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7月5日,民生證券發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)全國(guó)調(diào)研系列報(bào)告之長(zhǎng)三角區(qū)域(四)。
GDP 萬(wàn)億城市,人口持續(xù)流入,制造業(yè)高速發(fā)展,坐擁“數(shù)字經(jīng)濟(jì)第一城”。杭州作為長(zhǎng)三角能級(jí)僅次于上海的核心城市,總面積 16850 平方千米,22 年GDP 總量 18753 億元,占浙江省的 24%,城鎮(zhèn)化率達(dá)到 84%;杭州連續(xù)五年人才凈流入率全國(guó)首位,常住人口數(shù)逐年穩(wěn)定提升,截至 2022 年底,常住人口1238 萬(wàn)人,位列浙江省第一。
市場(chǎng)特點(diǎn)與展望:杭州市分區(qū)域看,核心圈層去化保持高水平,外圍區(qū)域降溫明顯。其中,一圈層高熱,“低存量、高倒掛”為高去化主因;二圈層為新房供應(yīng)主力,近期分化加劇,僅“近核心、有倒掛”板塊去化尚可,其余多數(shù)流搖;三圈層去化不暢,客戶(hù)認(rèn)可度降低,庫(kù)存壓力較大。2022 年杭州已出臺(tái)二手房限購(gòu)放松、認(rèn)房不認(rèn)貸、降低二套房首付比例等一系列救市政策,2023 年全市戶(hù)籍、公積金與部分區(qū)域政策進(jìn)一步放松,未來(lái)政策騰挪仍有余地,限購(gòu)、貸款、搖號(hào)均有空間。
新房市場(chǎng):2022 年新房市場(chǎng)規(guī)模處于近四年低位,成交量同比減半,新房?jī)r(jià)格累計(jì)漲幅維穩(wěn),有回升趨勢(shì)。22 年供應(yīng) 1245 萬(wàn)方,成交 995 萬(wàn)方,同比分別下降約 22%和 50%;2023 年成交結(jié)構(gòu)集中主城區(qū)以及熱門(mén)板塊,改善類(lèi)高價(jià)樓盤(pán)占比增加,成交均價(jià)創(chuàng)歷史新高,截至 5 月上漲至 33808 元/㎡。
二手房市場(chǎng):2022 年全年成交僅 5 萬(wàn)余套,政策調(diào)控加持下年末出現(xiàn)回暖跡象。杭州二手房市場(chǎng)在行業(yè)筑底期和新房的分流之下顯得較為低迷。十區(qū)合計(jì)成交二手住宅 53042 套,成交總價(jià)約 1704 億元,較 2021 年降幅分別為 31.0%、29.8%。23 年一季度二手住宅成交雖有所上升,但進(jìn)入 4、5 月份,二手房成交快速下行。預(yù)計(jì) 2023 年年末至 2024 年將有大量新房次新房入市,屆時(shí)將帶來(lái)二手房供應(yīng)量的快速增加,或?qū)?duì)二手房市場(chǎng)的成交量與成交價(jià)同時(shí)造成沖擊,進(jìn)而影響一二手房的倒掛價(jià)差,進(jìn)一步?jīng)_擊新房市場(chǎng)。
政策與土地:土拍規(guī)則多次變更,土地出讓流程簡(jiǎn)化。22 年政策兩度調(diào)整,取消預(yù)公告,試行線(xiàn)下一次性報(bào)價(jià),22 年整年,杭十區(qū)供地完成率僅為 79%,但全年涉宅用地成交金額仍高達(dá)約 1911 億元,全市宅地?cái)埥鸺s 1928 億元,僅次于上海,位居全國(guó)第二。分區(qū)域來(lái)看,主城區(qū)實(shí)際完成率達(dá) 117%,是唯一的超額供地區(qū)域,相反臨安、富陽(yáng)、錢(qián)塘區(qū)受市場(chǎng)影響,實(shí)際供地完成率不足 50%;從出讓建面來(lái)看,蕭山、余杭仍為杭州市區(qū)主要供地區(qū)域。
投資建議:杭州作為華東人口持續(xù)流入、經(jīng)濟(jì)最具活力的城市之一,市場(chǎng)需求較為旺盛,一二手房存在較為明顯的價(jià)格倒掛現(xiàn)象,同時(shí)也意味著核心片區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)較為激烈,對(duì)于房企的投資開(kāi)發(fā)等綜合能力要求較高,建議關(guān)注優(yōu)質(zhì)房企如深耕本地市場(chǎng),融資與投資優(yōu)勢(shì)較為突出的濱江集團(tuán),積極拿地的龍頭房企保利發(fā)展。
風(fēng)險(xiǎn)提示:政策變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn),房?jī)r(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn),市場(chǎng)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。
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