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7月28日，平安證券發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)點(diǎn)評。

事項(xiàng)：

根據(jù)新華社報(bào)道，近日住建部部長倪虹召開企業(yè)座談會(huì)，要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升態(tài)勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實(shí)好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施；繼續(xù)做好保交樓工作，加快項(xiàng)目建設(shè)交付，切實(shí)保障人民群眾的合法權(quán)益。

平安觀點(diǎn)：

首提降低首套住房首付比例，超出市場預(yù)期。根據(jù)央行2016年規(guī)定，非限購城市居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)；對于實(shí)施“限購”措施的城市，個(gè)人住房貸款政策按原規(guī)定執(zhí)行。目前大部分非限購城市首套最低首付比例已經(jīng)按照20%執(zhí)行，但對于核心一二線城市，首套住宅最低首付比例大多仍不低于30%。本次住建部提出降低購買首套住房首付比例，超出市場預(yù)期，有利于降低購房者置業(yè)成本，若后續(xù)落地執(zhí)行，將更加利好總價(jià)高、購房門檻高的核心城市。同時(shí)會(huì)議強(qiáng)調(diào)進(jìn)一步降低首套貸款利率，根據(jù)貝殼的統(tǒng)計(jì)，7月百城首套房貸利率平均為3.90%，其中一線、二線、三四線城市首套房貸款利率分別為4.5%、3.88%和3.88%，房貸利率相對更高的一線城市或更加受益。

明確強(qiáng)調(diào)落實(shí)個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”，利于改善性需求釋放。目前部分核心城市仍執(zhí)行“認(rèn)房認(rèn)貸”的信貸政策，加大改善性需求的換房成本。本次會(huì)議明確表態(tài)落實(shí)個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”，預(yù)計(jì)后續(xù)核心城市限貸政策有望迎來優(yōu)化，利于大幅降低改善性需求置業(yè)門檻，活躍整個(gè)房地產(chǎn)交易市場。同時(shí)會(huì)議強(qiáng)調(diào)落實(shí)改善性住房換購稅費(fèi)減免，預(yù)計(jì)后續(xù)在增值稅、契稅等交易環(huán)節(jié)稅收方面有望迎來政策支持。 投資建議：7月24日，政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，本次住建部表態(tài)為對政治局會(huì)議的響應(yīng)和支持，政策力度超出市場預(yù)期，有助于降低購房者（尤其核心城市）置業(yè)成本，提振市場信心，帶動(dòng)樓市成交的逐步企穩(wěn)。預(yù)計(jì)后續(xù)各地在降低首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等方面有望陸續(xù)出臺(tái)相關(guān)優(yōu)化政策。

投資建議方面，建議關(guān)注兩條主線：1）受益政策潛在優(yōu)化的主線，主要為聚焦核心城市、政策受益空間大的房企，如保利發(fā)展、招商蛇口、越秀地產(chǎn)、濱江集團(tuán)、華發(fā)股份、萬科A、中國海外發(fā)展等，同時(shí)關(guān)注貝殼、我愛我家等中介服務(wù)商；2）前期階段性承壓、經(jīng)營及資金狀況有望好轉(zhuǎn)的民營房企/物管企業(yè)、物企如新城控股、金地集團(tuán)、新城悅服務(wù)、碧桂園服務(wù)等。同時(shí)積極關(guān)注地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈機(jī)會(huì)如東方雨虹、科順股份、偉星新材、堅(jiān)朗五金等。

風(fēng)險(xiǎn)提示：1）樓市復(fù)蘇持續(xù)性不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)：近期樓市復(fù)蘇呈現(xiàn)疲態(tài)，若未來經(jīng)濟(jì)及收入恢復(fù)低于預(yù)期，或帶來銷售低于預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)；2）個(gè)別房企流動(dòng)性問題發(fā)酵、連鎖反應(yīng)超出預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)：當(dāng)前房企資金環(huán)境仍較緊張，若政策發(fā)力效果不及預(yù)期、資金壓力較高企業(yè)仍存?zhèn)鶆?wù)違約展期情形；3）后續(xù)政策改善不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)。