7月11日，中銀證券發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)第27周周報(bào)。

本周新房、二手房成交環(huán)比增速均由正轉(zhuǎn)負(fù)，同比降幅均擴(kuò)大。土地市場環(huán)比量價(jià)齊升，土地溢價(jià)率同環(huán)比均提升。

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核心觀點(diǎn)

本周新房成交環(huán)比增速由正轉(zhuǎn)負(fù)，同比降幅小幅擴(kuò)大。40 城新房成交面積為 284 萬平方米，環(huán)比下降 51.8%，同比下降 32.1%，同比降幅較上周擴(kuò)大了 0.49 個(gè)百分點(diǎn)。一、二、三四線城市新房成交面積環(huán)比增速分別為-49.1%、-44.5%、-63.8%，同比增速分別為-24.0%、-32.2%、-41.4%，一、三四線城市同比降幅較上周分別擴(kuò)大了 9.9、22.3個(gè)百分點(diǎn)，二線城市同比降幅較上周收窄了 11.2 個(gè)百分點(diǎn)。

二手房成交環(huán)比增速由正轉(zhuǎn)負(fù)，同比降幅有所擴(kuò)大。18 城二手房成交面積為 150 萬平方米，環(huán)比下降 24.2%，同比下降 10.2%，同比降幅較上周擴(kuò)大了 8.95 個(gè)百分點(diǎn)。一、二、三四線城市二手房成交面積環(huán)比增速分別為-40.0%、-23.0%、-13.6%，同比增速分別為-13.1%、-14.5%、4.5%，一、二線城市同比增速較上周分別下降 21.3、10.8 個(gè)百分點(diǎn)，三四線城市同比增速較上周上升了 15.5 個(gè)百分點(diǎn)。

新房庫存面積環(huán)比下降，同比上升；去化周期環(huán)比上升，同比下降。12 城市新房庫存面積為 9770 萬平，環(huán)比下降 0.9%，同比上升 2.2%；去化周期 13.2 個(gè)月，環(huán)比提升0.2 個(gè)月，同比下降 0.2 個(gè)月。一、二、三四線城市新房庫存面積環(huán)比增速分別為-1.4%、-0.2%、0.5%，同比增速分別為 14.7%、-11.3%、-7.8%。一、二、三四線城市去化周期分別為 14.1、11.0、31.7 個(gè)月，一線城市環(huán)比下降 0.1 個(gè)月，二、三四線城市環(huán)比分別上升 0.5、1.5 個(gè)月，一、二、三四線城市同比分別提升 2.10、1.04、0.02 個(gè)月。

土地市場環(huán)比量價(jià)齊升，土地溢價(jià)率同環(huán)比均提升。百城成交土地規(guī)劃建面為 6006萬平，環(huán)比上升 86.4%，同比下降 22.0%；成交總價(jià)為 1437 億元，環(huán)比上升 104.2%，同比下降 20.6%；樓面均價(jià)為 2393 元/平，環(huán)比上升 9.6%，同比上升 1.8%；土地溢價(jià)率為 4.1%，環(huán)比提升 2.5 個(gè)百分點(diǎn)，同比提升 0.7 個(gè)百分點(diǎn)。

本周房企國內(nèi)債券發(fā)行規(guī)模同環(huán)比均上升。2023 年第 27 周房地產(chǎn)行業(yè)國內(nèi)債券總發(fā)行量為 156.6 億元，同比上升 1.7%，環(huán)比上升 44.8%。總償還量為 116.2 億元，同比上升 2.4%，環(huán)比下降 20.5% ；凈融資額為 40.4 億元。

板塊收益有所下降。房地產(chǎn)行業(yè)絕對收益為 0.3%，較上周下降 0.5pct，房地產(chǎn)行業(yè)相對收益為 0.7%，較上周下降 0.6pct。房地產(chǎn)板塊 PE 為 12.16X，較上周上漲 0.2X。本周（7.3-7.9），北上資金對汽車、通信、交通運(yùn)輸加倉金額較大，分別為 25.08、19.03、10.53 億元。對房地產(chǎn)的持股占比變化為-0.78%（上周為-0.75%），凈買入-0.55 億元（上周凈買入 3.78 億元）。

投資建議

本周各地持續(xù)在出臺(tái)樓市放松政策，江蘇徐州主城區(qū)實(shí)行賣舊買新的購房補(bǔ)貼政策，以支持改善型住房需求的釋放；江蘇鎮(zhèn)江上調(diào)公積金貸款額度。政策的發(fā)力點(diǎn)仍主要聚焦于購房補(bǔ)貼、提高公積金貸款額度等這類降低購房成本、支持改善性需求的政策。但中銀證券認(rèn)為，現(xiàn)階段，此類政策對需求的提振較為有限，當(dāng)前制約需求和行業(yè)銷售的根本原因仍是居民購房信心和收入預(yù)期較差。

現(xiàn)階段建議聚焦行業(yè) alpha 機(jī)會(huì)，中銀證券建議關(guān)注兩條主線：1）開發(fā)類企業(yè)中內(nèi)生增長快、拿地有效性強(qiáng)的內(nèi)驅(qū)動(dòng)力型公司，主要包括主流的央國企和區(qū)域深耕型房企，銷售、拿地均有較好增長，在行業(yè)見底復(fù)蘇后的彈性較大：招商蛇口、華潤置地、建發(fā)國際集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、綠城中國、華發(fā)股份、濱江集團(tuán)。2）REITs相關(guān)的商業(yè)地產(chǎn)、保租房、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流地產(chǎn)等資產(chǎn)持有方：大悅城、光大嘉寶、中新集團(tuán)、中國國貿(mào)。

風(fēng)險(xiǎn)提示

房地產(chǎn)調(diào)控升級；銷售超預(yù)期下行；融資收緊。