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石榴置業(yè)創(chuàng)始人內(nèi)訌背后:桑春華好友悄然離場(chǎng)

文/樂居財(cái)經(jīng) 許淑敏

"生活就是在度假",這是京派房企石榴集團(tuán)喊出的口號(hào)。

但它的兩位老板崔巍和桑春華,已經(jīng)沒有度假的心情。前不久,他們反目成仇。


(資料圖片僅供參考)

6月21日,石榴集團(tuán)董事長(zhǎng)、法人崔巍直接發(fā)通知,停止桑春華以及李廣田、丁慶蔚、楊玉鳳等4名高管的全部工作權(quán)限,沒寫理由。桑春華是石榴集團(tuán)副董事長(zhǎng)、總裁。

三天后,桑春華回應(yīng),指出崔巍故意捏造事實(shí)、無(wú)端指責(zé)其涉及違法違紀(jì),完全不顧雙方共同創(chuàng)業(yè)的深厚情誼,構(gòu)成對(duì)他的詆毀、污蔑和毀謗。甚至,崔巍還帶著數(shù)十人強(qiáng)制接管公司。

這對(duì)一起創(chuàng)業(yè)22年的兄弟,走到如今的境地,劇情很狗血,令業(yè)界噓噓不已。上一次,石榴集團(tuán)聞名于圈內(nèi),是被鄭州本土房企趕走。

他們孰是孰非,目前尚無(wú)定論。石榴置業(yè)自上市受阻之后,發(fā)展確實(shí)不及以往。這兩年,地產(chǎn)行業(yè)也進(jìn)入下行通道,爆雷房企此起彼伏。這個(gè)時(shí)候,創(chuàng)業(yè)兄弟已經(jīng)一起患難與共。

或許,正應(yīng)了那句話老話,貧賤夫妻百事哀。兩人矛盾,與上市這件事不無(wú)關(guān)系。樂居財(cái)經(jīng)《進(jìn)深》獲悉,石榴置業(yè)為上市搭建的架構(gòu),已悄然經(jīng)發(fā)生了變化,桑春華的好友陳健勇退出了戰(zhàn)投之列。

時(shí)間回溯到2021年5月,石榴置業(yè)向港交所遞交招股書,準(zhǔn)備沖刺上市,一度成為市場(chǎng)的焦點(diǎn)所在。

當(dāng)時(shí)為了上市,石榴置業(yè)將企業(yè)類型從其他股份有限公司(非上市)變更為有限責(zé)任公司(法人獨(dú)資),并進(jìn)行了一番股權(quán)重組。2021年2月18日,石榴置業(yè)成立石榴投資集團(tuán),作為在香港上市的主體。

上市重組完成后,石榴置業(yè)作為境內(nèi)集中管理平臺(tái),由北京岷江100%持有,石榴投資集團(tuán)通過北京太行山間接控股北京岷江和石榴置業(yè)。

招股書顯示,石榴投資集團(tuán)最終由崔巍和桑春華控股,當(dāng)中崔巍通過Qi Xia Shan、Zi Jin Shan、Wu Tong Shan三家境外公司持有該集團(tuán)57.42%股權(quán);桑春華則通過Po Yang Hu、Qian Tang Jiang、Jia Ling Jiang三家境外公司持有41.58%股權(quán),兩位創(chuàng)業(yè)伙伴合計(jì)持股99%。

他們按持股比例,把石榴投資集團(tuán)的1%股權(quán),轉(zhuǎn)讓給了一位名為陳健勇的投資人。但從石榴置業(yè)2022年末的股權(quán)結(jié)構(gòu)圖來(lái)看,雖然整個(gè)集團(tuán)當(dāng)前境內(nèi)的股權(quán)架構(gòu)沒有改變,但境外的股權(quán)架構(gòu)有了些許改變。

對(duì)于石榴投資集團(tuán),崔巍的持股從57.42%升至58%,而桑春華持股從41.58%升至42%,分別增加了0.58%、0.42%。

他們?cè)黾拥?%股權(quán),正是由于投資人陳健勇退出而來(lái)。樂居財(cái)經(jīng)對(duì)比了石榴集團(tuán)2021年股權(quán)架構(gòu)圖,陳健勇還在其中,說明他退出的時(shí)間發(fā)生在2022年。據(jù)港交所披露,石榴投資集團(tuán)提交招股書在2021年11月底已失效。

陳健勇是桑春華的朋友,兩人于2015年在長(zhǎng)江商學(xué)院所認(rèn)識(shí)。2021年初,陳健勇投資1.36億元成為石榴置業(yè)的股東,持股1%。他是柏年康成的聯(lián)合創(chuàng)始人,該公司主要從事健康記錄管理、健康顧問服務(wù)及健康產(chǎn)品研發(fā)。

不過,從天眼查信息看,陳健勇目前僅在柏年康成參股的北京宅急送快運(yùn)股份有限公司擔(dān)任監(jiān)事一職,除此之外,并無(wú)其余任職信息。

投資人離場(chǎng),或許也是順應(yīng)時(shí)勢(shì)。畢竟當(dāng)前環(huán)境下,石榴置業(yè)再度沖刺上市的可能性不大。

尤其是,石榴置業(yè)目前重點(diǎn)不在上市融資,而在于改善自身經(jīng)營(yíng)狀況,包括業(yè)務(wù)規(guī)模縮減、營(yíng)業(yè)收入減少、盈利能力下滑等。

2022年,石榴置業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入167.85億元,同比減少23.64%,凈利潤(rùn)0.49億元,同比減少93.51%。其中,歸母凈利潤(rùn)為1.11億元,但少數(shù)股東損益為-6255.9萬(wàn)元。少數(shù)股東權(quán)益占整個(gè)權(quán)益12%。

根據(jù)東方金誠(chéng)2022年債券評(píng)級(jí)報(bào)告,石榴置業(yè)面臨著較大的補(bǔ)庫(kù)存壓力,以及資金壓力。石榴置業(yè)2022年并無(wú)新增房地產(chǎn)項(xiàng)目,后續(xù)仍主要以存量去化為主。

從可售情況開看,2022年末,石榴置業(yè)剩余可售面積僅173.37萬(wàn)平方米,而其中,商辦項(xiàng)目貨值占比約50%。

存量土儲(chǔ)告急,尤其是住宅土儲(chǔ)已不能滿足規(guī)模拓展需求。2022年,石榴置業(yè)合同銷售金額151.83億元,同比下降44.34%;合同銷售面積117.44萬(wàn)平方米,同比下降26.57%。

以此消化進(jìn)度來(lái)看,石榴置業(yè)后續(xù)銷售規(guī)?;驎?huì)大幅降低。

而僅僅只是消化存量土儲(chǔ),石榴置業(yè)短期內(nèi)投資壓力也不小。截至2022年末,其全部項(xiàng)目尚需投資184.16億元。其中,2023年、2024年、2025年及以后分別投資金額為62.07 億元、60.95億元、61.15億元。

再加上,石榴置業(yè)本身債務(wù)壓力頗大。2022年末,石榴置業(yè)負(fù)債總額493.83億元,負(fù)債率73.4%,仍保持較大規(guī)模。其中,有息負(fù)債總額170.77億元,短期有息債務(wù)19.2億元。

與此同時(shí),貨幣資金僅為28.64億元,同比下降23.68%,其中受限貨幣資金5.36億元。也就是說,在債券不提前回售的情況之下,貨幣資金剛好覆蓋短期債務(wù)而已。

一旦觸發(fā)債權(quán)提前回售機(jī)制,石榴置業(yè)在手資金便不足以還債。2022年末,石榴置業(yè)應(yīng)付債券33.14億元,其中“19石榴01”、“19石榴02和“19石榴04”期末余額分別為10.80 億元、13.83億元和8.50億元,均將于2024年到期。

但眼下,市場(chǎng)尚未恢復(fù),銷售回流資金較慢。至于再融資渠道,由于石榴置業(yè)投資性房地產(chǎn)受限比例較高,影響了流動(dòng)性和再融資能力。

截至2022年末,石榴置業(yè)投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值188.47億元,其中已受限金額184.89億元,受限用途全部為用于抵押貸款。

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