法繼續(xù)套現(xiàn)，面臨巨額欠款的壓力，不得不降低房屋售價以快速變現(xiàn)。隨著二手房交易量持續(xù)下滑、成交價不斷下跌、加上受到多個新盤的沖擊，這種現(xiàn)象已經(jīng)不再是個例。

勤誠達三期，一套2房，高樓層，目前報價770萬，而這套房的欠款卻已超過當前報價，自己壓力也比較大，房子是按照當時市場高峰期的評估價做的抵押，誰也沒有想到，房子才剛滿三年，價格就掉了這么多，報價還沒有欠款多。

從1月份掛盤到現(xiàn)在，報價一直在降，降幅200萬左右，目前業(yè)主也比較急賣，表示這個價格還可以自己贖樓。不過，雖然報價已經(jīng)降到比欠款還要低，但房子性價比并不是小區(qū)最高的，如果想要盡快成交，價格還得再降些才有機會。目前小區(qū)有套81平3房，報價780萬，高樓層，業(yè)主可以自己贖樓，價格可談，相比之下，這套面積更大，戶型格局更好，價格更有競爭優(yōu)勢（昨天剛剛已經(jīng)成交）。

在小鹿選房APP上查詢真實成交

更有甚者，有業(yè)主因為欠款太多，房子已經(jīng)被查封，即便如此，為了房子不被法拍，他們?nèi)栽谧鲎詈蟮呐Α?/p>

我們之前遇到一位業(yè)主也是處于同樣的窘境，房子已經(jīng)是查封狀態(tài)，但不想房子被拍賣，所以在房子開拍前一直在找中介幫忙推廣賣房。他告訴我們，“價格都好談，只要能在法拍前賣掉”。由于我們公司禁止對有高風險房子的推廣，后面就沒有繼續(xù)跟進了。

賣完房、能把債務還清，這已經(jīng)是比較好的結(jié)果了，至少未來沒有債務可能還能東山再起。實際上，還有一些業(yè)主即便大降價也無法將房子賣出，高額的欠款讓他們走上了法拍，甚至最終的法拍價未必能將欠款還清。

比如前海時代廣場2棟803法拍房，一拍起拍價1057萬遭遇流拍，如今二拍起拍價約846萬。這套房于2020年1月買入，登記價為953萬，與起拍價相差約107萬，與此同時，我們還看到這套房業(yè)主欠款約988萬，而以目前的市場看，最終的拍賣結(jié)果能拍到原登記價都不好說，更別說其他的了。

大家在疫情期間，可能對于經(jīng)濟和樓市還抱有希望，以人的慣性思維來看，深圳房地產(chǎn)有商品房交易以來，一直都處于上升狀態(tài)，哪怕中間有些短暫的下跌，比如2008年的那波下跌，都會很快的復蘇。特別從今年4月份以來，我相信深圳樓市正在刷新很多人對它的認知。甚至部分有計劃買房的客戶，看到這個形勢，都放棄買房的想法。

市場上出現(xiàn)那些高杠桿的業(yè)主急賣，最根本原因，還是沒有風險意識，面對誘惑，完全忘記了可能出現(xiàn)的風險，還有一些業(yè)主，可能是對自己未來收入的盲目樂觀，錯把過往的運氣看成了自己的能力，當然還有部分人運氣不好，確實受到了宏觀經(jīng)濟環(huán)境和疫情的影響。當潮水褪去，高杠桿的惡果逐漸浮出水面。

市場出現(xiàn)這么多負面的消息，我相信，從整體的數(shù)量來看，還是少數(shù)的，不要低估深圳土豪的數(shù)量以及深圳的購買力。在這個極度悲觀的時刻，或許也是機會。總之，從人性或投資的角度來看，極度悲觀的時刻帶來的收益多數(shù)是高于極度樂觀的時刻。只是，在極度悲觀的時候，面對不確定性，需要極大的勇氣。

云海灣總價1800萬左右的大戶型性價比并不是很高，也賣完了，以及最近一些豪宅，只要稍有降價，就能快速成交，我們手上很多客戶，也在看一些稀缺戶型，他們都能接受之前成交的價格，只是現(xiàn)在很多業(yè)主報價依然很高?？傊?，此刻機會與風險并存，看你怎么選了。