文/樂居財(cái)經(jīng) 楊宏彬

(相關(guān)資料圖)

6月30日之前與債權(quán)人達(dá)成一致，奧園郭氏兄弟的計(jì)劃如期實(shí)現(xiàn)。

7月的第一個(gè)交易日前夜，奧園終于將債務(wù)重組的方案公之于眾，同時(shí)發(fā)布的，還有3份遲到的財(cái)報(bào)。

好的一面在于，隨著債務(wù)重組方案的頒布以及財(cái)報(bào)的補(bǔ)發(fā)，意味著奧園基本脫離了摘牌退市的風(fēng)險(xiǎn)。而不利的消息是，截止2022年末，奧園所有者權(quán)益為負(fù)值，已經(jīng)資不抵債。

具體來看，截止2022年末，奧園的境外有息負(fù)債為428.17億元，境內(nèi)有息債務(wù)為662.32億元，兩者合計(jì)達(dá)1090.49億元，凈負(fù)債為176.37億元。

奧園此次公布的，是境外債務(wù)的重組方案。根據(jù)公告，奧園已經(jīng)與持有境外票據(jù)本金總額33.01%的債權(quán)人就債務(wù)重組方案達(dá)成一致，將通過新舊債券置換、債轉(zhuǎn)股、發(fā)行強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債及永續(xù)債等方式進(jìn)行債務(wù)重組。

不過，奧園的重組方案依舊沒有塵埃落定，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，協(xié)議安排的債務(wù)重組方案需要獲得出席相關(guān)債券會(huì)議的多數(shù)債權(quán)人批準(zhǔn)，最低比例為75%，方案才算通過。

在公告中，奧園沒有公布復(fù)牌的時(shí)間。自去年4月1日至今，奧園停牌時(shí)間已經(jīng)超過15個(gè)月。不過，能在9月30日前刊發(fā)缺席的財(cái)報(bào)，奧園已經(jīng)邁出重要一步，復(fù)牌或已近在眼前。

債務(wù)重組詳解

奧園境外債務(wù)的重組，與多數(shù)的出險(xiǎn)房企基本類似。首先便是發(fā)行新的票據(jù)對(duì)舊票據(jù)進(jìn)行替換，從而達(dá)到展期的目的。

根據(jù)公告，奧園將通過子公司Add Hero Holdings Limited發(fā)行三支共計(jì)18億美元新債務(wù)工具，2026年9月起開始還本，最后一支票據(jù)的到期日為2031年9月?，F(xiàn)金利率將為每年7.5%至8.8%之間。

同時(shí)，奧園本身也將發(fā)行5億美元的新債務(wù)工具，到期日為2031年9月，利率5.5%，以實(shí)物付息。

債轉(zhuǎn)股方面，奧園擬發(fā)行10億股普通股，連同目前公司實(shí)控人郭梓文及家人利益持有的4億股普通股，轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人。這兩部分股份占比奧園于擴(kuò)大股本后的25.22%和10.09%。轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)為1.06港元/股。

在停牌前，奧園的總股本約為29.66億股，郭梓文通過兩家境外主體合計(jì)持有奧園56.01%的股份，約為16.6億股。在發(fā)行新股的同時(shí)，郭梓文還將轉(zhuǎn)出4億股股份，這意味著他在奧園的持股將受到較大影響。

粗略計(jì)算，債轉(zhuǎn)股后郭梓文的持股將由56.01%降低至31.77%。而奧園發(fā)行的10億股，以及實(shí)控人郭梓文持有的4億股若全部轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人，債權(quán)人對(duì)奧園的持股將為35.3%，高過實(shí)控人郭梓文的持股。

也就是說，若這些債權(quán)人組成一致行動(dòng)人，其將成為奧園的大股東，而實(shí)控人郭梓文將成為二股東。

奧園還將發(fā)行1.43億美元無息強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券，將于2028年9月轉(zhuǎn)化為奧園股份，其將占轉(zhuǎn)換后奧園已發(fā)行股本總額的29.9%。若加上該部分，實(shí)控人郭氏家族持股將進(jìn)一步下降為22.27%。

最后，奧園將發(fā)行16億美元永續(xù)債，其現(xiàn)金分配率自2031年9月起每年1%起。

值得注意的是，強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債及永續(xù)債發(fā)行后預(yù)期將作為奧園“權(quán)益”入賬。重組方案完成后，奧園凈資產(chǎn)將顯著增加不低于36億美元。

境內(nèi)債務(wù)方面，奧園也取得了一定進(jìn)展。截止目前，奧園已完成本金逾人民幣327億元現(xiàn)有境內(nèi)融資安排的展期。

今年2月末，奧園首次公布了債務(wù)重組進(jìn)展。當(dāng)時(shí)，奧園以支付簽字費(fèi)為代價(jià)，穩(wěn)住了占本金總額20%的境外債債權(quán)人，與其達(dá)成了中期債務(wù)靜止協(xié)議，協(xié)議共涉及12筆美元債，本金總額共計(jì)34.53億美元，約合239億元人民幣。此后一直有序推進(jìn)債務(wù)重組。

直至6月12日，已經(jīng)有持金額39.92億美元債務(wù)的債權(quán)人加入了奧園暫緩償還債務(wù)的協(xié)議安排。

遲來的業(yè)績(jī)報(bào)告

另一個(gè)備受關(guān)注的點(diǎn)是，隨著兩份年報(bào)的刊發(fā)，奧園近兩年來的經(jīng)營(yíng)狀況終于為市場(chǎng)所見。而業(yè)績(jī)的下滑程度，還是超出了市場(chǎng)的預(yù)估。

2021年財(cái)報(bào)顯示，奧園營(yíng)業(yè)額為500.22億元，同比下降26.22%，總營(yíng)業(yè)成本達(dá)到619.56億元，同比增長(zhǎng)19.81%。成本超過營(yíng)收，奧園當(dāng)期錄得毛利-119.35億元，同比下滑174.22%，最終的歸母凈虧損高達(dá)330.75億元，同比大幅下滑659.87%。

由于大面積的虧損，奧園在2021年已經(jīng)處于資不抵債。期末的凈資產(chǎn)為-75.3億元，同比下滑113.88%。

2021年末，奧園總有息債務(wù)1,144.08億元，其中多達(dá)1,127.77億元的債務(wù)為即期債務(wù)，占比總債務(wù)的98.6%。年內(nèi)拖欠的債務(wù)為92.53億元。

到2022年，奧園的虧損得到了有效控制。期內(nèi)營(yíng)收187.11億元，同比減少62.59%，營(yíng)業(yè)成本下降71.16%至178.7億元，毛利已經(jīng)扭虧。最終歸母凈虧損為78.43億元。

遺憾的是，2022年末的奧園依舊處于資不抵債狀態(tài)，凈資產(chǎn)為-176.37億元，凈負(fù)債較2021年增加超100億元。

截止2022年末，奧園的債務(wù)情況是，總有息債務(wù)1,090.5億元，較2021年下降了53.58億元。其中994.46億元將在一年內(nèi)償還。年內(nèi)拖欠的債務(wù)已經(jīng)高達(dá)565.68億元。

近兩年來，奧園手可以動(dòng)用的資金十分有限。2021年末其持有貨幣資金92.62億元，其中受限制的為91.53億元。2022年末其所持貨幣資金為51.1億元，受限制資金為42.31億元。

好在，奧園一直在努力盤活基本盤，推動(dòng)銷售讓活水流入，這也是其推動(dòng)債務(wù)重組重要手段。2022年全年，奧園實(shí)現(xiàn)銷售額202.2億元，合同銷售面積約209萬平方米。今年上半年，奧園銷售額為74.8億元。

截至5月底，奧園廣東區(qū)域、華中區(qū)域、華東區(qū)域、中西部區(qū)域等絕大多數(shù)已售項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)100%復(fù)工。今年1-6月中國(guó)奧園交付約1.9萬套房源，交付面積約235.3萬平方米。

十年之約

債務(wù)重組的方案已經(jīng)有了，之后便是要爭(zhēng)取債權(quán)人的同意了。為此，奧園亮出了“家底”，盡管在財(cái)務(wù)報(bào)表里已經(jīng)資不抵債，但奧園認(rèn)為公司仍有諸多有價(jià)值的資產(chǎn)。

截止2022年末，奧園持有的開發(fā)項(xiàng)目為267個(gè)，總建筑面積約3,080萬平方米；舊改規(guī)劃建筑面積3,160萬平方米；投資項(xiàng)目45個(gè)，公允價(jià)值合計(jì)約126.23億元，其中38個(gè)項(xiàng)目已竣工，7個(gè)項(xiàng)目仍在開發(fā)中；主要自有房產(chǎn)3處，均已竣工，賬面價(jià)值約22.647億元。

事實(shí)上，奧園最有價(jià)值的資產(chǎn)或許城市更新項(xiàng)目。自出險(xiǎn)后，公司旗下舊改多次獲得國(guó)資援手。奧園也在公告中表示，將優(yōu)先發(fā)展32個(gè)城市更新項(xiàng)目。

6月初，奧園官微宣布，與中金國(guó)測(cè)在北京簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。雙方擬共同促進(jìn)在全國(guó)范圍內(nèi)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新與升級(jí)，尤其是在廣州城市更新，乃至粵港澳大灣區(qū)建設(shè)等領(lǐng)域進(jìn)行深度合作。

消息顯示，中金國(guó)測(cè)看中的正是奧園位于大本營(yíng)廣州逾千億貨值的舊改項(xiàng)目，全部集中在廣州黃埔、荔灣主城區(qū)的重點(diǎn)區(qū)域。

1月份時(shí)，山東國(guó)企山東健康集團(tuán)則正式進(jìn)入了奧園的翠微村舊改項(xiàng)目，這是奧園在珠海最大的舊改項(xiàng)目，貨值超200億。在1月份引入山東健康后，項(xiàng)目上就有新樓盤在5月底取得預(yù)售證，準(zhǔn)備入市。

亮出籌碼后，奧園還為債權(quán)人描繪了公司未來的發(fā)展。未來十年，開發(fā)項(xiàng)目預(yù)期產(chǎn)生累計(jì)無杠桿自由現(xiàn)金流總額為643億，而償還項(xiàng)目層面的債務(wù)后，還能剩下185億元。

最后，未來十年奧園還考慮出售部分資產(chǎn)，出售所得款項(xiàng)凈額預(yù)計(jì)約為80億元至138億元。而自今年以來，奧園已經(jīng)出售了奧園健康29.9%的股權(quán)，另外，奧園已經(jīng)委托出售位于加拿大的兩個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，凈資產(chǎn)值近16億元。