7月10日，天風(fēng)證券發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)研究周報(bào)。

行業(yè)追蹤（2023.7.1-2023.7.7）

上海二手房掛牌量增幅有多大？

【資料圖】

目前，針對(duì)上海市二手房掛牌量數(shù)據(jù)的監(jiān)測(cè)方式主要包括：1）上海房地產(chǎn)交易中心掛牌數(shù)據(jù)；2）上海鏈家二手房掛牌量數(shù)據(jù)；3）國信達(dá)上海二手房掛牌量指數(shù)。觀察三個(gè)不同口徑下數(shù)據(jù)變化：1）房地網(wǎng)：截止 5 月末，上海市二手房掛牌量（去除重復(fù)掛牌后）約 18.2 萬套，較 23 年初增幅約 23%。2）上海鏈家：截止 5 月末，上海鏈家二手房掛牌 7.7 萬套，較 23 年初增幅約 83%。3）國信達(dá)：23 年 6 月，國信達(dá)上海二手房成交量指為 37.4，較 1 月增長(zhǎng) 9%。從總量上看，上海二手房總掛牌量確已升至近年較高水平，6 月初總掛牌量低于重慶、成都，但已高于南京、天津等城市（23 年初明顯低于）。從趨勢(shì)上看，自 23 年 2 月起，三個(gè)口徑下上海掛牌量均出現(xiàn)明顯上行，而 4-5 月增長(zhǎng)均開始明顯放緩、回落。

歸因 1：掛牌意愿受市場(chǎng)熱度直接影響

從成交表現(xiàn)看，根據(jù)上海鏈家統(tǒng)計(jì)，1）23 年前 5 月，上海市二手房累計(jì)成交套數(shù) 8.4萬套，同比增長(zhǎng) 105%。前五月二手房成交熱度較去年提升明顯，一部分去年二季度受疫情影響，不考慮疫情影響下，表現(xiàn)也好于 2020 年同期水平，故天風(fēng)證券認(rèn)為市場(chǎng)的真實(shí)復(fù)蘇促使賣方出售意愿提升，是需求側(cè)致使掛牌總量增加的主要原因。

2）23 年 5 月，上海市成交二手房 1.53 萬套，環(huán)比下降 13%，成交金額 510 億元，環(huán)比下降 16%。4、5 月二手房成交規(guī)模開始出現(xiàn)回落，主要受積壓需求釋放完畢和市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)弱影響，反映至掛牌量增速上開始同步放緩。需求在季度間的騰挪影響成交，繼而影響掛牌量走勢(shì)。5 月盡管受假期因素影響，成交仍維持在 1.5 萬套的榮枯線以上，說明需求或仍處相對(duì)合理區(qū)間。

從最新數(shù)據(jù)看，6 月上海市二手房新增掛牌量環(huán)比下跌 11.3%，購房需求熱度環(huán)比下跌 9.9%，掛牌量繼續(xù)伴隨成交熱度同步走低。二手房在架時(shí)長(zhǎng)57.42 天，環(huán)比增加 6.5%，相比去年疫情期間的二手房在架時(shí)長(zhǎng)更長(zhǎng)，達(dá)到歷史最高。二手房掛牌均價(jià)為 57403 元/平方米，環(huán)比上漲 0.5%，掛牌價(jià)上升對(duì)成交形成阻礙，但實(shí)際議價(jià)空間可能較大。整體來看上海二手房市場(chǎng)活躍度經(jīng)歷一波短暫反彈后再次回落，預(yù)期轉(zhuǎn)弱、觀望情緒加重致使二手房成交周期拉長(zhǎng)，實(shí)際新增掛牌或已進(jìn)一步回落。

歸因 2：核驗(yàn)價(jià)放松影響掛牌量數(shù)據(jù)

21 年 7 月 14 日，上海市房地產(chǎn)交易中心發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范存量房房源核驗(yàn)及信息發(fā)布工作的補(bǔ)充通知》，通知提出，自 2021 年 7 月 19 日起，對(duì)新申請(qǐng)核驗(yàn)房源增加掛牌價(jià)格信息的核驗(yàn)。沒有通過掛牌價(jià)格核驗(yàn)的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)信息服務(wù)平臺(tái)企業(yè)不得對(duì)外發(fā)布該房源信息。

從結(jié)果上看，核驗(yàn)價(jià)將直接影響可掛牌的房源量數(shù)據(jù)。同時(shí)，上海推行二手房核驗(yàn)價(jià)和“三價(jià)就低”的推行也相應(yīng)提升了購房者購置成本，對(duì)二手房交易量產(chǎn)生了直接影響，如 21 年 7 月后，二手房交成交量出現(xiàn)了明顯下滑。今年 4 月，據(jù)上證報(bào)報(bào)道，部分中介平臺(tái)網(wǎng)頁中 21 年 7 月后高價(jià)二手房重新獲得掛牌，銀行信貸人士反映申請(qǐng)貸款的核驗(yàn)價(jià)有所提升，核驗(yàn)價(jià)或有所放松。

天風(fēng)證券認(rèn)為二手房核驗(yàn)價(jià)放松與市場(chǎng)熱度回暖是導(dǎo)致 23 年內(nèi)上海掛牌量的快速增長(zhǎng)的主要原因，并非大規(guī)模拋售等消極因素所致。二季度以來，二手房成交下滑，新增掛牌量轉(zhuǎn)弱信號(hào)明顯，下半年若市場(chǎng)熱度繼續(xù)下行，預(yù)計(jì)新增掛牌量有望保持回落趨勢(shì)。7 月新房銷售同比降幅接近兩成，二手房銷售同比回落。

新房市場(chǎng)本周成交 372 萬平，月度同比-19.56%，相較上月下降 13.40pct；累計(jì)庫存15648 萬平，一線、二線去化加速，三線及以下速度持平。二手房市場(chǎng)本周成交 152萬平，月度同比-1.80%，相較上月下降 7.68pct。土地市場(chǎng)上周成交建面 4146 萬平，滾動(dòng) 12 周同比-12.03%；成交總額 933 億元，滾動(dòng) 12 周同比-21.21%；全國平均溢價(jià)率 5.58%，滾動(dòng) 12 周同比+1.78pct。本周申萬房地產(chǎn)指數(shù)+0.29%，較上周下跌 0.47pct，漲幅排名 13/31，領(lǐng)先滬深 300 指數(shù) 0.72pct。H 股方面，本周 Wind香港房地產(chǎn)指數(shù)-3.06%，較上周下降 5.05pct，漲幅排序 8/11，跑輸恒生指數(shù)0.15pct；克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)為-3.81%，較上周下跌 6.94pct。

投資建議：當(dāng)前時(shí)點(diǎn)看好地產(chǎn)板塊表現(xiàn)，邏輯包括：地產(chǎn)板塊調(diào)整相對(duì)充分、政策釋放友好信號(hào)、板塊逐步走出反彈走勢(shì)。具體來看：1）板塊調(diào)整至相對(duì)低位，2）地產(chǎn)政策預(yù)期改善，基本面走弱的情況下不斷釋放積極信號(hào)，3）地產(chǎn)鏈近期連續(xù)表現(xiàn)，逐步走出反彈走勢(shì)。隨著二季度地產(chǎn)基本面走弱，新一輪政策友好期或已來臨，貨幣政策端近期存款、逆回購、SLF 等利率逐步下調(diào)，需求端青島新政指引需求托底信號(hào)，融資端支持有望從前期放緩進(jìn)入加速推進(jìn)節(jié)奏。標(biāo)的方面，建議重點(diǎn)關(guān)注：我愛我家、天地源、招商蛇口、中國海外宏洋集團(tuán)。建議關(guān)注以下思路：①存量房賽道（我愛我家、貝殼W）、②行業(yè)復(fù)蘇（中國海外宏洋集團(tuán)、招商蛇口、保利發(fā)展）、③格局優(yōu)化（天地源、華發(fā)股份、越秀地產(chǎn)）、④信用修復(fù)（新城控股、龍湖集團(tuán)、金地集團(tuán)）。

風(fēng)險(xiǎn)提示：1) 證券市場(chǎng)波動(dòng)、政策推進(jìn)節(jié)奏及實(shí)施效果等存在不確定性；2) 信用修復(fù)、格局優(yōu)化及行業(yè)復(fù)蘇可能存在不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)；3) 宏觀環(huán)境變化或?qū)π袠I(yè)及公司的運(yùn)行產(chǎn)生影響。