7月3日，中銀證券發(fā)布央行2023年二季度問卷調(diào)查點評。

核心觀點

【資料圖】

6 月 29 日，央行公布 2023 年二季度銀行家與城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查。1）從銀行家問卷調(diào)查來看，貸款需求整體走弱；其中房企信貸需求相對最低，由于房企拿地和新開工意愿持續(xù)低迷，融資需求大幅減少。2）從城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查來看，居民購房意愿回落，居民防御性儲蓄的意愿仍然較強；居民對房價上漲的信心、就業(yè)與收入的預期均走弱。

銀行貸款總體需求環(huán)比下降；房企信貸需求相對最低，回落至 50%以下。銀行家問卷調(diào)查顯示，Q2 貸款總體需求指數(shù)為 62.2%，環(huán)比下降 16.2 個百分點，同比上升 5.6 個百分點。房地產(chǎn)企業(yè)貸款需求指數(shù)為 47.0%，環(huán)比下降 8.3 個百分點，同比雖提升 5.5 個百分點，但該指標已經(jīng)回落至 50%以下，反映房企貸款需求處于收縮狀態(tài)。雖然房企融資環(huán)境寬松，但由于地產(chǎn)銷售仍有波動和不確定性，因此房企拿地和新開工意愿持續(xù)低迷，融資需求大幅減少。

居民購房意愿回落。城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查顯示，未來 3 個月預計增加購房支出占比的儲戶比重為 16.2%，同比下降 0.7 個百分點，環(huán)比下降 1.3 個百分點，顯示出居民購房意愿有所回落。在經(jīng)歷了一季度需求集中釋放后部分城市樓市出現(xiàn)一定疲態(tài)，二季度銷售增長動能轉(zhuǎn)弱，市場信心仍然不足。

居民對于房價上漲的信心由升轉(zhuǎn)降，主要是受到銷售不確定性的影響，購房者觀望情緒增大。根據(jù)城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查，2023Q2 房價預期上漲的比例為 15.9%，環(huán)比下降 2.6 個百分點，同比下降 0.3 個百分點；房價預期下降的比例為 16.5%，環(huán)比提升2.1 個百分點，同比提升 0.5 個百分點；對未來房價預期不確定的占比為 13.4%，環(huán)比提升 0.3 個百分點，同比提升 0.2 個百分點，購房者的觀望情緒仍然濃厚。

居民防御性儲蓄的意愿仍然較強。二季度，傾向于“更多消費”的居民占 24.5%，環(huán)比增加 1.2 個百分點；傾向于“更多儲蓄”的居民占 58.0%，環(huán)比增加 0.1 個百分點；傾向于“更多投資”的居民占 17.5%，環(huán)比減少 1.3 個百分點。雖然傾向于消費的比例環(huán)比有所增加，但傾向于儲蓄的占比仍然接近六成，仍處于歷史高位。居民防御性儲蓄的意愿仍然較強，從央行公布的居民存款數(shù)據(jù)也可以看出，2023 年 1-5 月居民戶新增存款累計 9.24 萬億元，同比增長 17.6%，僅前 5 個月的數(shù)據(jù)已經(jīng)接近 2021 年全年的增量（2021 年全年居民戶新增存款 9.9 萬億元）。

雖然 6 月降息等手段被應用，但我們認為，對后續(xù)提振消費和投資的效果或較為有限，“不確定性”仍是居民現(xiàn)在最大的擔憂，短期內(nèi)難以扭轉(zhuǎn)居民高儲蓄、弱消費和投資的心態(tài)。

就業(yè)與居民收入預期環(huán)比走弱；由于去年二季度基數(shù)較低，因此同比均有提升。

1）就業(yè)形勢仍然嚴峻。從較為宏觀的統(tǒng)計局公布的月度失業(yè)率數(shù)據(jù)來看，我國城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率雖從 2 月的 5.6%下降至 5 月的 5.2%，但 31 個大城市城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率 3-5 月一直維持在 5.5%，未見好轉(zhuǎn)；此外，5 月 16-24 歲人口的失業(yè)率高達20.8%，創(chuàng)歷史新高，考慮到畢業(yè)季即將到來，青年人口就業(yè)形勢嚴峻。從央行季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查的結(jié)果來看，實際居民的就業(yè)形勢較上季度走弱，2023Q2就業(yè)感受指數(shù)環(huán)比下降 2.3 個百分點至 37.6%，同比提升 2.0 個百分點。就業(yè)感受“形勢較好”的儲戶占比環(huán)比下降了 1.3 個百分點至 11.9%；就業(yè)感受“形勢嚴峻”或“看不準”占比環(huán)比提升了 2.5 個百分點至 43.7%。2）2023Q2 收入感受指數(shù)為 49.7%，環(huán)比下降了 1 個百分點，回落至 50%以下，同比仍有 5.2 個百分點的提升。收入“增加”或“基本不變”的占比環(huán)比下降了 0.7 個百分點至 84.9%，“減少”的占比提升至 15.1%。3）未來就業(yè)與收入的預期指數(shù)分別為 48.7%和48.5%，環(huán)比分別下降了 3.6、1.4 個百分點，顯示出居民對未來的就業(yè)與收入預期仍然較差。

投資建議

當前居民收入與就業(yè)的不確定性仍在加大，居民購房信心仍然不足。近期市場對地產(chǎn)政策寬松的預期是有所增強的，主要是因為基本面數(shù)據(jù)持續(xù)走弱、土地成交金額仍在下滑，同時疊加出口、消費數(shù)據(jù)均未明顯改善，市場對于“托底地產(chǎn)”的預期增強。目前需求端政策仍以“因城施策”為主，我們認為絕大多數(shù)高能級城市的政策力度已經(jīng)比較大了，一線城市是否會跟進取決于風向標作用是否有效，但是從其他城市的數(shù)據(jù)跟蹤來看，居民購房信心和收入預期的確對需求釋放的影響較大。因此短期內(nèi)，我們預計限購限貸類的純需求端政策在一線城市不會有大幅調(diào)整，仍需進一步觀察后續(xù)復蘇情況。

建議關注三條主線：1）開發(fā)類企業(yè)中內(nèi)生增長快、拿地有效性強的內(nèi)驅(qū)動力型公司，主要包括主流的央國企和區(qū)域深耕型房企，銷售、拿地均有較好增長，在行業(yè)見底復蘇后的彈性較大：招商蛇口、華潤置地、建發(fā)國際集團、越秀地產(chǎn)、綠城中國、華發(fā)股份、濱江集團。2）REITs 相關的商業(yè)地產(chǎn)、保租房、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流地產(chǎn)等資產(chǎn)持有方：大悅城、光大嘉寶、中新集團、中國國貿(mào)。

風險提示

房地產(chǎn)調(diào)控升級；銷售超預期下行；融資收緊。