7月11日，申港證券發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)研究周報(bào)。

投資摘要：

(資料圖)

每周一談：高頻銷售數(shù)據(jù)延續(xù)下行 聚焦城市間分化

本周 30 城銷售數(shù)據(jù)同比下行幅度再度增加，市場(chǎng)情緒仍在探底期。7 月 3 日-7月 8 日，30 城商品房成交面積單周同比增速-32%，銷售同比下跌幅度好于 5 月末水平，但較上周仍下滑 8pct，環(huán)比增速-52%，進(jìn)入銷售淡季后，市場(chǎng)成交量絕對(duì)值開(kāi)始走弱，7-8 月房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心仍將承壓。不同能級(jí)城市銷售均仍保持同步走弱。其中 7 月 3 日-8 日，30 城中一線、二線、三線城市單周成交商品房面積同比增速分別為-25%、-40%、-47%，分別較上周減少 18pct、8pct、28pct，一線城市在市場(chǎng)整體走弱后，市場(chǎng)出現(xiàn)回補(bǔ)。

整體來(lái)看，一線城市商品房銷售仍強(qiáng)于二線、二線整體強(qiáng)于三線城市。以 2022年為基數(shù)，由于 2022 年部分城市成交額先行下跌，基數(shù)效應(yīng)下導(dǎo)致一線及三四線部分城市整體同比增速偏高，二線城市偏低；而以 2020-2022年上半年商品房成交額均值為基數(shù)，2023 年同比口徑下，一線城市整體好于二線、二線城市好于三線城市，且差異水平較大。

分化既體現(xiàn)了城市能級(jí)差異，也體現(xiàn)了具體城市的商品房市場(chǎng)周期。以三年均值為基數(shù)，申港證券可以觀察到高能級(jí)城市銷售整體好于低能級(jí)城市，仍整體位于階段性高位；而以 2022 年銷售為基數(shù)可以發(fā)現(xiàn)，在經(jīng)歷了長(zhǎng)期下探后，低能級(jí)城市同比增速跌幅開(kāi)始收窄，盡管需求端無(wú)強(qiáng)刺激，仍抑制著三四線城市的銷售總量，但在供給端出清的背景下，各城市自身的商品房量?jī)r(jià)周期將逐步探明新的底部。隨著分化成為常態(tài)，在對(duì)地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行判斷的過(guò)程中，過(guò)往關(guān)注總量的視角便顯得太過(guò)寬泛。

通過(guò)不同城市銷售增速比較，可以幫我們更好的篩選優(yōu)質(zhì)城市。以 22 年同比增速增長(zhǎng)反應(yīng)近期銷售回暖，以20-22年均值為基數(shù)同比增長(zhǎng)反應(yīng)市場(chǎng)整體仍在高位運(yùn)行，這樣就形成了各城市銷售市場(chǎng)的整體運(yùn)行狀態(tài)與邊際變動(dòng)方向的四象限，申港證券認(rèn)為應(yīng)該優(yōu)先關(guān)注位于一象限高位運(yùn)行階段（近期同比增長(zhǎng)，歷史區(qū)間同比高位）以及二象限觸底回升（近期同比增長(zhǎng)，歷史區(qū)間同比下行）的城市，包括上海、成都、西安、北京、天津、合肥、廈門、濟(jì)南、深圳等城市。

在行業(yè)總量重回平衡前，存量市場(chǎng)下，對(duì)項(xiàng)目區(qū)位質(zhì)量的關(guān)注更為重要。申港證券建議更多積極關(guān)注在售土儲(chǔ)分布在優(yōu)質(zhì)城市的房企標(biāo)的，有望在周期復(fù)蘇前展現(xiàn)出更好的經(jīng)營(yíng)結(jié)果。

數(shù)據(jù)追蹤（6 月 26 日-7 月 2 日）：

新房市場(chǎng)：30 城成交面積單周及累計(jì)同比分別為-24pct、2pct，一線城市7pct，17pct，二線城市-32pct，-5pct，三線城市-19pct，6pct。

二手房市場(chǎng)：13 城二手房成交面積單周同比-7pct，累計(jì)同比 40pct。

土地市場(chǎng)：100 城土地供應(yīng)建筑面積累計(jì)同比-11pct，成交建筑面積累計(jì)同比3pct，成交金額累計(jì)同比-11pct，土地成交溢價(jià)率為 5.8%。

城市行情環(huán)比：北京（27pct），上海（124pct），廣州（60pct），深圳（283ct），南京（24pct），杭州（96pct），武漢（239pct）。

投資策略：關(guān)注頭部穩(wěn)健國(guó)央企華潤(rùn)置地、保利發(fā)展，關(guān)注拿地向銷售轉(zhuǎn)化，規(guī)模及行業(yè)占位提升的房企濱江集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、建發(fā)國(guó)際；關(guān)注態(tài)度轉(zhuǎn)為積極拿地強(qiáng)度有提升空間房企萬(wàn)科 A、龍湖集團(tuán)、金地集團(tuán)；關(guān)注中小盤(pán)國(guó)企規(guī)模擴(kuò)張機(jī)會(huì)天地源、城建發(fā)展，保利置業(yè)；代建行業(yè)推薦龍頭綠城管理控股。

風(fēng)險(xiǎn)提示：銷售市場(chǎng)復(fù)蘇不及預(yù)期，個(gè)別房企出現(xiàn)債務(wù)違約。