7月5日，深圳市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布《深圳市建設用地開工竣工管理辦法（修訂稿）》（以下簡稱辦法），公開征求意見。

《管理辦法（修訂稿）》進一步明確竣工定義、規(guī)范建設項目開竣工期限、優(yōu)化違約金計收規(guī)則等。其中：

1、對于開工竣工期限：

(資料圖)

● 主體功能為住房類建設項目應在劃撥決定書簽發(fā)之日或供應合同簽訂之日起1年內(nèi)開工建設，自劃撥決定書簽發(fā)之日或供應合同簽訂之日起4年內(nèi)竣工。

●?主體功能為非住房類建設項目的開工、竣工期限按下表規(guī)則確定。其中，建設項目地下室≥3層的，其開工日期可再延長6個月，竣工期限相應順延。

2、延期規(guī)定

●?政府原因的延期，按前款規(guī)定延長開工、竣工期限的，不計收違約金，每次延期不得超過1年。延長開工期限的，竣工期限相應順延。

其中政府原因包含：

（一）因未按劃撥決定書或供應合同規(guī)定、約定的期限、條件將土地交付給土地使用權人，致使項目無法按時開工、竣工的；

（二）因土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃依法修改，造成土地使用權人不能按劃撥決定書或供應合同規(guī)定、約定的用途、規(guī)劃和建設條件按時開工、竣工的；

（三）因政府出臺相關政策，需要對規(guī)定、約定的規(guī)劃和建設條件進行修訂的；

（四）因處置土地上相關群眾信訪事項等無法按時開工、竣工的；

（五）因軍事管制、文化保護等無法按時開工、竣工的；

（六）政府、政府有關部門對特定區(qū)域或特殊類型的建設項目開發(fā)建設有其他強制性要求及其他行為，致使項目無法按時開工、竣工的。

●?企業(yè)原因的延期：

違約金標準為每延長1個月，按供應合同有償使用價款的0.5%計收；不足1個月的，按1個月計算。申請延期只可延期1次且最長不得超過2年。

土地使用權人未申請竣工延期但實際竣工逾期的，逾期2年以內(nèi)按照前款規(guī)定標準繳納違約金。逾期滿2年（含2年）的，土地使用權出讓方可按供應合同有償使用價款的20%計收違約金，如實際逾期期限按照前款規(guī)定測算應繳納違約金的比例高于20%的，按實際測算的比例計收；也可以按劃撥決定書或供應合同的規(guī)定、約定無償收回土地使用權及地上建筑物、附著物。

修訂的主要內(nèi)容

《管理辦法（修訂稿）》在原有政策基礎上，通過對竣工定義、開竣工期限、違約金計收等內(nèi)容進行修改完善，進一步規(guī)范建設用地開竣工管理。修訂的主要內(nèi)容如下：　

（一）進一步明確竣工定義

為銜接《深圳市建設工程竣工聯(lián)合驗收管理辦法》相關規(guī)定，適應現(xiàn)行操作程序，《管理辦法（修訂稿）》將竣工定義修改為土地使用權人依法取得整宗地的規(guī)劃條件核實或竣工驗收備案相關證明文件。

（二）規(guī)范建設項目開竣工期限

一是明確主體功能為非住房類但含居住功能的建設項目，居住部分開工、竣工期限按住房類建設項目執(zhí)行，其他用途部分仍按原有規(guī)定執(zhí)行。二是對于建設項目竣工前后申請?zhí)岣呷莘e率的情形，分別明確建設項目重新核算開工、竣工期限規(guī)則。三是增加線性工程（道路、綜合管廊等）用地的開工、竣工期限確定規(guī)則，線性工程項目應于合同簽訂之日起1年內(nèi)開工，竣工時間根據(jù)項目可行性研究報告論證階段發(fā)改部門批復的建設周期確定。

（三）優(yōu)化違約金計收規(guī)則

在保持違約金計收標準不變的情況下，將違約金計收周期由3個月調(diào)整為以月為周期，違約金標準由每延長3個月按合同有償使用價款的1.5%計收調(diào)整為每延長1個月按合同有償使用價款的0.5%計收。

（四）明確違約金計收基數(shù)

結合實際情況，明確竣工違約金以供應合同為依據(jù)。供應合同約定以土地出讓金為基數(shù)計收的，供應合同有明確土地出讓金的，違約基數(shù)按供應合同約定的土地出讓金確定；供應合同未明確土地出讓金的，土地出讓金按供應合同有償使用價款的15%確定。供應合同約定以有償使用價款為基數(shù)計收的，違約基數(shù)按供應合同約定的有償使用價款確定。

（五）關于新舊政策銜接問題

本辦法實施前已簽訂供應合同但還未竣工的建設項目，因無法按時竣工申請竣工延期或實際竣工逾期的，違約責任按供應合同約定執(zhí)行；供應合同未約定或約定不明的，按照本辦法執(zhí)行。

深圳市建設用地開工竣工管理辦法（修訂稿）

第一條【目的及原則】為加強土地供應批后監(jiān)管，規(guī)范建設用地開工、竣工管理，提高土地利用效率，遵循“以用為先、依法進行、分類處理、節(jié)約集約”的原則，制定本辦法。

第二條【定義】本辦法所稱開工，是指土地使用權人依法取得施工許可證后，需挖深基坑的項目，基坑開挖完畢；使用樁基的項目，打入所有基礎樁；其他項目，地基施工完成三分之一。保障性安居工程開工按照保障性住房建設相關規(guī)定執(zhí)行。

本辦法所稱竣工，是指土地使用權人依法取得整宗地的規(guī)劃條件核實或竣工驗收備案相關證明文件。

第三條【適用范圍】本辦法適用于已取得國有土地使用權劃撥決定書或已簽訂國有土地使用權出讓合同、租賃合同、作價出資（入股）合同（以下簡稱供應合同）的建設用地開工、竣工管理。

政府投資類項目用地的開工、竣工延期按照本辦法有關規(guī)定辦理。

第四條【開工竣工期限】根據(jù)項目用地性質、建筑高度和建筑規(guī)模的不同，對劃撥和出讓用地的開工、竣工期限作如下規(guī)定。

（一）主體功能為住房類建設項目應在劃撥決定書簽發(fā)之日或供應合同簽訂之日起1年內(nèi)開工建設，自劃撥決定書簽發(fā)之日或供應合同簽訂之日起4年內(nèi)竣工。

（二）主體功能為非住房類建設項目的開工、竣工期限按下表規(guī)則確定。其中，建設項目地下室≥3層的，其開工日期可再延長6個月，竣工期限相應順延。

*表格所稱開工期限、竣工期限，均自劃撥決定書簽發(fā)之日或供應合同簽訂之日起算。

主體功能為非住房類但含居住功能的建設項目，居住部分開工、竣工期限按第（一）款規(guī)定執(zhí)行，其他部分按上表執(zhí)行。

建設項目竣工前經(jīng)批準提高容積率（增加建筑面積，下同）的，按總建筑面積參照上表重新核定開竣工期限，開工期限自原劃撥決定書簽發(fā)之日或供應合同簽訂之日起算；在項目竣工后經(jīng)批準提高容積率的，增加部分建筑面積按上表核定竣工期限，開工期限自補充協(xié)議簽訂之日起算。涉及開竣工逾期或閑置土地的，應先按規(guī)定處置完畢。

（三）線性工程（道路、綜合管廊等）用地應在劃撥決定書簽發(fā)之日或供應合同簽訂之日起1年內(nèi)開工建設，竣工時間按照項目可行性研究報告論證階段發(fā)改部門批復的建設周期確定。

（四）除住房類建設項目外，出讓用地存在地質條件特別復雜等其他特殊情形的，土地使用權出讓方組織論證后，可對用地的開工、竣工期限再另行規(guī)定、約定。

第五條【權利義務】土地使用權人應當在項目開發(fā)建設期間，及時向土地使用權出讓方報告項目開工、建設進度、竣工等情況。土地使用權人確實無法按劃撥決定書或供應合同的規(guī)定、約定按時開工、竣工的，可按照本辦法申請延長開工、竣工期限，并對不能按時開工、竣工原因進行說明并舉證。

第六條【政府原因】政府、政府有關部門行為的原因（非土地使用權人自身原因）包括：

（一）因未按劃撥決定書或供應合同規(guī)定、約定的期限、條件將土地交付給土地使用權人，致使項目無法按時開工、竣工的；

（二）因土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃依法修改，造成土地使用權人不能按劃撥決定書或供應合同規(guī)定、約定的用途、規(guī)劃和建設條件按時開工、竣工的；

（三）因政府出臺相關政策，需要對規(guī)定、約定的規(guī)劃和建設條件進行修訂的；

（四）因處置土地上相關群眾信訪事項等無法按時開工、竣工的；

（五）因軍事管制、文化保護等無法按時開工、竣工的；

（六）政府、政府有關部門對特定區(qū)域或特殊類型的建設項目開發(fā)建設有其他強制性要求及其他行為，致使項目無法按時開工、竣工的。

因疫情、自然災害等不可抗力導致無法開工、竣工的，按照前款規(guī)定辦理。

第七條【政府原因確認程序】土地使用權人主張無法按時開工、竣工屬本辦法第六條規(guī)定原因的，應當提供原因說明材料和市、區(qū)主管部門出具的書面證明。書面證明應如實說明對地塊施工的實際影響及影響的期間。

市、區(qū)主管部門按各自職責分工出具影響開工、竣工的書面證明。其中：屬市級部門職責權限的，由市級主管部門出具書面證明；屬區(qū)級部門職責權限的，由區(qū)級主管部門出具書面證明。因情況特殊或職權劃分不清的，可報請區(qū)政府（新區(qū)管委會）協(xié)調(diào)或指定有關部門出具書面證明。

第八條?【政府原因的延期處理】因本辦法第六條規(guī)定情形導致建設項目用地不能按時開工或竣工，土地使用權人申請延長開工、竣工期限的，土地使用權出讓方應對未按時開工、竣工的原因進行認定，認定后按程序辦理延期手續(xù)，簽訂補充協(xié)議重新約定開工、竣工期限。如土地使用權人對認定結果提出異議或存在其他特殊情形的，由土地使用權出讓方報區(qū)政府（新區(qū)管委會）審定。

按前款規(guī)定延長開工、竣工期限的，不計收違約金，每次延期不得超過1年。延長開工期限的，竣工期限相應順延。

第九條【企業(yè)原因的延期處理】除本辦法第八條規(guī)定情形外，土地使用權人應當在劃撥決定書或供應合同的規(guī)定、約定期限內(nèi)按時開工，開工期限不予延期。超過規(guī)定、約定的開工期限未動工開發(fā)造成土地閑置的，按照閑置土地相關規(guī)定處理。

土地使用權人申請竣工延期的，應在竣工期屆滿前3個月內(nèi)提出申請，并按申請延長竣工的期限繳納違約金。違約金標準為每延長1個月，按供應合同有償使用價款的0.5%計收；不足1個月的，按1個月計算。申請延期只可延期1次且最長不得超過2年。因企業(yè)自身原因造成土地閑置經(jīng)處置后延長竣工期限的，不能因企業(yè)自身原因再次申請竣工延期。土地使用權人按規(guī)定繳納違約金后，竣工期限按原供應合同約定的竣工期限順延。

土地使用權人未申請竣工延期但實際竣工逾期的，逾期2年以內(nèi)按照前款規(guī)定標準繳納違約金。逾期滿2年（含2年）的，土地使用權出讓方可按供應合同有償使用價款的20%計收違約金，如實際逾期期限按照前款規(guī)定測算應繳納違約金的比例高于20%的，按實際測算的比例計收；也可以按劃撥決定書或供應合同的規(guī)定、約定無償收回土地使用權及地上建筑物、附著物。

土地使用權人繳清違約金后，由土地使用權出讓方辦理延長竣工期限的手續(xù)，簽訂補充協(xié)議重新約定竣工期限。

第十條【違約金計收基數(shù)】竣工違約計收違約金應以供應合同為依據(jù)。供應合同約定以土地出讓金為基數(shù)計收的，供應合同有明確土地出讓金的，違約基數(shù)按供應合同約定的土地出讓金確定；供應合同未明確土地出讓金的，土地出讓金按供應合同有償使用價款的15%確定。供應合同約定以有償使用價款為基數(shù)計收的，違約基數(shù)按供應合同約定的有償使用價款確定。

建設項目竣工前提高容積率的，竣工違約以整宗地的地價（包括提高容積率前的地價和提高容積率后補繳的地價）作為基數(shù)計收違約金；建設項目竣工后提高容積率的，竣工違約以提高容積率補繳的地價作為基數(shù)計收違約金。

第十一條【分期開發(fā)】劃撥決定書或供應合同規(guī)定、約定分期開發(fā)建設并規(guī)定、約定了各分期的竣工期限的，竣工延期的違約責任按劃撥決定書或供應合同規(guī)定、約定分別確定逾期竣工的期限和面積。劃撥決定書或供應合同未規(guī)定、約定分期開發(fā)建設的，以整宗地竣工的時間確定逾期竣工的期限。

第十二條【規(guī)劃條件核實】政府有關部門在受理土地使用權人申請辦理整宗地建設工程規(guī)劃驗收手續(xù)或分期開發(fā)建設的最后一期規(guī)劃驗收手續(xù)時，應核查申請用地是否在劃撥決定書或供應合同規(guī)定、約定的竣工期限內(nèi)竣工。逾期竣工的，受理部門應告知土地使用權人在辦理延長土地竣工期限手續(xù)后，方可辦理有關規(guī)劃和用地手續(xù)，并按最后一次規(guī)劃驗收的時點計收違約金。規(guī)劃驗收面積小于合同約定面積的，應在規(guī)劃驗收后按實際規(guī)劃驗收的用地面積及建筑指標簽訂補充協(xié)議。

第十三條?【監(jiān)管職責】為切實加強建設用地供后開發(fā)利用監(jiān)管，土地使用權出讓方應進一步做好預警提醒工作，通過現(xiàn)場核查、閑置土地處置、竣工驗收、開發(fā)建設進度跟蹤管理等手段，構建土地利用全過程動態(tài)監(jiān)管機制。

第十四條 【政策銜接】本辦法實施前已簽訂供應合同但還未竣工的建設項目，因無法按時竣工申請竣工延期或實際竣工逾期的，違約責任按供應合同約定執(zhí)行；供應合同未約定或約定不明的，按照本辦法執(zhí)行。實際逾期竣工滿2年（含2年）的，土地使用權出讓方可根據(jù)實際情況，與土地使用權人協(xié)商一致后，按土地出讓金的20%計收違約金（供應合同約定違約責任按合同有償使用價款計收的，按合同有償使用價款的20%計收違約金）；也可以按供應合同約定，無償收回土地使用權及地上建筑物、附著物。

第十五條【附則】本辦法自發(fā)布之日起實施，有效期5年。本辦法實施前我市發(fā)布的有關規(guī)定與本辦法不一致的，以本辦法規(guī)定為準。

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