文/樂居財(cái)經(jīng) 徐酒眠

(資料圖)

賣“教育”賺百萬(wàn)不到一個(gè)月，保利物業(yè)（06049HK）又出售了一家房產(chǎn)中介公司的股權(quán)。

日前，保利物業(yè)刊發(fā)了一則關(guān)聯(lián)交易公告，其宣布于6月28日與保利和潤(rùn)房地產(chǎn)投資顧問有限公司（簡(jiǎn)稱“保利和潤(rùn)”）訂立了一份《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》。

據(jù)此，保利物業(yè)向保利和潤(rùn)轉(zhuǎn)讓西藏保利愛家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（簡(jiǎn)稱“保利愛家”）30%股權(quán)，代價(jià)為5570.69萬(wàn)元。于交易完成后，保利物業(yè)將不再持有保利愛家任何權(quán)益。

對(duì)于此筆交易，保利物業(yè)預(yù)計(jì)將錄得賬面收益金額約為29.68萬(wàn)元(未扣除稅項(xiàng)及開支)。同時(shí)，對(duì)扣除各項(xiàng)稅款及費(fèi)用后所得款安排，保利物業(yè)的計(jì)劃還是用于補(bǔ)充公司一般運(yùn)營(yíng)資金。

大概一個(gè)月前，5月31日，保利物業(yè)對(duì)價(jià)1311.13萬(wàn)元，向關(guān)聯(lián)方轉(zhuǎn)讓了保利和樂(珠海)教育科技集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱“保利和樂”）13.875%。（鏈接：賣“教育”，保利物業(yè)賺了百萬(wàn)）

對(duì)于選擇出售所持保利和樂、保利愛家的股權(quán)，保利物業(yè)表示，是其在業(yè)務(wù)持續(xù)成長(zhǎng)及發(fā)展過(guò)程中，定期審閱投資組合作出的決定，將有利于集團(tuán)優(yōu)化資產(chǎn)架構(gòu)及產(chǎn)業(yè)布局。

樂居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線》通過(guò)企查查獲悉，在保利物業(yè)目前對(duì)外投資的49家公司中，除了保利愛家之外，再無(wú)其他帶有“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)”命名的公司。而退出保利和樂的持股后，其名下也再無(wú)其他帶有主營(yíng)“教育服務(wù)”的公司。

據(jù)此，緊隨上述兩家公司相關(guān)股權(quán)完成轉(zhuǎn)讓后，或意味著保利物業(yè)將退出社區(qū)教育和房產(chǎn)中介的賽道。

由盈轉(zhuǎn)虧

成立于2017年1月6日的保利愛家，主要從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)業(yè)務(wù)。

根據(jù)公告披露，截至2022年12月31日，保利愛家經(jīng)審核凈資產(chǎn)約為1.87億元。相比于保利和樂同期經(jīng)審核的-4404萬(wàn)元凈資產(chǎn)，保利愛家的資產(chǎn)狀況顯然優(yōu)良許多。

不過(guò)，從經(jīng)審核財(cái)務(wù)報(bào)告來(lái)看，保利和樂最近兩年仍在持續(xù)盈利，但保利愛家卻已經(jīng)由盈轉(zhuǎn)虧。

數(shù)據(jù)顯示，2021年、2022年，保利愛家除稅前純利約為8600萬(wàn)元、-2400萬(wàn)元；對(duì)應(yīng)期內(nèi)，除稅后純利分別為7200萬(wàn)元、-2500萬(wàn)元。

據(jù)此來(lái)看，業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)虧損，或是保利物業(yè)選擇出售保利愛家股權(quán)的原因之一。

另一方面，接盤方保利和潤(rùn)是保利發(fā)展（600048.SH）的全資附屬公司。左手倒右手，保利愛家仍在保利集團(tuán)旗下。

保利和潤(rùn)成立于2022年8月24日，時(shí)間并不長(zhǎng)，但其主要從事提供房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)，其與保利愛家的契合度顯然也更高。此筆關(guān)聯(lián)交易的另外一層深意，或是保利對(duì)內(nèi)部業(yè)務(wù)重新進(jìn)行整合。

據(jù)悉，保利和潤(rùn)是保利發(fā)展控股旗下經(jīng)紀(jì)板塊載體——保利投顧戰(zhàn)略升級(jí)而來(lái)。根據(jù)“保利和潤(rùn)”公眾號(hào)在3月份的一篇推文介紹，其已覆蓋全國(guó)超100座城市，同期代理項(xiàng)目超700個(gè)。

進(jìn)退中介生意

穿透股權(quán)，交易完成前，保利愛家是保利物業(yè)的聯(lián)營(yíng)企業(yè)。

因此，除了保利物業(yè)持股30%外，保利愛家還有兩個(gè)直接股東——保利地產(chǎn)投資顧問有限公司（簡(jiǎn)稱“保利顧問”）、保利（橫琴）資本管理有限公司（簡(jiǎn)稱“保利資本”），它們分別持股占比40%、30%。

值得注意的是，雖然現(xiàn)在企查查股權(quán)關(guān)系還顯示，保利顧問的上級(jí)股東為合富輝煌（中國(guó)）房地產(chǎn)顧問有限公司（簡(jiǎn)稱“合富中國(guó)”），再往上，則由廣州合富輝煌投資咨詢有限公司與保利發(fā)展分別持股56.1%、43.9%。

但事實(shí)上，去年3月底，合富輝煌已與保利發(fā)展簽訂了新重組協(xié)議。重組完成后，保利發(fā)展不再持股合富中國(guó)，后者將成為合富輝煌的全資附屬公司；同時(shí)，保利顧問將不再為合富輝煌的附屬公司，而是重回保利發(fā)展旗下。

作為華南最大的物業(yè)代理企業(yè)，合富輝煌與保利分手后，搭上了物管股巨頭之一碧桂園服務(wù)（06098.HK）。

去年11月，碧桂園服務(wù)斥資2.33億港元，收購(gòu)了合富輝煌21.47%股權(quán)。再加上此前已持有的3.53%股權(quán)，碧桂園服務(wù)對(duì)合富輝煌的持股份額達(dá)到25%，成為僅次于合富輝煌創(chuàng)始人扶偉聰?shù)亩蓶|。

碧桂園服務(wù)從2021年開始跨界中介生意，當(dāng)年1月，其推出了租售業(yè)務(wù)新品牌“有瓦”；幾個(gè)月后，2021年8月，再次宣布在房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)領(lǐng)域與世紀(jì)宏圖不動(dòng)產(chǎn)達(dá)成戰(zhàn)略合作。

2021年前后，物企參與房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的熱情高漲。

除了碧桂園服務(wù)之外，萬(wàn)物云宣布將二手房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)“樸鄰”與房屋租賃業(yè)務(wù)“為家”兩個(gè)品牌融合升級(jí)為“樸鄰租房”；龍湖官宣了全新品牌“塘鵝”，涵蓋房屋租售、房屋裝修業(yè)務(wù)；新城悅服務(wù)以數(shù)億資金戰(zhàn)略入股同策好房……

但自2022年開始，就鮮少再有物企大舉進(jìn)入房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的動(dòng)態(tài)了。除了碧桂園服務(wù)收購(gòu)合富輝煌21.47%股權(quán)之外，似乎只有萬(wàn)物云參投“宅貓找房”了。

反而是有物企開始退出該賽道的動(dòng)態(tài)變得頻繁了。

在保利物業(yè)之前，去年1月，佳兆業(yè)美好在經(jīng)營(yíng)范圍中移除房地產(chǎn)信息咨詢、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、自有物業(yè)租賃；6月，新大正宣布將房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)剔除出經(jīng)營(yíng)范圍；7月份，明喆集團(tuán)也作出了同樣的決策……