文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 楊宏彬

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停牌整整15個(gè)月后，世茂集團(tuán)終于達(dá)成了所有的復(fù)牌指引，讓公司的K線圖重新在港交所跳動(dòng)起來(lái)。

7月30日，世茂集團(tuán)(0813.HK)公告稱(chēng)，公司已經(jīng)完成了去年7月15日聯(lián)交所發(fā)布的5條復(fù)牌指引要求，包括刊發(fā)2021年-2022年缺席的業(yè)績(jī)，以及完成前核數(shù)師羅兵咸永道會(huì)計(jì)師事務(wù)提出的關(guān)于4筆信托貸款的獨(dú)立調(diào)查等。因此，公司將于2023年7月31日正式恢復(fù)股票買(mǎi)賣(mài)。

復(fù)牌后的大跌，是意料之內(nèi)的事情。復(fù)牌當(dāng)日，世茂一度跌超60%，最低報(bào)價(jià)1.44港元/股，而在停牌之時(shí)，世茂的股價(jià)為4.42港元。當(dāng)日收盤(pán)，世茂集團(tuán)報(bào)1.52港元/股，跌65.61%，總市值57.73億港元。

世茂復(fù)牌首日的下跌與當(dāng)日行情形成反差，7月31日開(kāi)盤(pán)，港股內(nèi)房股延續(xù)強(qiáng)勢(shì)，盤(pán)中天譽(yù)置業(yè)漲超35%，富力、佳兆業(yè)漲超19%，美的置業(yè)、融創(chuàng)中國(guó)漲超10%。

不過(guò)讓人意外的是，世茂旗下的A股平臺(tái)ST世茂(600823.SH)出現(xiàn)一字漲停，報(bào)1.53元/股，漲4.79%。

根據(jù)上市規(guī)定，聯(lián)交所可以可將已連續(xù)停牌18個(gè)月的證券除牌。而世茂的最后期限今年9月30日，當(dāng)前成功復(fù)牌也意味著世茂擺脫了退市的風(fēng)險(xiǎn)。

截至目前，仍有20家內(nèi)房股處于停牌狀態(tài)。自今年3月以來(lái)，包括中國(guó)奧園、佳兆業(yè)集團(tuán)、景瑞控股、融創(chuàng)中國(guó)等多家停牌的內(nèi)地房企，成功實(shí)現(xiàn)復(fù)牌或取得復(fù)牌的關(guān)鍵進(jìn)展。

兩年虧損486億元

世茂連續(xù)刊發(fā)的三份財(cái)報(bào)，將公司的經(jīng)營(yíng)狀況展示了出來(lái)。兩年內(nèi)，世茂一共虧損了485.85億元，萬(wàn)幸的是，公司還沒(méi)資不抵債。

財(cái)報(bào)顯示，2021年及2022年，世茂分別實(shí)現(xiàn)營(yíng)收1077.97億元及630.4億元，同比分別下降20.36%及41.52%，期內(nèi)的歸母凈利潤(rùn)分別-270.93億元及-214.92億元，虧損有所收窄。

截至2022年12月31日，世茂集團(tuán)總資產(chǎn)達(dá)約6162.1億元，總負(fù)債為5367.06億元，凈資產(chǎn)為795.05億元。

可以發(fā)現(xiàn)的是，世茂2021年的營(yíng)收較2020年同期下降不多，但歸母凈利潤(rùn)卻同比下滑了314.55%，由盈轉(zhuǎn)虧。除了毛利大幅減少外，還有一個(gè)重要原因便是落成物業(yè)的計(jì)提減值。

2021年，世茂的毛利為26.17億元，而2020年同期為396.67億元，同比下滑了93.4%。2021年內(nèi)落成物業(yè)的計(jì)提減值高達(dá)235.65億元，是毛利的9倍。這是世茂2021年出現(xiàn)大額虧損的主要原因。

減值計(jì)提在2022年對(duì)世茂的影響縮小，但公司的虧損并未出現(xiàn)明顯收窄，而在2022年，世茂的毛利還有所上升。

2022年，世茂的毛利潤(rùn)為52.81億元，同比提升101.8%，落成物業(yè)的計(jì)提減值已縮減至10.54億元。年內(nèi)虧損未明顯改善的原因，是融資成本的飆升。期內(nèi)，世茂的融資成本凈額為151.18億元，是2021年的5倍有余。

世茂集團(tuán)披露了目前集團(tuán)在建情況及資產(chǎn)等。截至2022年末，世茂集團(tuán)在建面積約為3814萬(wàn)平方米。2022年竣工面積約為585萬(wàn)平方米。2023年，世茂集團(tuán)在建面積及竣工面積預(yù)計(jì)將分別為約450萬(wàn)平方米及約600萬(wàn)平方米。

“并表”千億債務(wù)

對(duì)于世茂集團(tuán)補(bǔ)發(fā)的2份年度財(cái)報(bào)，核數(shù)師給出了“無(wú)法表示意見(jiàn)”的結(jié)論，對(duì)于中期報(bào)告則稱(chēng)“無(wú)法發(fā)表結(jié)論”。依據(jù)是，目前世茂仍面臨較大的債務(wù)壓力，以及一筆信托融資相關(guān)事項(xiàng)利息開(kāi)支無(wú)法明確于何時(shí)做出。

先看世茂的債務(wù)情況，截止2022年末，世茂集團(tuán)的總有息負(fù)債合計(jì)為2740.07億元，較2021年末的2317.59億元增長(zhǎng)18.2%，而2021年的總借貸較2020年的1,451.43億元增長(zhǎng)了將近60%。兩年內(nèi)，世茂集團(tuán)的有息債務(wù)增長(zhǎng)了88.78%。

有息負(fù)債增加的原因，世茂集團(tuán)給出了兩點(diǎn)，一是2021年發(fā)行了一些新票據(jù)和獲得了一些新融資，二是這兩年合作伙伴提早撤回投資權(quán)益，導(dǎo)致合聯(lián)營(yíng)企業(yè)并表。

具體來(lái)看，2021年世茂集團(tuán)合計(jì)發(fā)行過(guò)19.2億美元的優(yōu)先票據(jù)，提取過(guò)6.575億美元及51.285億港元的銀團(tuán)貸款額度，以及通過(guò)世茂服務(wù)發(fā)行本金總額為31.10億港元的可轉(zhuǎn)換債券。期間，回購(gòu)了8.20億美元的優(yōu)先票據(jù)，償還了銀團(tuán)貸款4.76億美元及41.23億港元。

簡(jiǎn)單計(jì)算，世茂集團(tuán)于2021年增加的有息借貸凈額應(yīng)為12.815億美元以及41.155億港元。這些合計(jì)最多應(yīng)該不超135億元人民幣。

而這兩年里，世茂集團(tuán)增加的有息負(fù)債為1289億元，也就是說(shuō)，有約1154億元是所謂的合作伙伴提早撤回投資權(quán)益而增加的。值得一提的是，2021年底，瑞銀的報(bào)告曾估算，世茂集團(tuán)的表外負(fù)債約為1200億元。

2022年末，世茂集團(tuán)2740.07億元的有息負(fù)債中，有1748.44億元需在一年內(nèi)償還，公司手頭資金為337.72億元，其中171.90億元為監(jiān)管資金。期末公司的凈負(fù)債率高達(dá)302.2%，現(xiàn)金短債比僅為0.03。

截止2022年末，世茂集團(tuán)未如期償還的借貸共計(jì)872億元，直至財(cái)報(bào)發(fā)布日期，世茂集團(tuán)未如期償還的借貸已經(jīng)達(dá)到了1,211億元。

核數(shù)師提到的信托貸款，則是世茂集團(tuán)與中信信托之間的一筆融資。2018年4月，世茂為開(kāi)發(fā)深圳“世茂深港國(guó)際中心”項(xiàng)目，向中信信托獲取150億元的綜合授信，當(dāng)年獲取的資金為132億元，其中49.4億元為增資款，中信信托關(guān)聯(lián)公司獲得項(xiàng)目公司30%股權(quán)；37.6億元為股東貸款；45億元是特定資產(chǎn)收益權(quán)貸款。

2022年3月，世茂集團(tuán)向中信信托回購(gòu)了項(xiàng)目公司30%的股權(quán)，作價(jià)49億元，并 將 相 關(guān) 金額在財(cái)報(bào)中列為借貸。因此，世茂集團(tuán)于2022年末確認(rèn)應(yīng)計(jì)利息撥備17億元。

核數(shù)師無(wú)法證實(shí)中信信托出資的實(shí)質(zhì)，也無(wú)法獲得足夠適當(dāng)?shù)膶徲?jì)證據(jù)，證明17億元的利息撥備應(yīng)在2022年度或者過(guò)往年度做出。

值得注意的是，去年3月，世茂集團(tuán)原核數(shù)師羅兵咸認(rèn)為世茂集團(tuán)隱瞞一些信托貸款的存在，因而在辭職函中，羅兵咸要求對(duì)這些信托貸款進(jìn)行獨(dú)立調(diào)查，公布調(diào)查結(jié)果并采取適當(dāng)?shù)难a(bǔ)救措施。

今年6月，世茂集團(tuán)已經(jīng)公布了4項(xiàng)信托融資安排的調(diào)查結(jié)果，其認(rèn)為公司具備合理的商業(yè)理由使用信托安排，同時(shí)信托安排所得款項(xiàng)最終回?fù)苤凉?，并用于開(kāi)發(fā)建設(shè)物業(yè)項(xiàng)目及日常經(jīng)營(yíng)。公司概無(wú)資金流出或挪用任何資金至個(gè)人賬戶(hù)的情況。