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7月7日，首創(chuàng)證券發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)簡評報告。

百強銷售同比由正轉(zhuǎn)負，前 20 銷售集中核心城市。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2023 年 1-6 月百強房企全口徑銷售金額 34563 億元，累計同比-0.4%；單月來看，百強房企 6 月單月銷售額為 6015 億元，同比27.6%，環(huán)比 9.5%。入榜門檻方面，2023 年 1-6 月 TOP10、TOP20、TOP30、TOP50 和 TOP100 房企全口徑銷售入榜門檻分別為 926 億元、407 億元、314 億元、169 億元和 69 億元，同比增速分別為 8.9%、-7%、-2.1%、-22%和 4.2%。去年 5 月受到疫情影響，房企在去年 6月集中釋放積壓商品房供應(yīng)，疊加抑制需求的釋放，造成去年 6 月的高基數(shù)效應(yīng)。今年 5 月下旬以來房價由預(yù)期下跌轉(zhuǎn)向?qū)嵸|(zhì)下跌，同時居民對于未來經(jīng)濟和收入預(yù)期不穩(wěn)，我們預(yù)計后期銷售壓力難以緩解。

高信用房企優(yōu)勢領(lǐng)先，中信用房企銷售依舊承壓。2023 年 1-6 月高信用、十強和百強房企銷售全口徑金額累計同比分別為 24.7%、4.9%、-0.4%。2023 年 1-6 月中信用、低信用房企銷售全口徑金額累計同比分別為-20.5%、-37.1%。高信用房企增速持續(xù)保持領(lǐng)先十強房企，目前銷售市場中信用優(yōu)勢大于規(guī)模優(yōu)勢。高信用房企去年獲取優(yōu)質(zhì)項目逐步進入銷售期，新開盤項目去化率明顯高于滾存盤，因而其銷售增速持續(xù)領(lǐng)先。高去化項目快速回流現(xiàn)金，支撐新增優(yōu)質(zhì)土儲的獲取，形成良性循環(huán)，持續(xù)鞏固高信用房企競爭優(yōu)勢。

中信用房企增速持續(xù)弱于百強房企。多數(shù)中信用房企持續(xù)一年半獲取增量土儲較少，使得 23 年可售貨值總量以及新開盤優(yōu)質(zhì)項目占比進一步下降?？墒圬浿蒂|(zhì)量下滑導(dǎo)致整體去化率難以回升。我們預(yù)計中低信用房企后續(xù)銷售依舊承壓。

投資建議：基本面持續(xù)走弱與核心城市限制性政策的寬松，引發(fā)市場對于新一輪寬松政策預(yù)期。近期核心城市青島、杭州、南京放松限制性調(diào)控政策，后續(xù)有望更多城市跟進，地產(chǎn)股迎來估值修復(fù)行情。歷史低效資產(chǎn)包袱較小，于周期底部獲取三高土儲（高能級、高去化、高利潤率）的房企，將形成較明顯的換牌效應(yīng)，帶動資產(chǎn)質(zhì)量優(yōu)化。在區(qū)域分化的背景下，資產(chǎn)質(zhì)量提升將帶動優(yōu)質(zhì)房企 PB逐步回升至 2018 年行業(yè)高周轉(zhuǎn)模式前的水平。

持續(xù)推薦：1）高能級布局、拿地換牌比例較高、規(guī)模適中的頭部房企：招商蛇口、華潤置地；2）行業(yè)底部拿地擴張的優(yōu)質(zhì)房企：濱江集團、華發(fā)股份。3）融資和拿地后續(xù)恢復(fù)正常的困境反轉(zhuǎn)類房企，有望迎來估值提升：金地集團。4）永續(xù)現(xiàn)金流類房企：龍湖集團、華潤置地。

風險提示：宏觀經(jīng)濟復(fù)蘇不及預(yù)期，政策反應(yīng)鈍化，二手房掛牌量持續(xù)提升，房價超預(yù)期下跌等。