文/樂居財(cái)經(jīng) 許淑敏

"生活就是在度假",這是京派房企石榴集團(tuán)喊出的口號(hào)。

但它的兩位老板崔巍和桑春華，已經(jīng)沒有度假的心情。前不久，他們反目成仇。

(資料圖片僅供參考)

6月21日，石榴集團(tuán)董事長、法人崔巍直接發(fā)通知，停止桑春華以及李廣田、丁慶蔚、楊玉鳳等4名高管的全部工作權(quán)限，沒寫理由。桑春華是石榴集團(tuán)副董事長、總裁。

三天后，桑春華回應(yīng)，指出崔巍故意捏造事實(shí)、無端指責(zé)其涉及違法違紀(jì)，完全不顧雙方共同創(chuàng)業(yè)的深厚情誼，構(gòu)成對(duì)他的詆毀、污蔑和毀謗。甚至，崔巍還帶著數(shù)十人強(qiáng)制接管公司。

這對(duì)一起創(chuàng)業(yè)22年的兄弟，走到如今的境地，劇情很狗血，令業(yè)界噓噓不已。上一次，石榴集團(tuán)聞名于圈內(nèi)，是被鄭州本土房企趕走。

他們孰是孰非，目前尚無定論。石榴置業(yè)自上市受阻之后，發(fā)展確實(shí)不及以往。這兩年，地產(chǎn)行業(yè)也進(jìn)入下行通道，爆雷房企此起彼伏。這個(gè)時(shí)候，創(chuàng)業(yè)兄弟已經(jīng)一起患難與共。

或許，正應(yīng)了那句話老話，貧賤夫妻百事哀。兩人矛盾，與上市這件事不無關(guān)系。樂居財(cái)經(jīng)《進(jìn)深》獲悉，石榴置業(yè)為上市搭建的架構(gòu)，已悄然經(jīng)發(fā)生了變化，桑春華的好友陳健勇退出了戰(zhàn)投之列。

時(shí)間回溯到2021年5月，石榴置業(yè)向港交所遞交招股書，準(zhǔn)備沖刺上市，一度成為市場(chǎng)的焦點(diǎn)所在。

當(dāng)時(shí)為了上市，石榴置業(yè)將企業(yè)類型從其他股份有限公司（非上市）變更為有限責(zé)任公司（法人獨(dú)資），并進(jìn)行了一番股權(quán)重組。2021年2月18日，石榴置業(yè)成立石榴投資集團(tuán)，作為在香港上市的主體。

上市重組完成后，石榴置業(yè)作為境內(nèi)集中管理平臺(tái)，由北京岷江100%持有，石榴投資集團(tuán)通過北京太行山間接控股北京岷江和石榴置業(yè)。

招股書顯示，石榴投資集團(tuán)最終由崔巍和桑春華控股，當(dāng)中崔巍通過Qi Xia Shan、Zi Jin Shan、Wu Tong Shan三家境外公司持有該集團(tuán)57.42%股權(quán)；桑春華則通過Po Yang Hu、Qian Tang Jiang、Jia Ling Jiang三家境外公司持有41.58%股權(quán)，兩位創(chuàng)業(yè)伙伴合計(jì)持股99%。

他們按持股比例，把石榴投資集團(tuán)的1%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓給了一位名為陳健勇的投資人。但從石榴置業(yè)2022年末的股權(quán)結(jié)構(gòu)圖來看，雖然整個(gè)集團(tuán)當(dāng)前境內(nèi)的股權(quán)架構(gòu)沒有改變，但境外的股權(quán)架構(gòu)有了些許改變。

對(duì)于石榴投資集團(tuán)，崔巍的持股從57.42%升至58%，而桑春華持股從41.58%升至42%，分別增加了0.58%、0.42%。

他們?cè)黾拥?%股權(quán)，正是由于投資人陳健勇退出而來。樂居財(cái)經(jīng)對(duì)比了石榴集團(tuán)2021年股權(quán)架構(gòu)圖，陳健勇還在其中，說明他退出的時(shí)間發(fā)生在2022年。據(jù)港交所披露，石榴投資集團(tuán)提交招股書在2021年11月底已失效。

陳健勇是桑春華的朋友，兩人于2015年在長江商學(xué)院所認(rèn)識(shí)。2021年初，陳健勇投資1.36億元成為石榴置業(yè)的股東，持股1%。他是柏年康成的聯(lián)合創(chuàng)始人，該公司主要從事健康記錄管理、健康顧問服務(wù)及健康產(chǎn)品研發(fā)。

不過，從天眼查信息看，陳健勇目前僅在柏年康成參股的北京宅急送快運(yùn)股份有限公司擔(dān)任監(jiān)事一職，除此之外，并無其余任職信息。

投資人離場(chǎng)，或許也是順應(yīng)時(shí)勢(shì)。畢竟當(dāng)前環(huán)境下，石榴置業(yè)再度沖刺上市的可能性不大。

尤其是，石榴置業(yè)目前重點(diǎn)不在上市融資，而在于改善自身經(jīng)營狀況，包括業(yè)務(wù)規(guī)?？s減、營業(yè)收入減少、盈利能力下滑等。

2022年，石榴置業(yè)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入167.85億元，同比減少23.64%，凈利潤0.49億元，同比減少93.51%。其中，歸母凈利潤為1.11億元，但少數(shù)股東損益為-6255.9萬元。少數(shù)股東權(quán)益占整個(gè)權(quán)益12%。

根據(jù)東方金誠2022年債券評(píng)級(jí)報(bào)告，石榴置業(yè)面臨著較大的補(bǔ)庫存壓力，以及資金壓力。石榴置業(yè)2022年并無新增房地產(chǎn)項(xiàng)目，后續(xù)仍主要以存量去化為主。

從可售情況開看，2022年末，石榴置業(yè)剩余可售面積僅173.37萬平方米，而其中，商辦項(xiàng)目貨值占比約50%。

存量土儲(chǔ)告急，尤其是住宅土儲(chǔ)已不能滿足規(guī)模拓展需求。2022年，石榴置業(yè)合同銷售金額151.83億元，同比下降44.34%；合同銷售面積117.44萬平方米，同比下降26.57%。

以此消化進(jìn)度來看，石榴置業(yè)后續(xù)銷售規(guī)模或會(huì)大幅降低。

而僅僅只是消化存量土儲(chǔ)，石榴置業(yè)短期內(nèi)投資壓力也不小。截至2022年末，其全部項(xiàng)目尚需投資184.16億元。其中，2023年、2024年、2025年及以后分別投資金額為62.07 億元、60.95億元、61.15億元。

再加上，石榴置業(yè)本身債務(wù)壓力頗大。2022年末，石榴置業(yè)負(fù)債總額493.83億元，負(fù)債率73.4%，仍保持較大規(guī)模。其中，有息負(fù)債總額170.77億元，短期有息債務(wù)19.2億元。

與此同時(shí)，貨幣資金僅為28.64億元，同比下降23.68%，其中受限貨幣資金5.36億元。也就是說，在債券不提前回售的情況之下，貨幣資金剛好覆蓋短期債務(wù)而已。

一旦觸發(fā)債權(quán)提前回售機(jī)制，石榴置業(yè)在手資金便不足以還債。2022年末，石榴置業(yè)應(yīng)付債券33.14億元，其中“19石榴01”、“19石榴02和“19石榴04”期末余額分別為10.80 億元、13.83億元和8.50億元，均將于2024年到期。

但眼下，市場(chǎng)尚未恢復(fù)，銷售回流資金較慢。至于再融資渠道，由于石榴置業(yè)投資性房地產(chǎn)受限比例較高，影響了流動(dòng)性和再融資能力。

截至2022年末，石榴置業(yè)投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值188.47億元，其中已受限金額184.89億元，受限用途全部為用于抵押貸款。