7月4日，申港證券發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)研究周報。

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投資摘要：

每周一談： 6 月百強房企銷售同比再下 國企拿地占比新高

6 月百強房企權(quán)益銷售累計及單月同比進一步回落。6 月中指研究院房企權(quán)益銷售額及銷售面積 TOP100 累計同比增速分別為-2.2%、-14.4%，較 5 月下降 8.1pct、5.2pct，單月同比增速分別為-30.2%、-33.2%，較 5 月增速下降19.9pct、15.5pct；樂觀來看，單月同比增速的下滑斜率較 5 月有所放緩，4-5 月銷售市場熱度下臺階后，市場在逐步探尋新的平衡位置。

統(tǒng)計局口徑銷售數(shù)據(jù)波動幅度小于房企端，6 月或?qū)⑿》呷?。從兩種銷售數(shù)據(jù)口徑間的差異來看，由于基數(shù)調(diào)整、房企間差異等因素影響，房企端銷售數(shù)據(jù)波動大于統(tǒng)計局口徑但方向性仍保持一致，預計 6 月統(tǒng)計局銷售單月同比增速進一步下滑，但下行幅度會小于 5 月水平。

在市場普遍下行背景下，頭部房企銷售也出現(xiàn)走弱。TOP10、TOP11-30、TOP31-50 房企 6 月權(quán)益銷售額累計同比增速分別為 8.8%、-5%、-12.8%，分別較上月下降 13.9pct、4pct、8.1pct，單月同比增速分別為-33.2%、-19.4%、-42.2%，分別較上月下降 55pct、上升 11.6pct、下降 21.6pct。

除新進排行榜房企外，TOP50 房企中 24 家房企實現(xiàn)累計同比增速轉(zhuǎn)正，較5 月減少 2 家。5 家房企累計增速達 80%，15 家增速達 30%，新進榜單 3家；增速領(lǐng)先的 10 家房企分別為中建東孚（+228%）、中國中鐵（+100%）、保利置業(yè)（+88%）、國貿(mào)地產(chǎn)（+83%）、中建智地（+80%）、大華集團（+78%）、華發(fā)股份（+72%）、電建地產(chǎn)（+70%）、建發(fā)地產(chǎn)（+66%）、城建發(fā)展（+65%）。

6 月房企土拍排行榜數(shù)據(jù)中，拿地金額 TOP50 中國央企房企占比進一步提升，國央企、地方國企及城投、民企、混合制房企拿地金額占比分別為77%、1%、11%、11%，較 5 月單月同比提升 6pct，持平，減少 10pct，提升 4pct；市場樂觀情緒降溫，民企拿地意愿再走弱，國央企拿地占比提升。

6 月隨著近期熱點城市完成新一輪集中供地，頭部房企拿地規(guī)模顯著提升。其中 6 月單月權(quán)益拿地金額靠前分別為中海地產(chǎn) 294 億、保利發(fā)展 203 億、綠城中國 103 億、越秀地產(chǎn) 75 億、招商蛇口 73 億、建發(fā)房產(chǎn) 65 億、濱江集團 64 億、華發(fā)股份 55 億，較 5 月累計拿地規(guī)模提升幅度分別為，中海地產(chǎn) 382%、保利發(fā)展 103%、綠城中國 74%、越秀地產(chǎn) 67%、招商蛇口44%、建發(fā)房產(chǎn) 31%、濱江集團 54%、華發(fā)股份 133%。

6 月銷售市場下行后，不同規(guī)模的房企均受到影響，此前表現(xiàn)更為亮眼的頭部規(guī)模房企也出現(xiàn)較大幅度銷售走弱，這一方面源于 3-4 月及 22 年下半年頭部房企銷售更佳的高基數(shù)效應(yīng)，另一方面規(guī)模房企自身的貨值結(jié)構(gòu)仍未調(diào)換完畢影響整體去化；規(guī)模房企在土地端表現(xiàn)強勢成為取地主力，當前房企聚焦核心城市優(yōu)質(zhì)地塊，經(jīng)過 22-23 年的調(diào)倉，未來房企銷售去化壓力受歷史拖累的成分會減少；在大周期拐點處行業(yè)在出清，不同房企調(diào)整的節(jié)奏也不盡相同，優(yōu)質(zhì)房企逐步適應(yīng)了新的市場特點后，銷售表現(xiàn)也將再度回溫。

數(shù)據(jù)追蹤（6 月 19 日-6 月 25 日）：

新房市場：30 城成交面積單周及累計同比分別為-46pct、3pct，一線城市37pct，19pct，二線城市-51pct，-3pct，三線城市-38pct，8pct。

二手房市場：13 城二手房成交面積單周同比-21pct，累計同比 42pct。

土地市場：100 城土地供應(yīng)建筑面積累計同比-11pct，成交建筑面積累計同比6pct，成交金額累計同比-8pct，土地成交溢價率為 2.4%。

城市行情環(huán)比：北京（-21pct），上海（-17pct），廣州（-7pct），深圳（-19pct），南京（-20pct），杭州（43pct），武漢（-58pct）。

投資策略：關(guān)注頭部穩(wěn)健國央企華潤置地、保利發(fā)展，關(guān)注拿地向銷售轉(zhuǎn)化，規(guī)模及行業(yè)占位提升的房企濱江集團、越秀地產(chǎn)、建發(fā)國際；關(guān)注態(tài)度轉(zhuǎn)為積極拿地強度有提升空間房企萬科 A、龍湖集團、金地集團；關(guān)注中小盤國企規(guī)模擴張機會天地源、城建發(fā)展，保利置業(yè)；代建行業(yè)推薦龍頭綠城管理控股。

風險提示：銷售市場復蘇不及預期，個別房企出現(xiàn)債務(wù)違約。