二手房交易量同比去年上半年漲了七成，但感官體驗(yàn)“貨不對(duì)板”為哪般？——2023年上半年深圳樓市小結(jié)

(資料圖)

01

上半年二手房市場(chǎng)呈“先揚(yáng)后抑”

走勢(shì)，同比去年上半年交易量漲了七成

根據(jù)深房中協(xié)統(tǒng)計(jì)，6月全市二手房錄得【本文錄得量系指深房中協(xié)以二手房買(mǎi)賣(mài)合同發(fā)起時(shí)間為口徑統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，并非最終成

交過(guò)戶(hù)套數(shù)】3,192套，環(huán)比增長(zhǎng)率為-11.4%，但相比去年同期，依然有19.4%的漲幅。

另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì)，2023年上半年二手房買(mǎi)賣(mài)合同共計(jì)錄得20,852套，環(huán)比2022年下半年增長(zhǎng)率為42.2%，同比2022年上半年增長(zhǎng)率為71.0%。

（數(shù)據(jù)來(lái)源：深房中協(xié)中介標(biāo)準(zhǔn)指數(shù)）

02

上半年二手房掛牌量呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)

截至2023年7月1日，根據(jù)四大行（貝殼找房、樂(lè)有家、中原、看房網(wǎng)）公開(kāi)掛盤(pán)出售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，全市共掛盤(pán)出售房源164,169套（存重復(fù)房源，后同），對(duì)比6月1日統(tǒng)計(jì)的160,108套掛牌房源增加4,061套（如下圖），環(huán)比增長(zhǎng)率為2.5%。從2023年上半年走勢(shì)看，二手房掛牌量呈現(xiàn)持續(xù)快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，臨近年中，掛牌量的走勢(shì)才有所減緩。主要是前期疫情管控措施的優(yōu)化，市場(chǎng)需求得以集中釋放，相對(duì)應(yīng)的業(yè)主委托掛牌量也隨之快速增長(zhǎng)，但隨著需求的疲軟，市場(chǎng)去化節(jié)奏放緩，造成了后期掛牌房源量持續(xù)高位且緩慢增長(zhǎng)。

（數(shù)據(jù)來(lái)源：各機(jī)構(gòu)官網(wǎng)掛盤(pán)數(shù)據(jù)）

03??

剛需需求由“階段性旺盛”轉(zhuǎn)入

“持續(xù)性萎縮”

根據(jù)今年上半年二手房錄得量面積占比分析，小于90平方米戶(hù)型的錄得占比先升后降，最高占比是3月的63.9%，當(dāng)前占比已下降至59.9%，連續(xù)三個(gè)月累計(jì)下降了4個(gè)百分點(diǎn)。反映出當(dāng)前市場(chǎng)信心與預(yù)期仍然偏弱，預(yù)期引導(dǎo)的相關(guān)舉措應(yīng)盡快出臺(tái)。

（數(shù)據(jù)來(lái)源：深房中協(xié)中介標(biāo)準(zhǔn)指數(shù)）

04??

市場(chǎng)分化加重或?qū)?dǎo)致不同

版塊市場(chǎng)“分道揚(yáng)鑣”

同時(shí)，根據(jù)持續(xù)數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，半年以來(lái)，不同區(qū)域二手房市場(chǎng)的分化趨勢(shì)越發(fā)明顯，如南山“豪宅”市場(chǎng)成交占比出現(xiàn)明顯回升，而龍崗傳統(tǒng)剛需置業(yè)集中區(qū)域的成交占比出現(xiàn)大幅回落。市場(chǎng)版塊之間的聯(lián)系在分化背景下，將會(huì)變得越來(lái)越獨(dú)立與割裂，不排除未來(lái)改善型豪宅版塊與剛需版塊市場(chǎng)的關(guān)聯(lián)性將逐步下降，甚至不排除出現(xiàn)“分道揚(yáng)鑣”的狀況。

（數(shù)據(jù)來(lái)源：深房中協(xié)中介標(biāo)準(zhǔn)指數(shù)）

此外，據(jù)統(tǒng)計(jì)二手房住宅類(lèi)別成交占比持續(xù)下降，6月二手房住宅類(lèi)別錄得量占比為80.1%，較上月下降3.4個(gè)百分點(diǎn)。

（數(shù)據(jù)來(lái)源：深房中協(xié)中介標(biāo)準(zhǔn)指數(shù)）

05??

樹(shù)信心，穩(wěn)預(yù)期舉措應(yīng)適時(shí)推出

上半年二手房成交數(shù)據(jù)相比2022年同期，的確有明顯的提升，至少通過(guò)同期數(shù)據(jù)對(duì)比，證明了疫情管控政策放開(kāi)后，對(duì)市場(chǎng)起到了相當(dāng)大的提振作用，但不可否認(rèn)，隨著疫情政策邊際效應(yīng)逐步釋放完畢，一季度階段性“小陽(yáng)春”行情在進(jìn)入4月份之后戛然而止，甚至從二季度開(kāi)始，每月成交量持續(xù)下探，并有重回去年疫情期間月均不足3000套的尷尬境地，歸根結(jié)底還是市場(chǎng)筑底后，市場(chǎng)信心仍未能徹底修復(fù)，在宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境仍未有明顯起色的情況下，市場(chǎng)預(yù)期在階段性行情釋放完畢后，重回低谷，而“420政策”對(duì)市場(chǎng)提振效應(yīng)微乎其微的效果可見(jiàn)一斑。

此外，進(jìn)入下半年后，隨著新房下半年銷(xiāo)售壓力的累加，一、二手房競(jìng)爭(zhēng)的白熱化以及市場(chǎng)對(duì)于政策預(yù)期的減弱，在無(wú)任何托底穩(wěn)預(yù)期政策的支撐下，市場(chǎng)恐難再現(xiàn)類(lèi)似一季度“階段性小陽(yáng)春”行情。