二手房交易量同比去年上半年漲了七成，但感官體驗“貨不對板”為哪般？——2023年上半年深圳樓市小結(jié)

(資料圖)

01

上半年二手房市場呈“先揚后抑”

走勢，同比去年上半年交易量漲了七成

根據(jù)深房中協(xié)統(tǒng)計，6月全市二手房錄得【本文錄得量系指深房中協(xié)以二手房買賣合同發(fā)起時間為口徑統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，并非最終成

交過戶套數(shù)】3,192套，環(huán)比增長率為-11.4%，但相比去年同期，依然有19.4%的漲幅。

另據(jù)統(tǒng)計，2023年上半年二手房買賣合同共計錄得20,852套，環(huán)比2022年下半年增長率為42.2%，同比2022年上半年增長率為71.0%。

（數(shù)據(jù)來源：深房中協(xié)中介標準指數(shù)）

02

上半年二手房掛牌量呈現(xiàn)快速增長態(tài)勢

截至2023年7月1日，根據(jù)四大行（貝殼找房、樂有家、中原、看房網(wǎng)）公開掛盤出售數(shù)據(jù)統(tǒng)計，全市共掛盤出售房源164,169套（存重復(fù)房源，后同），對比6月1日統(tǒng)計的160,108套掛牌房源增加4,061套（如下圖），環(huán)比增長率為2.5%。從2023年上半年走勢看，二手房掛牌量呈現(xiàn)持續(xù)快速增長態(tài)勢，臨近年中，掛牌量的走勢才有所減緩。主要是前期疫情管控措施的優(yōu)化，市場需求得以集中釋放，相對應(yīng)的業(yè)主委托掛牌量也隨之快速增長，但隨著需求的疲軟，市場去化節(jié)奏放緩，造成了后期掛牌房源量持續(xù)高位且緩慢增長。

（數(shù)據(jù)來源：各機構(gòu)官網(wǎng)掛盤數(shù)據(jù)）

03??

剛需需求由“階段性旺盛”轉(zhuǎn)入

“持續(xù)性萎縮”

根據(jù)今年上半年二手房錄得量面積占比分析，小于90平方米戶型的錄得占比先升后降，最高占比是3月的63.9%，當前占比已下降至59.9%，連續(xù)三個月累計下降了4個百分點。反映出當前市場信心與預(yù)期仍然偏弱，預(yù)期引導的相關(guān)舉措應(yīng)盡快出臺。

（數(shù)據(jù)來源：深房中協(xié)中介標準指數(shù)）

04??

市場分化加重或?qū)е虏煌?/strong>

版塊市場“分道揚鑣”

同時，根據(jù)持續(xù)數(shù)據(jù)監(jiān)測，半年以來，不同區(qū)域二手房市場的分化趨勢越發(fā)明顯，如南山“豪宅”市場成交占比出現(xiàn)明顯回升，而龍崗傳統(tǒng)剛需置業(yè)集中區(qū)域的成交占比出現(xiàn)大幅回落。市場版塊之間的聯(lián)系在分化背景下，將會變得越來越獨立與割裂，不排除未來改善型豪宅版塊與剛需版塊市場的關(guān)聯(lián)性將逐步下降，甚至不排除出現(xiàn)“分道揚鑣”的狀況。

（數(shù)據(jù)來源：深房中協(xié)中介標準指數(shù)）

此外，據(jù)統(tǒng)計二手房住宅類別成交占比持續(xù)下降，6月二手房住宅類別錄得量占比為80.1%，較上月下降3.4個百分點。

（數(shù)據(jù)來源：深房中協(xié)中介標準指數(shù)）

05??

樹信心，穩(wěn)預(yù)期舉措應(yīng)適時推出

上半年二手房成交數(shù)據(jù)相比2022年同期，的確有明顯的提升，至少通過同期數(shù)據(jù)對比，證明了疫情管控政策放開后，對市場起到了相當大的提振作用，但不可否認，隨著疫情政策邊際效應(yīng)逐步釋放完畢，一季度階段性“小陽春”行情在進入4月份之后戛然而止，甚至從二季度開始，每月成交量持續(xù)下探，并有重回去年疫情期間月均不足3000套的尷尬境地，歸根結(jié)底還是市場筑底后，市場信心仍未能徹底修復(fù)，在宏觀經(jīng)濟環(huán)境仍未有明顯起色的情況下，市場預(yù)期在階段性行情釋放完畢后，重回低谷，而“420政策”對市場提振效應(yīng)微乎其微的效果可見一斑。

此外，進入下半年后，隨著新房下半年銷售壓力的累加，一、二手房競爭的白熱化以及市場對于政策預(yù)期的減弱，在無任何托底穩(wěn)預(yù)期政策的支撐下，市場恐難再現(xiàn)類似一季度“階段性小陽春”行情。