文/樂居財(cái)經(jīng) 王彥杰

(資料圖片僅供參考)

房子爛尾，停交房貸，被列征信“黑名單”，一些爛尾樓購(gòu)房者陷入怪圈。

近日，廣西南寧一購(gòu)房者起訴銀行案件迎來開庭，開庭同時(shí)該案件也沖上微博熱搜。案件起因系，該名購(gòu)房者的母親于2019年與開發(fā)商四川藍(lán)光發(fā)展股份有限公司旗下南寧燦琮置業(yè)有限公司、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行南寧分行共同簽訂了《個(gè)人購(gòu)房擔(dān)保借款合同》，購(gòu)買了“雍錦瀾灣”的一套商品房。

合同規(guī)定，房子應(yīng)于2021年12月31日前交付。但直到今日，該名購(gòu)房者母親所購(gòu)買的房子仍未完成施工。隨后，該名購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)自己被列入農(nóng)業(yè)銀行黑名單。

值得關(guān)注的是，2021年8月，業(yè)主關(guān)注到開發(fā)商寫給住建局的關(guān)于使用監(jiān)管資金的信函里提到，上述樓盤銷售資金全部被藍(lán)光總部轉(zhuǎn)走占用，總部無任何資金還回南寧項(xiàng)目繼續(xù)建設(shè)。

該名購(gòu)房者認(rèn)為房產(chǎn)遲遲未按約定交付是自己停交房貸的主要原因，認(rèn)為銀行應(yīng)該與物業(yè)交涉；銀行方面則認(rèn)為銀行貸款與房租是否能按時(shí)交付沒有直接關(guān)系，銀行方面不承擔(dān)房產(chǎn)無法按時(shí)交付的責(zé)任。

此前，廣東黃女士也遇到了同上述購(gòu)房者相近的情況，銀行將黃女士告上法庭，黃女士表明，銀行方面向業(yè)主借貸的按揭資金本應(yīng)該是轉(zhuǎn)入監(jiān)管賬戶來進(jìn)行管理，這樣可以確保專款專用。

細(xì)究上述兩起關(guān)于爛尾樓引起的糾紛，不難發(fā)現(xiàn)問題關(guān)鍵點(diǎn)都在于預(yù)售資金的監(jiān)管。早在2010年，住建部就下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品房預(yù)售管理工作的通知》，明確要求建立商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度，以督促房地產(chǎn)開發(fā)商在銷售期房之后，保質(zhì)保量完成交付任務(wù)。

而有專家指出，預(yù)售資金作為保障期房不爛尾的最后一道門檻，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了追求資金利用的最大化，必然想方設(shè)法逃避監(jiān)管。在這個(gè)過程中，無法繞過的一個(gè)主體就是銀行，而監(jiān)管部門要達(dá)到資金監(jiān)管目的，無法繞過的也是銀行。因此銀行作為依資金監(jiān)管協(xié)議提供監(jiān)管資金撥付服務(wù)的實(shí)際撥款人應(yīng)當(dāng)在此事上負(fù)有主要責(zé)任。

關(guān)于爛尾樓，一石再度激起千層浪。微博網(wǎng)友看法不一，有的網(wǎng)友認(rèn)為，這類官司告銀行沒有希望打贏的。其實(shí)在房?jī)r(jià)下行的時(shí)候，最優(yōu)解永遠(yuǎn)是止損；也有網(wǎng)友持悲觀態(tài)度，指出，還有多少苦主砸鍋賣鐵買房，爛尾交不了，開發(fā)商沒錯(cuò)，銀行沒錯(cuò)，買房人錯(cuò)了。

進(jìn)入2023年，房企拼力“保交付”，但整體進(jìn)度仍較為緩慢。據(jù)克而瑞年初發(fā)布的報(bào)告，對(duì)32個(gè)典型城市290個(gè)前期停工項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)研，顯示尚有126個(gè)項(xiàng)目（占比43%）處于停工狀態(tài)。16個(gè)項(xiàng)目間歇式、小范圍復(fù)工，二者累計(jì)占比接近50%。真正全面復(fù)工項(xiàng)目?jī)H62個(gè)，占總量21%。

總體來看，“保交樓”道阻且長(zhǎng)。而作為購(gòu)房者，也大可不必喪失信心。日前，人民法院報(bào)公布《最高人民法院關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問題的批復(fù)》，明確提到：在房屋不能交付且無實(shí)際交付可能的情況下，商品房貸消費(fèi)者主張價(jià)款返還請(qǐng)求權(quán)，優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。

最高法還表示，在房屋不能交付且無實(shí)際交付可能的情況下，商品房消費(fèi)者主張價(jià)款返還請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。也就是說，如果房屋無交付可能，開發(fā)商應(yīng)優(yōu)先滿足購(gòu)房者退款的主張。

在業(yè)內(nèi)看來，這份批復(fù)的內(nèi)容意義重大，對(duì)不幸買到爛尾樓的購(gòu)房者來說，相當(dāng)于有了“免死金牌”。