7月5日，深圳市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布《深圳市建設(shè)用地開(kāi)工竣工管理辦法（修訂稿）》（以下簡(jiǎn)稱辦法），公開(kāi)征求意見(jiàn)。

《管理辦法（修訂稿）》進(jìn)一步明確竣工定義、規(guī)范建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)竣工期限、優(yōu)化違約金計(jì)收規(guī)則等。其中：

1、對(duì)于開(kāi)工竣工期限：

(資料圖)

● 主體功能為住房類建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)在劃撥決定書(shū)簽發(fā)之日或供應(yīng)合同簽訂之日起1年內(nèi)開(kāi)工建設(shè)，自劃撥決定書(shū)簽發(fā)之日或供應(yīng)合同簽訂之日起4年內(nèi)竣工。

●?主體功能為非住房類建設(shè)項(xiàng)目的開(kāi)工、竣工期限按下表規(guī)則確定。其中，建設(shè)項(xiàng)目地下室≥3層的，其開(kāi)工日期可再延長(zhǎng)6個(gè)月，竣工期限相應(yīng)順延。

2、延期規(guī)定

●?政府原因的延期，按前款規(guī)定延長(zhǎng)開(kāi)工、竣工期限的，不計(jì)收違約金，每次延期不得超過(guò)1年。延長(zhǎng)開(kāi)工期限的，竣工期限相應(yīng)順延。

其中政府原因包含：

（一）因未按劃撥決定書(shū)或供應(yīng)合同規(guī)定、約定的期限、條件將土地交付給土地使用權(quán)人，致使項(xiàng)目無(wú)法按時(shí)開(kāi)工、竣工的；

（二）因土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃依法修改，造成土地使用權(quán)人不能按劃撥決定書(shū)或供應(yīng)合同規(guī)定、約定的用途、規(guī)劃和建設(shè)條件按時(shí)開(kāi)工、竣工的；

（三）因政府出臺(tái)相關(guān)政策，需要對(duì)規(guī)定、約定的規(guī)劃和建設(shè)條件進(jìn)行修訂的；

（四）因處置土地上相關(guān)群眾信訪事項(xiàng)等無(wú)法按時(shí)開(kāi)工、竣工的；

（五）因軍事管制、文化保護(hù)等無(wú)法按時(shí)開(kāi)工、竣工的；

（六）政府、政府有關(guān)部門對(duì)特定區(qū)域或特殊類型的建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)有其他強(qiáng)制性要求及其他行為，致使項(xiàng)目無(wú)法按時(shí)開(kāi)工、竣工的。

●?企業(yè)原因的延期：

違約金標(biāo)準(zhǔn)為每延長(zhǎng)1個(gè)月，按供應(yīng)合同有償使用價(jià)款的0.5%計(jì)收；不足1個(gè)月的，按1個(gè)月計(jì)算。申請(qǐng)延期只可延期1次且最長(zhǎng)不得超過(guò)2年。

土地使用權(quán)人未申請(qǐng)竣工延期但實(shí)際竣工逾期的，逾期2年以內(nèi)按照前款規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)繳納違約金。逾期滿2年（含2年）的，土地使用權(quán)出讓方可按供應(yīng)合同有償使用價(jià)款的20%計(jì)收違約金，如實(shí)際逾期期限按照前款規(guī)定測(cè)算應(yīng)繳納違約金的比例高于20%的，按實(shí)際測(cè)算的比例計(jì)收；也可以按劃撥決定書(shū)或供應(yīng)合同的規(guī)定、約定無(wú)償收回土地使用權(quán)及地上建筑物、附著物。

修訂的主要內(nèi)容

《管理辦法（修訂稿）》在原有政策基礎(chǔ)上，通過(guò)對(duì)竣工定義、開(kāi)竣工期限、違約金計(jì)收等內(nèi)容進(jìn)行修改完善，進(jìn)一步規(guī)范建設(shè)用地開(kāi)竣工管理。修訂的主要內(nèi)容如下：　

（一）進(jìn)一步明確竣工定義

為銜接《深圳市建設(shè)工程竣工聯(lián)合驗(yàn)收管理辦法》相關(guān)規(guī)定，適應(yīng)現(xiàn)行操作程序，《管理辦法（修訂稿）》將竣工定義修改為土地使用權(quán)人依法取得整宗地的規(guī)劃條件核實(shí)或竣工驗(yàn)收備案相關(guān)證明文件。

（二）規(guī)范建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)竣工期限

一是明確主體功能為非住房類但含居住功能的建設(shè)項(xiàng)目，居住部分開(kāi)工、竣工期限按住房類建設(shè)項(xiàng)目執(zhí)行，其他用途部分仍按原有規(guī)定執(zhí)行。二是對(duì)于建設(shè)項(xiàng)目竣工前后申請(qǐng)?zhí)岣呷莘e率的情形，分別明確建設(shè)項(xiàng)目重新核算開(kāi)工、竣工期限規(guī)則。三是增加線性工程（道路、綜合管廊等）用地的開(kāi)工、竣工期限確定規(guī)則，線性工程項(xiàng)目應(yīng)于合同簽訂之日起1年內(nèi)開(kāi)工，竣工時(shí)間根據(jù)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告論證階段發(fā)改部門批復(fù)的建設(shè)周期確定。

（三）優(yōu)化違約金計(jì)收規(guī)則

在保持違約金計(jì)收標(biāo)準(zhǔn)不變的情況下，將違約金計(jì)收周期由3個(gè)月調(diào)整為以月為周期，違約金標(biāo)準(zhǔn)由每延長(zhǎng)3個(gè)月按合同有償使用價(jià)款的1.5%計(jì)收調(diào)整為每延長(zhǎng)1個(gè)月按合同有償使用價(jià)款的0.5%計(jì)收。

（四）明確違約金計(jì)收基數(shù)

結(jié)合實(shí)際情況，明確竣工違約金以供應(yīng)合同為依據(jù)。供應(yīng)合同約定以土地出讓金為基數(shù)計(jì)收的，供應(yīng)合同有明確土地出讓金的，違約基數(shù)按供應(yīng)合同約定的土地出讓金確定；供應(yīng)合同未明確土地出讓金的，土地出讓金按供應(yīng)合同有償使用價(jià)款的15%確定。供應(yīng)合同約定以有償使用價(jià)款為基數(shù)計(jì)收的，違約基數(shù)按供應(yīng)合同約定的有償使用價(jià)款確定。

（五）關(guān)于新舊政策銜接問(wèn)題

本辦法實(shí)施前已簽訂供應(yīng)合同但還未竣工的建設(shè)項(xiàng)目，因無(wú)法按時(shí)竣工申請(qǐng)竣工延期或?qū)嶋H竣工逾期的，違約責(zé)任按供應(yīng)合同約定執(zhí)行；供應(yīng)合同未約定或約定不明的，按照本辦法執(zhí)行。

深圳市建設(shè)用地開(kāi)工竣工管理辦法（修訂稿）

第一條【目的及原則】為加強(qiáng)土地供應(yīng)批后監(jiān)管，規(guī)范建設(shè)用地開(kāi)工、竣工管理，提高土地利用效率，遵循“以用為先、依法進(jìn)行、分類處理、節(jié)約集約”的原則，制定本辦法。

第二條【定義】本辦法所稱開(kāi)工，是指土地使用權(quán)人依法取得施工許可證后，需挖深基坑的項(xiàng)目，基坑開(kāi)挖完畢；使用樁基的項(xiàng)目，打入所有基礎(chǔ)樁；其他項(xiàng)目，地基施工完成三分之一。保障性安居工程開(kāi)工按照保障性住房建設(shè)相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

本辦法所稱竣工，是指土地使用權(quán)人依法取得整宗地的規(guī)劃條件核實(shí)或竣工驗(yàn)收備案相關(guān)證明文件。

第三條【適用范圍】本辦法適用于已取得國(guó)有土地使用權(quán)劃撥決定書(shū)或已簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同、租賃合同、作價(jià)出資（入股）合同（以下簡(jiǎn)稱供應(yīng)合同）的建設(shè)用地開(kāi)工、竣工管理。

政府投資類項(xiàng)目用地的開(kāi)工、竣工延期按照本辦法有關(guān)規(guī)定辦理。

第四條【開(kāi)工竣工期限】根據(jù)項(xiàng)目用地性質(zhì)、建筑高度和建筑規(guī)模的不同，對(duì)劃撥和出讓用地的開(kāi)工、竣工期限作如下規(guī)定。

（一）主體功能為住房類建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)在劃撥決定書(shū)簽發(fā)之日或供應(yīng)合同簽訂之日起1年內(nèi)開(kāi)工建設(shè)，自劃撥決定書(shū)簽發(fā)之日或供應(yīng)合同簽訂之日起4年內(nèi)竣工。

（二）主體功能為非住房類建設(shè)項(xiàng)目的開(kāi)工、竣工期限按下表規(guī)則確定。其中，建設(shè)項(xiàng)目地下室≥3層的，其開(kāi)工日期可再延長(zhǎng)6個(gè)月，竣工期限相應(yīng)順延。

*表格所稱開(kāi)工期限、竣工期限，均自劃撥決定書(shū)簽發(fā)之日或供應(yīng)合同簽訂之日起算。

主體功能為非住房類但含居住功能的建設(shè)項(xiàng)目，居住部分開(kāi)工、竣工期限按第（一）款規(guī)定執(zhí)行，其他部分按上表執(zhí)行。

建設(shè)項(xiàng)目竣工前經(jīng)批準(zhǔn)提高容積率（增加建筑面積，下同）的，按總建筑面積參照上表重新核定開(kāi)竣工期限，開(kāi)工期限自原劃撥決定書(shū)簽發(fā)之日或供應(yīng)合同簽訂之日起算；在項(xiàng)目竣工后經(jīng)批準(zhǔn)提高容積率的，增加部分建筑面積按上表核定竣工期限，開(kāi)工期限自補(bǔ)充協(xié)議簽訂之日起算。涉及開(kāi)竣工逾期或閑置土地的，應(yīng)先按規(guī)定處置完畢。

（三）線性工程（道路、綜合管廊等）用地應(yīng)在劃撥決定書(shū)簽發(fā)之日或供應(yīng)合同簽訂之日起1年內(nèi)開(kāi)工建設(shè)，竣工時(shí)間按照項(xiàng)目可行性研究報(bào)告論證階段發(fā)改部門批復(fù)的建設(shè)周期確定。

（四）除住房類建設(shè)項(xiàng)目外，出讓用地存在地質(zhì)條件特別復(fù)雜等其他特殊情形的，土地使用權(quán)出讓方組織論證后，可對(duì)用地的開(kāi)工、竣工期限再另行規(guī)定、約定。

第五條【權(quán)利義務(wù)】土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)期間，及時(shí)向土地使用權(quán)出讓方報(bào)告項(xiàng)目開(kāi)工、建設(shè)進(jìn)度、竣工等情況。土地使用權(quán)人確實(shí)無(wú)法按劃撥決定書(shū)或供應(yīng)合同的規(guī)定、約定按時(shí)開(kāi)工、竣工的，可按照本辦法申請(qǐng)延長(zhǎng)開(kāi)工、竣工期限，并對(duì)不能按時(shí)開(kāi)工、竣工原因進(jìn)行說(shuō)明并舉證。

第六條【政府原因】政府、政府有關(guān)部門行為的原因（非土地使用權(quán)人自身原因）包括：

（一）因未按劃撥決定書(shū)或供應(yīng)合同規(guī)定、約定的期限、條件將土地交付給土地使用權(quán)人，致使項(xiàng)目無(wú)法按時(shí)開(kāi)工、竣工的；

（二）因土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃依法修改，造成土地使用權(quán)人不能按劃撥決定書(shū)或供應(yīng)合同規(guī)定、約定的用途、規(guī)劃和建設(shè)條件按時(shí)開(kāi)工、竣工的；

（三）因政府出臺(tái)相關(guān)政策，需要對(duì)規(guī)定、約定的規(guī)劃和建設(shè)條件進(jìn)行修訂的；

（四）因處置土地上相關(guān)群眾信訪事項(xiàng)等無(wú)法按時(shí)開(kāi)工、竣工的；

（五）因軍事管制、文化保護(hù)等無(wú)法按時(shí)開(kāi)工、竣工的；

（六）政府、政府有關(guān)部門對(duì)特定區(qū)域或特殊類型的建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)有其他強(qiáng)制性要求及其他行為，致使項(xiàng)目無(wú)法按時(shí)開(kāi)工、竣工的。

因疫情、自然災(zāi)害等不可抗力導(dǎo)致無(wú)法開(kāi)工、竣工的，按照前款規(guī)定辦理。

第七條【政府原因確認(rèn)程序】土地使用權(quán)人主張無(wú)法按時(shí)開(kāi)工、竣工屬本辦法第六條規(guī)定原因的，應(yīng)當(dāng)提供原因說(shuō)明材料和市、區(qū)主管部門出具的書(shū)面證明。書(shū)面證明應(yīng)如實(shí)說(shuō)明對(duì)地塊施工的實(shí)際影響及影響的期間。

市、區(qū)主管部門按各自職責(zé)分工出具影響開(kāi)工、竣工的書(shū)面證明。其中：屬市級(jí)部門職責(zé)權(quán)限的，由市級(jí)主管部門出具書(shū)面證明；屬區(qū)級(jí)部門職責(zé)權(quán)限的，由區(qū)級(jí)主管部門出具書(shū)面證明。因情況特殊或職權(quán)劃分不清的，可報(bào)請(qǐng)區(qū)政府（新區(qū)管委會(huì)）協(xié)調(diào)或指定有關(guān)部門出具書(shū)面證明。

第八條?【政府原因的延期處理】因本辦法第六條規(guī)定情形導(dǎo)致建設(shè)項(xiàng)目用地不能按時(shí)開(kāi)工或竣工，土地使用權(quán)人申請(qǐng)延長(zhǎng)開(kāi)工、竣工期限的，土地使用權(quán)出讓方應(yīng)對(duì)未按時(shí)開(kāi)工、竣工的原因進(jìn)行認(rèn)定，認(rèn)定后按程序辦理延期手續(xù)，簽訂補(bǔ)充協(xié)議重新約定開(kāi)工、竣工期限。如土地使用權(quán)人對(duì)認(rèn)定結(jié)果提出異議或存在其他特殊情形的，由土地使用權(quán)出讓方報(bào)區(qū)政府（新區(qū)管委會(huì)）審定。

按前款規(guī)定延長(zhǎng)開(kāi)工、竣工期限的，不計(jì)收違約金，每次延期不得超過(guò)1年。延長(zhǎng)開(kāi)工期限的，竣工期限相應(yīng)順延。

第九條【企業(yè)原因的延期處理】除本辦法第八條規(guī)定情形外，土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在劃撥決定書(shū)或供應(yīng)合同的規(guī)定、約定期限內(nèi)按時(shí)開(kāi)工，開(kāi)工期限不予延期。超過(guò)規(guī)定、約定的開(kāi)工期限未動(dòng)工開(kāi)發(fā)造成土地閑置的，按照閑置土地相關(guān)規(guī)定處理。

土地使用權(quán)人申請(qǐng)竣工延期的，應(yīng)在竣工期屆滿前3個(gè)月內(nèi)提出申請(qǐng)，并按申請(qǐng)延長(zhǎng)竣工的期限繳納違約金。違約金標(biāo)準(zhǔn)為每延長(zhǎng)1個(gè)月，按供應(yīng)合同有償使用價(jià)款的0.5%計(jì)收；不足1個(gè)月的，按1個(gè)月計(jì)算。申請(qǐng)延期只可延期1次且最長(zhǎng)不得超過(guò)2年。因企業(yè)自身原因造成土地閑置經(jīng)處置后延長(zhǎng)竣工期限的，不能因企業(yè)自身原因再次申請(qǐng)竣工延期。土地使用權(quán)人按規(guī)定繳納違約金后，竣工期限按原供應(yīng)合同約定的竣工期限順延。

土地使用權(quán)人未申請(qǐng)竣工延期但實(shí)際竣工逾期的，逾期2年以內(nèi)按照前款規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)繳納違約金。逾期滿2年（含2年）的，土地使用權(quán)出讓方可按供應(yīng)合同有償使用價(jià)款的20%計(jì)收違約金，如實(shí)際逾期期限按照前款規(guī)定測(cè)算應(yīng)繳納違約金的比例高于20%的，按實(shí)際測(cè)算的比例計(jì)收；也可以按劃撥決定書(shū)或供應(yīng)合同的規(guī)定、約定無(wú)償收回土地使用權(quán)及地上建筑物、附著物。

土地使用權(quán)人繳清違約金后，由土地使用權(quán)出讓方辦理延長(zhǎng)竣工期限的手續(xù)，簽訂補(bǔ)充協(xié)議重新約定竣工期限。

第十條【違約金計(jì)收基數(shù)】竣工違約計(jì)收違約金應(yīng)以供應(yīng)合同為依據(jù)。供應(yīng)合同約定以土地出讓金為基數(shù)計(jì)收的，供應(yīng)合同有明確土地出讓金的，違約基數(shù)按供應(yīng)合同約定的土地出讓金確定；供應(yīng)合同未明確土地出讓金的，土地出讓金按供應(yīng)合同有償使用價(jià)款的15%確定。供應(yīng)合同約定以有償使用價(jià)款為基數(shù)計(jì)收的，違約基數(shù)按供應(yīng)合同約定的有償使用價(jià)款確定。

建設(shè)項(xiàng)目竣工前提高容積率的，竣工違約以整宗地的地價(jià)（包括提高容積率前的地價(jià)和提高容積率后補(bǔ)繳的地價(jià)）作為基數(shù)計(jì)收違約金；建設(shè)項(xiàng)目竣工后提高容積率的，竣工違約以提高容積率補(bǔ)繳的地價(jià)作為基數(shù)計(jì)收違約金。

第十一條【分期開(kāi)發(fā)】劃撥決定書(shū)或供應(yīng)合同規(guī)定、約定分期開(kāi)發(fā)建設(shè)并規(guī)定、約定了各分期的竣工期限的，竣工延期的違約責(zé)任按劃撥決定書(shū)或供應(yīng)合同規(guī)定、約定分別確定逾期竣工的期限和面積。劃撥決定書(shū)或供應(yīng)合同未規(guī)定、約定分期開(kāi)發(fā)建設(shè)的，以整宗地竣工的時(shí)間確定逾期竣工的期限。

第十二條【規(guī)劃條件核實(shí)】政府有關(guān)部門在受理土地使用權(quán)人申請(qǐng)辦理整宗地建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收手續(xù)或分期開(kāi)發(fā)建設(shè)的最后一期規(guī)劃驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，應(yīng)核查申請(qǐng)用地是否在劃撥決定書(shū)或供應(yīng)合同規(guī)定、約定的竣工期限內(nèi)竣工。逾期竣工的，受理部門應(yīng)告知土地使用權(quán)人在辦理延長(zhǎng)土地竣工期限手續(xù)后，方可辦理有關(guān)規(guī)劃和用地手續(xù)，并按最后一次規(guī)劃驗(yàn)收的時(shí)點(diǎn)計(jì)收違約金。規(guī)劃驗(yàn)收面積小于合同約定面積的，應(yīng)在規(guī)劃驗(yàn)收后按實(shí)際規(guī)劃驗(yàn)收的用地面積及建筑指標(biāo)簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

第十三條?【監(jiān)管職責(zé)】為切實(shí)加強(qiáng)建設(shè)用地供后開(kāi)發(fā)利用監(jiān)管，土地使用權(quán)出讓方應(yīng)進(jìn)一步做好預(yù)警提醒工作，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)核查、閑置土地處置、竣工驗(yàn)收、開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度跟蹤管理等手段，構(gòu)建土地利用全過(guò)程動(dòng)態(tài)監(jiān)管機(jī)制。

第十四條 【政策銜接】本辦法實(shí)施前已簽訂供應(yīng)合同但還未竣工的建設(shè)項(xiàng)目，因無(wú)法按時(shí)竣工申請(qǐng)竣工延期或?qū)嶋H竣工逾期的，違約責(zé)任按供應(yīng)合同約定執(zhí)行；供應(yīng)合同未約定或約定不明的，按照本辦法執(zhí)行。實(shí)際逾期竣工滿2年（含2年）的，土地使用權(quán)出讓方可根據(jù)實(shí)際情況，與土地使用權(quán)人協(xié)商一致后，按土地出讓金的20%計(jì)收違約金（供應(yīng)合同約定違約責(zé)任按合同有償使用價(jià)款計(jì)收的，按合同有償使用價(jià)款的20%計(jì)收違約金）；也可以按供應(yīng)合同約定，無(wú)償收回土地使用權(quán)及地上建筑物、附著物。

第十五條【附則】本辦法自發(fā)布之日起實(shí)施，有效期5年。本辦法實(shí)施前我市發(fā)布的有關(guān)規(guī)定與本辦法不一致的，以本辦法規(guī)定為準(zhǔn)。

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