7月3日，深圳不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)布關(guān)于二手房“帶押過戶”縱深推進(jìn)工作。

文中表示，自2021年4月至2023年6月25日，深圳市共辦理二手房“帶押過戶”517單，有效發(fā)揮了二手房“帶押過戶”的制度價(jià)值，節(jié)約了當(dāng)事人的經(jīng)濟(jì)成本，降低或節(jié)省了當(dāng)事人的“過橋貸”或擔(dān)保費(fèi)。據(jù)悉，深圳市完成的首單跨行“帶押過戶”即為當(dāng)事人節(jié)約了17萬元中間成本。

(資料圖片)

文中指出：

一、進(jìn)一步推動(dòng)二手房“帶押過戶”制度化、規(guī)范化開展。對(duì)于二手房“帶押過戶”，除了深圳市主流的三種典型登記模式外，各地也有其各具特色的登記類型，未來不排除有當(dāng)事人選擇其認(rèn)為更有操作便利性的登記模式。

二、優(yōu)化工作流程，充分運(yùn)用信息化手段推動(dòng)新時(shí)代登記工作。

一是優(yōu)化三合一模式。針對(duì)“三合一”登記模式中順位抵押權(quán)設(shè)立登記與轉(zhuǎn)移登記存在時(shí)間差，不符合金融放貸規(guī)則，制約銀行辦理二手房“帶押過戶”的積極性問題，深圳市采取逐步推進(jìn)的方式，在系統(tǒng)功能實(shí)現(xiàn)之前先是通過制度設(shè)計(jì)進(jìn)一步優(yōu)化一并受理和一并審核組合模式，實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)移登記和順位抵押權(quán)設(shè)立登記的無縫銜接，同步又對(duì)信息系統(tǒng)開發(fā)提出要求；

二是探索優(yōu)化雙預(yù)告登記模式。目前登記機(jī)構(gòu)與公證部門的信息共享能力較差，互聯(lián)網(wǎng)+公證業(yè)務(wù)系統(tǒng)平臺(tái)也未建立，可列入后續(xù)探索范圍，爭取通過打造信息平臺(tái)優(yōu)化業(yè)務(wù)流程。

三、強(qiáng)培訓(xùn)宣傳，盡快形成同類業(yè)務(wù)集聚效應(yīng)。深圳市仍將進(jìn)一步增強(qiáng)各部門合力，建立全流程業(yè)務(wù)銜接，通過案例檢視打通內(nèi)外部工作流程堵點(diǎn)，并進(jìn)行多部門集中聯(lián)動(dòng)培訓(xùn)以促成全流程規(guī)則在培訓(xùn)過程中自然形成和構(gòu)建。同時(shí)根據(jù)市場動(dòng)態(tài)交易情況，適時(shí)加大政策的宣傳力度，提高市場主體對(duì)二手房“帶押過戶”的認(rèn)識(shí)，推動(dòng)二手房“帶押過戶”常態(tài)化運(yùn)行。

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附原文：

自《民法典》施行以來，廣東省深圳市統(tǒng)籌謀劃，以市場主體需求為導(dǎo)向，以持續(xù)深化營商環(huán)境改革、切實(shí)提高登記服務(wù)水平為宗旨，深入開展二手房“帶押過戶”工作，取得階段性成果。深圳市二手房“帶押過戶”形成轉(zhuǎn)移登記和抵押權(quán)變更登記“一并受理、一并審核、同時(shí)發(fā)證”為基礎(chǔ)的多種組合登記模式，減少當(dāng)事人跑動(dòng)，提高了登記效率。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，自2021年4月至2023年6月25日，深圳市共辦理二手房“帶押過戶”517單，有效發(fā)揮了二手房“帶押過戶”的制度價(jià)值，節(jié)約了當(dāng)事人的經(jīng)濟(jì)成本，降低或節(jié)省了當(dāng)事人的“過橋貸”或擔(dān)保費(fèi)。據(jù)悉，深圳市完成的首單跨行“帶押過戶”即為當(dāng)事人節(jié)約了17萬元中間成本。

主要做法

出臺(tái)工作指引，加強(qiáng)制度建設(shè)。

二手房“帶押過戶”關(guān)系老百姓的切身利益，深圳市對(duì)此高度重視，及時(shí)部署出臺(tái)了相關(guān)規(guī)范，加強(qiáng)業(yè)務(wù)指導(dǎo)。2021年4月，深圳市不動(dòng)產(chǎn)登記中心（下稱登記機(jī)構(gòu)）制定《關(guān)于抵押權(quán)登記和不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記等登記事項(xiàng)的補(bǔ)充規(guī)范（試行）》。

2023年1月，深圳市住房和建設(shè)局、市規(guī)劃和自然資源局、市司法局、市地方金融監(jiān)督管理局、中國人民銀行深圳市中心支行、中國銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)深圳監(jiān)管局6部門聯(lián)合印發(fā)了《深圳市推廣二手房“帶押過戶”模式的工作方案》。

5月9日，登記機(jī)構(gòu)發(fā)布了《不動(dòng)產(chǎn)“帶押過戶”登記申辦指引》，明確了3種“帶押過戶”服務(wù)模式、申請(qǐng)主體、申請(qǐng)材料、申請(qǐng)流程、辦理期限等相關(guān)事項(xiàng)。

加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，構(gòu)建聯(lián)動(dòng)機(jī)制。

深圳市在二手房“帶押過戶”工作開展過程中，以“各司其職、群策群力、協(xié)同運(yùn)行”為要求，所涉主管、監(jiān)管部門加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，并與銀行、公證、居間等機(jī)構(gòu)共同組成工作聯(lián)盟，明晰部門職責(zé)邊界和工作內(nèi)容，協(xié)力推動(dòng)工作。

例如，不動(dòng)產(chǎn)登記、公證等機(jī)構(gòu)加強(qiáng)協(xié)調(diào)對(duì)接，進(jìn)一步確定具體業(yè)務(wù)流程標(biāo)準(zhǔn)；金融管理機(jī)構(gòu)開展工作指導(dǎo)，加強(qiáng)抵押權(quán)人提供材料的配合度；市司法局指導(dǎo)公證機(jī)構(gòu)出具滿足二手房“帶押過戶”業(yè)務(wù)的材料等。

規(guī)范登記材料，保證申請(qǐng)便捷。

對(duì)于二手房“帶押過戶”中的抵押權(quán)變更登記，以“增加登記類型但不增加申請(qǐng)材料”為原則，在申請(qǐng)材料上無須當(dāng)事人另行提交其他材料，只是由抵押權(quán)人在申請(qǐng)表上直接勾選“不動(dòng)產(chǎn)抵押”“組合登記”項(xiàng)目，作出知悉并接受變動(dòng)的意思表示即可。抵押權(quán)人需要更換不動(dòng)產(chǎn)登記證明的，抵押權(quán)人在申請(qǐng)時(shí)可一并提交原不動(dòng)產(chǎn)登記證明進(jìn)行換發(fā)。所涉組合登記中的其余登記類型事項(xiàng)，當(dāng)事人也是根據(jù)要求正常提交法定材料即可，避免因新制度的出臺(tái)給當(dāng)事人增加負(fù)擔(dān)。

精細(xì)登記流程，保障審查高效。

抵押權(quán)變更登記中抵押人變更發(fā)生的情形，實(shí)則是基于不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記引起的抵押人身份自然承繼，針對(duì)這一事實(shí)原因，深圳市對(duì)業(yè)務(wù)流程進(jìn)行精細(xì)化再梳理，以“明確增加登記類型但不增加審核內(nèi)容”為導(dǎo)向，通過系統(tǒng)自行實(shí)現(xiàn)在轉(zhuǎn)移登記登簿時(shí)同步完成抵押權(quán)變更登記登簿，而無須人工干預(yù)對(duì)抵押權(quán)變更登記進(jìn)行審核。最終實(shí)現(xiàn)效果為只要轉(zhuǎn)移登記登簿，在轉(zhuǎn)移登記完成的瞬間時(shí)點(diǎn)上抵押權(quán)變更登記也即完成。

打造三模式，實(shí)現(xiàn)運(yùn)行高效。

在二手房“帶押過戶”市場選擇模式相對(duì)固定的基礎(chǔ)上，深圳市以“已完成登記實(shí)操案例為補(bǔ)充，具象化構(gòu)建典型模式”為思路，及時(shí)總結(jié)出二手房“帶押過戶”的三種典型登記模式：抵押權(quán)變更模式、順位抵押權(quán)“三合一登記”模式和“雙預(yù)告登記”模式，并予以推廣。三種模式簡要介紹如下。

首先，抵押權(quán)變更模式。該模式是三種“帶押過戶”模式中最簡單和最常見的模式（涉及三個(gè)登記），具體操作流程如下：一是買賣雙方簽訂買賣合同（選定公證機(jī)構(gòu)辦理購房款資金監(jiān)管手續(xù)）。二是買賣雙方、賣方貸款銀行（抵押權(quán)人）共同申請(qǐng)“帶押過戶”（轉(zhuǎn)移登記+抵押權(quán)變更登記）。三是銀行通過“不動(dòng)產(chǎn)登記+金融服務(wù)”系統(tǒng)辦理完成原抵押權(quán)注銷登記。

其次，順位抵押權(quán)“三合一”登記模式。該模式相對(duì)簡單（一般涉及4個(gè)登記），具體操作流程如下：一是買賣雙方簽訂買賣合同（選定銀行辦理購房款資金監(jiān)管手續(xù)，同時(shí)就剩下購房款申請(qǐng)購房按揭貸款）。二是按揭銀行出具貸款承諾函，買方與按揭銀行簽訂借款合同。三是買賣雙方、按揭銀行共同申請(qǐng)帶押過戶手續(xù)，并完成第一順位抵押權(quán)抵押；登記機(jī)構(gòu)完成轉(zhuǎn)移登記、抵押權(quán)變更登記、抵押權(quán)設(shè)立登記3個(gè)登記。四是銀行將監(jiān)管資金及貸款劃轉(zhuǎn)至賣方及第一順位抵押銀行（如為同行貸款的則“新貸還舊貸”）。五是第一順位抵押銀行通過“不動(dòng)產(chǎn)登記+金融服務(wù)”系統(tǒng)完成第一順位抵押權(quán)注銷登記，第二順位抵押相應(yīng)變成第一順位抵押。

再次，“雙預(yù)告登記”模式。該模式相對(duì)復(fù)雜（共涉及8個(gè)登記類型），具體操作流程如下：

一是買賣雙方簽訂買賣合同，買方銀行向買方出具貸款承諾函，買方與買家銀行簽署約定書；

二是買賣雙方向買方銀行出具承諾函、賣方銀行同意在“帶押”狀態(tài)下進(jìn)行轉(zhuǎn)移預(yù)告登記；

三是買賣雙方與公證機(jī)構(gòu)建立不可委托公證關(guān)系，通過提存公證完成首期款提存；

四是買賣雙方申請(qǐng)雙預(yù)告登記，登記機(jī)構(gòu)同日完成不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記、不動(dòng)產(chǎn)抵押預(yù)告登記2個(gè)登記；

五是買賣雙方和抵押權(quán)人完成雙預(yù)告登記轉(zhuǎn)本登記，登記機(jī)構(gòu)完成涉及不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記、抵押權(quán)變更登記、注銷轉(zhuǎn)移預(yù)告登記、抵押權(quán)首次登記、注銷抵押權(quán)預(yù)告登記共5個(gè)登記；

六是公證機(jī)構(gòu)完成提存支付，即劃扣賣家欠款給銀行和將尾款扣劃至賣方；七是銀行通過“不動(dòng)產(chǎn)登記+金融服務(wù)”系統(tǒng)辦理完成原抵押權(quán)注銷登記。

上述三種模式中，抵押權(quán)變更模式主要適用于抵押狀態(tài)下的離婚財(cái)產(chǎn)分割、夫妻更名、繼承、遺贈(zèng)、一次性全額付款購房等情形。順位抵押權(quán)“三合一”登記模式和“雙預(yù)告登記”模式則適用于受讓方貸款購買商品房或不動(dòng)產(chǎn)的情形，“雙預(yù)告登記”模式還同時(shí)適用于跨行貸款情形。

存在問題和困難

二手房“帶押過戶”雖然是《民法典》新設(shè)立的有利于民的制度，但該項(xiàng)工作開展兩年多來，深圳市在制度的推行中也遇到一定的阻力因素，具體如下。

金融部門積極性不足。

二手房“帶押過戶”能否有效落地取決于銀行對(duì)該制度的接受度和推動(dòng)力，但制度推行的初期，銀行對(duì)二手房“帶押過戶”并不積極推動(dòng)，從根本上制約了二手房“帶押過戶”基本條件的成就。

銀行考量主要存在兩個(gè)問題：一是風(fēng)險(xiǎn)問題，如“三合一登記”模式下“轉(zhuǎn)移登記”與“抵押權(quán)設(shè)立登記”的辦理存在時(shí)間差，不符合先設(shè)權(quán)后放貸的金融規(guī)則設(shè)定。二是金融流程復(fù)雜問題，二手房“帶押過戶”“以貸還貸”情況下，賣方最終還款金額在最后結(jié)算時(shí)才能確定具體金額，存在多重劃賬、對(duì)賬行為，在買賣雙方貸款是同一銀行的前提下，銀行尚可進(jìn)行全流程把控，若是跨行則實(shí)現(xiàn)難度大。

信息技術(shù)手段支撐不足。以上三種模式均涉及多個(gè)登記類型的組合，特別是“雙預(yù)告”登記模式涵蓋8個(gè)登記類型，且多個(gè)登記類型之間不是業(yè)務(wù)上的簡單加成，而是有其內(nèi)在的先后、連續(xù)關(guān)系，有賴登記系統(tǒng)在邏輯上理清業(yè)務(wù)流程關(guān)系后進(jìn)行信息化系統(tǒng)的整體再造，操作難度較大。

部門間信息共享水平不足。二手房“帶押過戶”中，銀行機(jī)構(gòu)、公證機(jī)構(gòu)、居間機(jī)構(gòu)等利益主體從各自控資金風(fēng)險(xiǎn)的角度和控交易安全性的角度出發(fā)，要求交易的全過程、登記的全過程、貸款的全過程、還款的全過程、提存的全過程均實(shí)現(xiàn)進(jìn)展節(jié)點(diǎn)、進(jìn)展結(jié)果可查詢，以求能及時(shí)掌握節(jié)奏信息，防控風(fēng)險(xiǎn)。這對(duì)機(jī)構(gòu)間信息互通共享的要求極高，現(xiàn)有信息共享水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到。

解決思路

針對(duì)二手房“帶押過戶”存在的困難，深圳集中精干力量，加大調(diào)查分析力度，創(chuàng)新工作作風(fēng)，推動(dòng)問題從早從小從根本上解決。具體解決思路：

一是開展把脈問診行動(dòng)，前移工作時(shí)點(diǎn)。深圳市在首單二手房“雙預(yù)告”“帶押過戶”登記案例辦理的過程中，登記機(jī)構(gòu)主動(dòng)聯(lián)系公證機(jī)構(gòu)，送服務(wù)送意見上門，了解當(dāng)事人和公證機(jī)構(gòu)的目標(biāo)導(dǎo)向，盯準(zhǔn)登記業(yè)務(wù)靶心，提前協(xié)助公證機(jī)構(gòu)完成材料的準(zhǔn)備工作，改被動(dòng)等申請(qǐng)上門為主動(dòng)促成申請(qǐng)上門，并在業(yè)務(wù)辦理的過程中及時(shí)對(duì)公證機(jī)構(gòu)進(jìn)行事中對(duì)接，形成全流程專項(xiàng)服務(wù)。

二是以客觀數(shù)據(jù)為依據(jù)，重視結(jié)構(gòu)化數(shù)據(jù)分析結(jié)果。深圳市對(duì)二手房“帶押過戶”的開展進(jìn)行全流程密切監(jiān)測，在不同階段多次調(diào)取辦理數(shù)據(jù)，并對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行子項(xiàng)分析以全面掌握制度運(yùn)行面貌。如2022年9月23日調(diào)取案例140份，2023年2月1日調(diào)取新增案例33宗、2023年3月28日調(diào)取新增案例68份等，并集中精力對(duì)案例進(jìn)行分類、梳理，從而發(fā)現(xiàn)問題現(xiàn)象，并透過現(xiàn)象查找問題本質(zhì)。

三是扎實(shí)調(diào)研，求真務(wù)實(shí)解決痛點(diǎn)堵點(diǎn)難點(diǎn)。為了推動(dòng)和檢視二手房“帶押過戶”的落地情況，規(guī)自部門、住建部門、公證機(jī)構(gòu)、銀行等金融機(jī)構(gòu)和居間機(jī)構(gòu)等多部門分別于2022年10月11日、2023年2月15日、2023年2月24日、2023年5月18日等多次聯(lián)合開展座談和專題研討會(huì)，會(huì)上各部門針對(duì)二手房“帶押過戶”未能形成大規(guī)模推廣的原因進(jìn)行分析，并以政策落地為目標(biāo)導(dǎo)向共商解決方案，為下一步工作的良性開展夯實(shí)了基礎(chǔ)。

工作經(jīng)驗(yàn)和方向

堅(jiān)持優(yōu)良作風(fēng)，進(jìn)一步推動(dòng)二手房“帶押過戶”制度化、規(guī)范化開展。對(duì)于二手房“帶押過戶”，除了深圳市主流的三種典型登記模式外，各地也有其各具特色的登記類型，未來不排除有當(dāng)事人選擇其認(rèn)為更有操作便利性的登記模式，深圳市將繼續(xù)發(fā)揮特區(qū)先進(jìn)性，牢記先試先行的理念，保持開放性和創(chuàng)新性，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和實(shí)現(xiàn)二手房“帶押過戶”新類型，以完成“雙預(yù)告”登記的工作機(jī)制和工作決心，盡最大能力促成各種新登記模式的制度化、規(guī)范化實(shí)現(xiàn)。

優(yōu)化工作流程，充分運(yùn)用信息化手段推動(dòng)新時(shí)代登記工作。一是優(yōu)化三合一模式。針對(duì)“三合一”登記模式中順位抵押權(quán)設(shè)立登記與轉(zhuǎn)移登記存在時(shí)間差，不符合金融放貸規(guī)則，制約銀行辦理二手房“帶押過戶”的積極性問題，深圳市采取逐步推進(jìn)的方式，在系統(tǒng)功能實(shí)現(xiàn)之前先是通過制度設(shè)計(jì)進(jìn)一步優(yōu)化一并受理和一并審核組合模式，實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)移登記和順位抵押權(quán)設(shè)立登記的無縫銜接，同步又對(duì)信息系統(tǒng)開發(fā)提出要求；至6月29日，已實(shí)現(xiàn)通過系統(tǒng)功能實(shí)現(xiàn)“三合一”登記一鍵登簿（轉(zhuǎn)移登記、抵押權(quán)變更登記、抵押權(quán)設(shè)立登記先后無時(shí)間差登簿），因此，目前深圳市已通過科技賦能提升效能，消除制度風(fēng)險(xiǎn)。二是探索優(yōu)化雙預(yù)告登記模式。目前登記機(jī)構(gòu)與公證部門的信息共享能力較差，互聯(lián)網(wǎng)+公證業(yè)務(wù)系統(tǒng)平臺(tái)也未建立，可列入后續(xù)探索范圍，爭取通過打造信息平臺(tái)優(yōu)化業(yè)務(wù)流程。

加強(qiáng)培訓(xùn)宣傳，盡快形成同類業(yè)務(wù)集聚效應(yīng)。深圳市仍將進(jìn)一步增強(qiáng)各部門合力，建立全流程業(yè)務(wù)銜接，通過案例檢視打通內(nèi)外部工作流程堵點(diǎn)，并進(jìn)行多部門集中聯(lián)動(dòng)培訓(xùn)以促成全流程規(guī)則在培訓(xùn)過程中自然形成和構(gòu)建。同時(shí)根據(jù)市場動(dòng)態(tài)交易情況，適時(shí)加大政策的宣傳力度，提高市場主體對(duì)二手房“帶押過戶”的認(rèn)識(shí)，推動(dòng)二手房“帶押過戶”常態(tài)化運(yùn)行。