7月4日,申港證券發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)研究周報(bào)。
(資料圖片僅供參考)
投資摘要:
每周一談: 6 月百強(qiáng)房企銷售同比再下 國企拿地占比新高
6 月百強(qiáng)房企權(quán)益銷售累計(jì)及單月同比進(jìn)一步回落。6 月中指研究院房企權(quán)益銷售額及銷售面積 TOP100 累計(jì)同比增速分別為-2.2%、-14.4%,較 5 月下降 8.1pct、5.2pct,單月同比增速分別為-30.2%、-33.2%,較 5 月增速下降19.9pct、15.5pct;樂觀來看,單月同比增速的下滑斜率較 5 月有所放緩,4-5 月銷售市場熱度下臺(tái)階后,市場在逐步探尋新的平衡位置。
統(tǒng)計(jì)局口徑銷售數(shù)據(jù)波動(dòng)幅度小于房企端,6 月或?qū)⑿》呷?。從兩種銷售數(shù)據(jù)口徑間的差異來看,由于基數(shù)調(diào)整、房企間差異等因素影響,房企端銷售數(shù)據(jù)波動(dòng)大于統(tǒng)計(jì)局口徑但方向性仍保持一致,預(yù)計(jì) 6 月統(tǒng)計(jì)局銷售單月同比增速進(jìn)一步下滑,但下行幅度會(huì)小于 5 月水平。
在市場普遍下行背景下,頭部房企銷售也出現(xiàn)走弱。TOP10、TOP11-30、TOP31-50 房企 6 月權(quán)益銷售額累計(jì)同比增速分別為 8.8%、-5%、-12.8%,分別較上月下降 13.9pct、4pct、8.1pct,單月同比增速分別為-33.2%、-19.4%、-42.2%,分別較上月下降 55pct、上升 11.6pct、下降 21.6pct。
除新進(jìn)排行榜房企外,TOP50 房企中 24 家房企實(shí)現(xiàn)累計(jì)同比增速轉(zhuǎn)正,較5 月減少 2 家。5 家房企累計(jì)增速達(dá) 80%,15 家增速達(dá) 30%,新進(jìn)榜單 3家;增速領(lǐng)先的 10 家房企分別為中建東孚(+228%)、中國中鐵(+100%)、保利置業(yè)(+88%)、國貿(mào)地產(chǎn)(+83%)、中建智地(+80%)、大華集團(tuán)(+78%)、華發(fā)股份(+72%)、電建地產(chǎn)(+70%)、建發(fā)地產(chǎn)(+66%)、城建發(fā)展(+65%)。
6 月房企土拍排行榜數(shù)據(jù)中,拿地金額 TOP50 中國央企房企占比進(jìn)一步提升,國央企、地方國企及城投、民企、混合制房企拿地金額占比分別為77%、1%、11%、11%,較 5 月單月同比提升 6pct,持平,減少 10pct,提升 4pct;市場樂觀情緒降溫,民企拿地意愿再走弱,國央企拿地占比提升。
6 月隨著近期熱點(diǎn)城市完成新一輪集中供地,頭部房企拿地規(guī)模顯著提升。其中 6 月單月權(quán)益拿地金額靠前分別為中海地產(chǎn) 294 億、保利發(fā)展 203 億、綠城中國 103 億、越秀地產(chǎn) 75 億、招商蛇口 73 億、建發(fā)房產(chǎn) 65 億、濱江集團(tuán) 64 億、華發(fā)股份 55 億,較 5 月累計(jì)拿地規(guī)模提升幅度分別為,中海地產(chǎn) 382%、保利發(fā)展 103%、綠城中國 74%、越秀地產(chǎn) 67%、招商蛇口44%、建發(fā)房產(chǎn) 31%、濱江集團(tuán) 54%、華發(fā)股份 133%。
6 月銷售市場下行后,不同規(guī)模的房企均受到影響,此前表現(xiàn)更為亮眼的頭部規(guī)模房企也出現(xiàn)較大幅度銷售走弱,這一方面源于 3-4 月及 22 年下半年頭部房企銷售更佳的高基數(shù)效應(yīng),另一方面規(guī)模房企自身的貨值結(jié)構(gòu)仍未調(diào)換完畢影響整體去化;規(guī)模房企在土地端表現(xiàn)強(qiáng)勢成為取地主力,當(dāng)前房企聚焦核心城市優(yōu)質(zhì)地塊,經(jīng)過 22-23 年的調(diào)倉,未來房企銷售去化壓力受歷史拖累的成分會(huì)減少;在大周期拐點(diǎn)處行業(yè)在出清,不同房企調(diào)整的節(jié)奏也不盡相同,優(yōu)質(zhì)房企逐步適應(yīng)了新的市場特點(diǎn)后,銷售表現(xiàn)也將再度回溫。
數(shù)據(jù)追蹤(6 月 19 日-6 月 25 日):
新房市場:30 城成交面積單周及累計(jì)同比分別為-46pct、3pct,一線城市37pct,19pct,二線城市-51pct,-3pct,三線城市-38pct,8pct。
二手房市場:13 城二手房成交面積單周同比-21pct,累計(jì)同比 42pct。
土地市場:100 城土地供應(yīng)建筑面積累計(jì)同比-11pct,成交建筑面積累計(jì)同比6pct,成交金額累計(jì)同比-8pct,土地成交溢價(jià)率為 2.4%。
城市行情環(huán)比:北京(-21pct),上海(-17pct),廣州(-7pct),深圳(-19pct),南京(-20pct),杭州(43pct),武漢(-58pct)。
投資策略:關(guān)注頭部穩(wěn)健國央企華潤置地、保利發(fā)展,關(guān)注拿地向銷售轉(zhuǎn)化,規(guī)模及行業(yè)占位提升的房企濱江集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、建發(fā)國際;關(guān)注態(tài)度轉(zhuǎn)為積極拿地強(qiáng)度有提升空間房企萬科 A、龍湖集團(tuán)、金地集團(tuán);關(guān)注中小盤國企規(guī)模擴(kuò)張機(jī)會(huì)天地源、城建發(fā)展,保利置業(yè);代建行業(yè)推薦龍頭綠城管理控股。
風(fēng)險(xiǎn)提示:銷售市場復(fù)蘇不及預(yù)期,個(gè)別房企出現(xiàn)債務(wù)違約。
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