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7月5日，民生證券發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)全國(guó)調(diào)研系列報(bào)告之長(zhǎng)三角區(qū)域（四）。

GDP 萬(wàn)億城市，人口持續(xù)流入，制造業(yè)高速發(fā)展，坐擁“數(shù)字經(jīng)濟(jì)第一城”。杭州作為長(zhǎng)三角能級(jí)僅次于上海的核心城市，總面積 16850 平方千米，22 年GDP 總量 18753 億元，占浙江省的 24%，城鎮(zhèn)化率達(dá)到 84%；杭州連續(xù)五年人才凈流入率全國(guó)首位，常住人口數(shù)逐年穩(wěn)定提升，截至 2022 年底，常住人口1238 萬(wàn)人，位列浙江省第一。

市場(chǎng)特點(diǎn)與展望：杭州市分區(qū)域看，核心圈層去化保持高水平，外圍區(qū)域降溫明顯。其中，一圈層高熱，“低存量、高倒掛”為高去化主因；二圈層為新房供應(yīng)主力，近期分化加劇，僅“近核心、有倒掛”板塊去化尚可，其余多數(shù)流搖；三圈層去化不暢，客戶認(rèn)可度降低，庫(kù)存壓力較大。2022 年杭州已出臺(tái)二手房限購(gòu)放松、認(rèn)房不認(rèn)貸、降低二套房首付比例等一系列救市政策，2023 年全市戶籍、公積金與部分區(qū)域政策進(jìn)一步放松，未來(lái)政策騰挪仍有余地，限購(gòu)、貸款、搖號(hào)均有空間。

新房市場(chǎng)：2022 年新房市場(chǎng)規(guī)模處于近四年低位，成交量同比減半，新房?jī)r(jià)格累計(jì)漲幅維穩(wěn)，有回升趨勢(shì)。22 年供應(yīng) 1245 萬(wàn)方，成交 995 萬(wàn)方，同比分別下降約 22%和 50%；2023 年成交結(jié)構(gòu)集中主城區(qū)以及熱門(mén)板塊，改善類(lèi)高價(jià)樓盤(pán)占比增加，成交均價(jià)創(chuàng)歷史新高，截至 5 月上漲至 33808 元/㎡。

二手房市場(chǎng)：2022 年全年成交僅 5 萬(wàn)余套，政策調(diào)控加持下年末出現(xiàn)回暖跡象。杭州二手房市場(chǎng)在行業(yè)筑底期和新房的分流之下顯得較為低迷。十區(qū)合計(jì)成交二手住宅 53042 套，成交總價(jià)約 1704 億元，較 2021 年降幅分別為 31.0％、29.8％。23 年一季度二手住宅成交雖有所上升，但進(jìn)入 4、5 月份，二手房成交快速下行。預(yù)計(jì) 2023 年年末至 2024 年將有大量新房次新房入市，屆時(shí)將帶來(lái)二手房供應(yīng)量的快速增加，或?qū)?duì)二手房市場(chǎng)的成交量與成交價(jià)同時(shí)造成沖擊，進(jìn)而影響一二手房的倒掛價(jià)差，進(jìn)一步?jīng)_擊新房市場(chǎng)。

政策與土地：土拍規(guī)則多次變更，土地出讓流程簡(jiǎn)化。22 年政策兩度調(diào)整，取消預(yù)公告，試行線下一次性報(bào)價(jià)，22 年整年，杭十區(qū)供地完成率僅為 79%，但全年涉宅用地成交金額仍高達(dá)約 1911 億元，全市宅地?cái)埥鸺s 1928 億元，僅次于上海，位居全國(guó)第二。分區(qū)域來(lái)看，主城區(qū)實(shí)際完成率達(dá) 117%，是唯一的超額供地區(qū)域，相反臨安、富陽(yáng)、錢(qián)塘區(qū)受市場(chǎng)影響，實(shí)際供地完成率不足 50%；從出讓建面來(lái)看，蕭山、余杭仍為杭州市區(qū)主要供地區(qū)域。

投資建議：杭州作為華東人口持續(xù)流入、經(jīng)濟(jì)最具活力的城市之一，市場(chǎng)需求較為旺盛，一二手房存在較為明顯的價(jià)格倒掛現(xiàn)象，同時(shí)也意味著核心片區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，對(duì)于房企的投資開(kāi)發(fā)等綜合能力要求較高，建議關(guān)注優(yōu)質(zhì)房企如深耕本地市場(chǎng)，融資與投資優(yōu)勢(shì)較為突出的濱江集團(tuán)，積極拿地的龍頭房企保利發(fā)展。

風(fēng)險(xiǎn)提示：政策變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，房?jī)r(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)，市場(chǎng)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。