7月7日，東興證券發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)2023年中期策略。

投資摘要：

(資料圖片)

行業(yè)：銷售修復(fù)動(dòng)能減弱，土地市場(chǎng)持續(xù)弱勢(shì)，行業(yè)融資未見(jiàn)實(shí)質(zhì)改善

新房市場(chǎng)修復(fù)動(dòng)能減弱、高低能級(jí)區(qū)域分化顯著。新房市場(chǎng)在經(jīng)歷了 3 月份和 4 月份的顯著回暖后，5 月開(kāi)始修復(fù)動(dòng)能明顯減弱。整體而言，行業(yè)承壓之下銷售分化顯著，經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口流入更具優(yōu)勢(shì)的高能級(jí)區(qū)域，新房銷售的韌性更強(qiáng)。

土地成交持續(xù)萎縮，拿地更加聚焦于高能級(jí)區(qū)域。整體而言，土地市場(chǎng)需求依然較弱。土地成交水平在經(jīng)歷了 1 季度的回穩(wěn)后開(kāi)始陷入萎靡。高能級(jí)城市的土地市場(chǎng)成交明顯強(qiáng)于低能級(jí)城市。

行業(yè)到位資金未見(jiàn)明顯改善，信用分化下融資支持難以全面落地。行業(yè)資金面依然較為緊張，部分民營(yíng)房企依然面臨持續(xù)的流動(dòng)性壓力和較大的信用風(fēng)險(xiǎn)，金融機(jī)構(gòu)的信貸投放依舊較為謹(jǐn)慎。

房企：房企聚焦高能級(jí)區(qū)域，央國(guó)企銷售明顯領(lǐng)先、主流房企拿地力度提升

房企更加依靠高能級(jí)區(qū)域，高均價(jià)房企銷售復(fù)蘇強(qiáng)勁，央國(guó)企銷售明顯領(lǐng)先。主流房企的銷售結(jié)構(gòu)上更加向高能級(jí)城市傾斜，通過(guò)銷售均價(jià)的提升帶動(dòng)了銷售額的增長(zhǎng)。從我們跟蹤的 40 家主流房企銷售情況來(lái)看，銷售均價(jià)更高的房企銷售增速大幅領(lǐng)先于低均價(jià)房企，央國(guó)企銷售增速大幅領(lǐng)先于非央國(guó)企。

主流房企拿地力度提升、拿地偏向于高能級(jí)區(qū)域、高均價(jià)央國(guó)企拿地力度更大。從東興證券跟蹤的 38 家主流房企拿地情況來(lái)看，銷售均價(jià)更高的房企拿地積極性高于低均價(jià)房企，央國(guó)企拿地積極性大幅領(lǐng)先于非央國(guó)企。布局高能級(jí)區(qū)域的房企，在土地市場(chǎng)上也更加積極；過(guò)去更多的布局低能級(jí)區(qū)域的房企，也傾向于在高能級(jí)區(qū)域拿地。

央國(guó)企債券融資占比持續(xù)提升，股權(quán)融資重啟下央國(guó)企占據(jù)先機(jī)。央國(guó)企債券融資增速明顯領(lǐng)先，特別是地方國(guó)企的債券融資額還在顯著增長(zhǎng)，民企債權(quán)融資規(guī)模大幅縮減。從 A 股股權(quán)融資情況來(lái)看，國(guó)有背景房企在股權(quán)融資中依舊占據(jù)先機(jī)。目前定增落地的六家房企中有三家央企和一家地方國(guó)企，四家央國(guó)企的預(yù)計(jì)融資總額占據(jù)六家企業(yè)預(yù)計(jì)融資總額的 88.9%。

展望：行業(yè)格局正在重塑，模式變革勢(shì)在必行

當(dāng)前行業(yè)格局正在重塑，央國(guó)企在銷售、拿地、融資、投資層面獲得了全面領(lǐng)先，在未來(lái)將有望進(jìn)一步兌現(xiàn)為市占率和盈利能力的領(lǐng)先。行業(yè)持續(xù)出清，格局重塑的背景下，當(dāng)前有能力繼續(xù)拿地?cái)U(kuò)張的房企迎來(lái)了難得的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備期。房地產(chǎn)市場(chǎng)高速增長(zhǎng)階段已經(jīng)結(jié)束，行業(yè)金融屬性弱化，回歸實(shí)體經(jīng)濟(jì)本源，改善需求成為未來(lái)主導(dǎo)。商品房市場(chǎng)的改善性需求占比持續(xù)提升。從中長(zhǎng)期需求來(lái)看，高速工業(yè)化、高速城鎮(zhèn)化這兩個(gè)市場(chǎng)重要推動(dòng)已近尾聲，住房面積緊缺的情況已經(jīng)發(fā)生了根本性的轉(zhuǎn)變，疊加人口出生率和適齡購(gòu)房人口的下滑，購(gòu)房需求中樞在中長(zhǎng)期的下滑已經(jīng)基本成為共識(shí)。

“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的舊模式過(guò)于強(qiáng)調(diào)規(guī)模和周轉(zhuǎn)，屬于低質(zhì)量的粗放式擴(kuò)張，高質(zhì)量轉(zhuǎn)型成為必然。供給側(cè)的加速出清、住房供需結(jié)構(gòu)的逆轉(zhuǎn)和需求端的品質(zhì)升級(jí)，將共同推動(dòng)行業(yè)從粗放式擴(kuò)張加速向高質(zhì)量經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)變。東興證券認(rèn)為，通過(guò)高質(zhì)量的精細(xì)化運(yùn)營(yíng)提升開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)盈利能力和提升經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)力已經(jīng)是大勢(shì)所趨。

投資策略：基于行業(yè)格局進(jìn)一步分化，“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的粗放式發(fā)展模式難以為繼的行業(yè)趨勢(shì)，我們推薦兩條投資主線：主線一：重點(diǎn)布局高能級(jí)城市，具有信用優(yōu)勢(shì)的優(yōu)質(zhì)央企、國(guó)企。優(yōu)質(zhì)央國(guó)企有望抓住行業(yè)出清與競(jìng)爭(zhēng)格局改善的機(jī)會(huì)在需求回暖之時(shí)搶占先機(jī)，高能級(jí)城市布局較多的保利發(fā)展、越秀地產(chǎn)等龍頭央國(guó)企將有望受益。主線二：具有優(yōu)質(zhì)的經(jīng)營(yíng)體系，開(kāi)發(fā)主業(yè)穩(wěn)健，同時(shí)在地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和服務(wù)領(lǐng)域有所建樹(shù)的優(yōu)質(zhì)房企。我們推薦在運(yùn)營(yíng)效率、產(chǎn)品質(zhì)量和戰(zhàn)略布局等方面都是行業(yè)翹楚，同時(shí)具備較為領(lǐng)先的不動(dòng)產(chǎn)綜合運(yùn)營(yíng)能力的龍頭房企。開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)穩(wěn)健，同時(shí)在不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和服務(wù)領(lǐng)域具有一定先發(fā)優(yōu)勢(shì)和布局優(yōu)勢(shì)的龍湖集團(tuán)、萬(wàn)科 A 等龍頭房企，有望在行業(yè)發(fā)展轉(zhuǎn)型過(guò)程中搶占先機(jī)。

風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)政策落地不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)、盈利能力繼續(xù)下滑的風(fēng)險(xiǎn)、銷售不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)、資產(chǎn)大幅減值的風(fēng)險(xiǎn)