7月31日，國(guó)金證券發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)研究報(bào)告。

【資料圖】

行業(yè)點(diǎn)評(píng)

本周 A 股地產(chǎn)、港股地產(chǎn)、物業(yè)板塊漲幅靠前。本周（7.22-7.28）申萬(wàn) A 股房地產(chǎn)板塊漲跌幅為+9.8%，在各板塊中位列第 2；WIND 港股房地產(chǎn)板塊漲跌幅為+7.4%，在各板塊中位列第 3。本周恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)漲跌幅為+9.2%，恒生中國(guó)企業(yè)指數(shù)漲跌幅為+6.1%，滬深 300 指數(shù)漲跌幅為+4.5%；物業(yè)指數(shù)對(duì)恒生中國(guó)企業(yè)指數(shù)和滬深 300的相對(duì)收益分別為+3%和+4.7%。

本周土地市場(chǎng)成交熱度較低，同比已連續(xù) 3 周下降，環(huán)比已連續(xù) 4 周下降。本周（7.22-7.28）全國(guó) 300 城宅地成交建面 365 萬(wàn)㎡，單周環(huán)比-26%，單周同比-62%，平均溢價(jià)率 6%。2023 年初至今，全國(guó) 300 城累計(jì)宅地成交建面19808 萬(wàn)㎡，累計(jì)同比-28%；年初至今，華潤(rùn)置地、保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、建發(fā)房產(chǎn)、招商蛇口的權(quán)益拿地金額位居行業(yè)前五。

本周新房銷售有所反彈，環(huán)比上升，同比跌幅收窄。本周（7.22-7.28）35 個(gè)城市商品房成交合計(jì) 346 萬(wàn)平米，周環(huán)比+18%，周同比-21%。其中：一線城市周環(huán)比+41%，周同比+17%；二線城市周環(huán)比+9%，周同比-26%；三四線城市周環(huán)比+23%，周同比-66%。

本周二手房成交同環(huán)比均下降，二手房熱度持續(xù)承壓。本周（7.22-7.28）15 個(gè)城市二手房成交合計(jì) 155 萬(wàn)平米，周環(huán)比-0.1%，周同比-11%。其中：一線城市周環(huán)比+6%，周同比-17%；二線城市周環(huán)比-2%，周同比-9%；三四線城市周環(huán)比+19%，周同比-29%。

銷售持續(xù)承壓，優(yōu)化“認(rèn)房又認(rèn)貸”正當(dāng)時(shí)。①背景：7 月 27 日新華社消息，住建部部長(zhǎng)倪虹表示，要大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施。②定義：認(rèn)房是指銀行會(huì)參考擬購(gòu)房人在擬購(gòu)房地家庭名下實(shí)際擁有的住房套數(shù)來(lái)確定發(fā)放按揭貸款的比例；認(rèn)貸是指銀行會(huì)根據(jù)擬購(gòu)房人家庭在全國(guó)范圍內(nèi)的購(gòu)房公積金貸款及商業(yè)貸款記錄來(lái)確定發(fā)放貸款的比例。③變遷：當(dāng)房地產(chǎn)過熱時(shí)，會(huì)出臺(tái)認(rèn)房又認(rèn)貸政策進(jìn)行降溫；當(dāng)市場(chǎng)低迷時(shí)，認(rèn)房又認(rèn)貸會(huì)有所放松。今年以來(lái)銷售在 3 月沖高后持續(xù)承壓，部分指標(biāo)弱于去年同期，優(yōu)化首二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)以釋放需求恰逢其時(shí)。認(rèn)房又認(rèn)貸政策對(duì)商品住宅成交面積的影響效果較為顯著。在 2010 年啟動(dòng)“認(rèn)房又認(rèn)貸”后，北京上海的商品住宅成交面積均由漲轉(zhuǎn)跌，當(dāng)年上海同比下降 42%，2011 年繼續(xù)下降 11%；北京同比下降 36%，2011 年繼續(xù)下降14%。2014 年 930 新政后，當(dāng)年上海同比下降 12%，由漲轉(zhuǎn)跌；北京同比下降 16%，跌幅擴(kuò)大。2016 年末 2017年初一線城市再次啟用認(rèn)房又認(rèn)貸后，2017 年上海同比下降 34%，2015-2016 的升勢(shì)被打斷；北京同比下降 38%，跌幅再次擴(kuò)大。目前僅少數(shù)核心城市仍執(zhí)行認(rèn)房又認(rèn)貸，若后續(xù)政策有所優(yōu)化，該部分城市或表現(xiàn)出一定的彈性。

投資建議

目前弱二線及三四線城市在政策端已應(yīng)放盡放，本次住建部提出的降低購(gòu)買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施主要針對(duì)一線和強(qiáng)二線等高能級(jí)城市。推薦重點(diǎn)布局優(yōu)質(zhì)一二線城市、改善產(chǎn)品占比高的頭部央國(guó)企和改善型房企，如中國(guó)海外發(fā)展、華潤(rùn)置地、招商蛇口、越秀地產(chǎn)、濱江集團(tuán)等。

風(fēng)險(xiǎn)提示

寬松政策對(duì)市場(chǎng)提振不佳；三四線城市恢復(fù)力度弱；多家房企出現(xiàn)債務(wù)違約。