先說(shuō)結(jié)論：這一輪長(zhǎng)達(dá)兩年的中國(guó)房地產(chǎn)和樓市的低迷態(tài)勢(shì)有可能在今年下半年得以適度理性復(fù)蘇或穩(wěn)健回暖。

因?yàn)樽罡邔訒?huì)議剛剛開(kāi)過(guò)，提出了中國(guó)房地產(chǎn)供需關(guān)系已經(jīng)發(fā)生重大改變的核心判斷，相關(guān)市場(chǎng)操作和走勢(shì)必然相應(yīng)改變。所以些人可能會(huì)說(shuō)，又拿政策來(lái)說(shuō)事，可是兩年來(lái)國(guó)家和地方投放政策還少嗎？管用了嗎？

在中國(guó)，政策歸根結(jié)底還是管用的，這個(gè)沒(méi)有必要否定。不過(guò)，我這次的結(jié)論，主要不是拿政策說(shuō)事，而是根據(jù)房地產(chǎn)和樓市的“周期”和“趨勢(shì)”這兩個(gè)動(dòng)能說(shuō)事，說(shuō)白了，就是拿事物的客觀規(guī)律說(shuō)事。

(資料圖片僅供參考)

自2021年“三頭紅線”高壓之后，中國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)有長(zhǎng)達(dá)兩年的低迷態(tài)勢(shì)，盡管當(dāng)年第4季度政策面再吹暖風(fēng)，重提“支柱產(chǎn)業(yè)”地位，其后不斷推出一系列重磅扶持政策，然而房地產(chǎn)和樓市似乎不太買(mǎi)賬，業(yè)界持續(xù)在困境中掙扎、徘徊，復(fù)蘇之路似乎有看不到盡頭的感覺(jué)。

問(wèn)題到底出在哪里？其實(shí)，說(shuō)起來(lái)也很簡(jiǎn)單，影響房地產(chǎn)走勢(shì)的因素固然有很多，但大的動(dòng)力無(wú)非是兩個(gè)，一個(gè)是趨勢(shì)，一個(gè)是周期。過(guò)去三十年來(lái)，由于內(nèi)生性的趨勢(shì)沒(méi)有大的改變，基本上是周期在發(fā)揮主導(dǎo)作用，因此，在房地產(chǎn)大趨勢(shì)維持穩(wěn)定的背景下，只要有政策投放或市場(chǎng)供需兩方面出現(xiàn)一定調(diào)整或改變，樓市就會(huì)迅速發(fā)生周期性反轉(zhuǎn)。

這一次的樓市低迷為什么持續(xù)這么長(zhǎng)時(shí)間，到目前仍然沒(méi)有大的反轉(zhuǎn)？主要是趨勢(shì)性因素在持續(xù)發(fā)力，或者說(shuō)，兩年以來(lái)，是房地產(chǎn)的趨勢(shì)性動(dòng)力表現(xiàn)太強(qiáng)大了，以至于樓市里面周期性反轉(zhuǎn)動(dòng)力遭遇強(qiáng)力壓制，無(wú)法按照以往三十年來(lái)的習(xí)慣性流程和速度表現(xiàn)出來(lái)，導(dǎo)致樓市復(fù)蘇遲遲未能顯現(xiàn)。

“周期”是什么？就是復(fù)蘇、上升、過(guò)熱、下滑、低潮，再次復(fù)蘇，如此循環(huán)而已。任何經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域都有周期性現(xiàn)象，只是各個(gè)領(lǐng)域、各個(gè)時(shí)期的表現(xiàn)有所不同而已。在以往房地產(chǎn)的“亢奮”時(shí)期，有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)會(huì)漲，這顯然違反了經(jīng)濟(jì)周期規(guī)律，是不可能的，這已經(jīng)在近兩年來(lái)房地產(chǎn)的持續(xù)低迷和房?jī)r(jià)的下跌中得到證明。

但房地產(chǎn)兩年來(lái)的持續(xù)嚴(yán)重低迷困局，又讓一些人認(rèn)為，房地產(chǎn)不正常地發(fā)展了二三十年，泡沫化已經(jīng)很?chē)?yán)重，再也不要指望房地產(chǎn)和樓市能夠再次復(fù)蘇起來(lái)，房地產(chǎn)該退出歷史舞臺(tái)了。

顯然，這又走向另外一個(gè)極端了。房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性、民生性支柱產(chǎn)業(yè)，它的這一輪低迷和困局，自然有它的原因，但是，無(wú)論如何，按照發(fā)展的周期理論，它一定會(huì)在恰當(dāng)?shù)臅r(shí)間出現(xiàn)再一次的復(fù)蘇，這是不以人的意志為轉(zhuǎn)移的客觀規(guī)律。

但是，房地產(chǎn)這一次遲早會(huì)到來(lái)的復(fù)蘇，會(huì)像以往歷次復(fù)蘇那樣的亢奮嗎？會(huì)再一次出現(xiàn)成交量大幅上揚(yáng)、房?jī)r(jià)快速攀升嗎？顯然不會(huì)了。為什么？因?yàn)橛绊懛康禺a(chǎn)發(fā)展的另外一大因素——趨勢(shì)，這種力量在這一次的房地產(chǎn)陷入困局中扮演了主力角色，大大延后了房地產(chǎn)和樓市周期性復(fù)蘇的時(shí)間，也必然對(duì)再次復(fù)蘇的表現(xiàn)產(chǎn)生重大修正性影響。

如果一定要用量化的辦法描述一下這一輪房地產(chǎn)和樓市的表現(xiàn)中，趨勢(shì)和周期的影響各自有多大，我會(huì)說(shuō)，趨勢(shì)的動(dòng)力影響占了70%，而周期的動(dòng)力影響只有30%。而以往若干次的房地產(chǎn)和樓市波動(dòng)呢？趨勢(shì)只占20%，周期占了80%。所以，這一次的周期復(fù)蘇在大趨勢(shì)的影響和壓制下，就顯得很難很難。

由此，我們需要認(rèn)真研究一下“趨勢(shì)”這個(gè)東西了，因?yàn)樗谶@次房地產(chǎn)和樓市下滑和低迷過(guò)程中產(chǎn)生的影響太大了。

趨勢(shì)是一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象或經(jīng)濟(jì)活動(dòng)（比如房地產(chǎn)和樓市）推進(jìn)過(guò)程中，從戰(zhàn)略屬性、發(fā)展脈絡(luò)和產(chǎn)業(yè)規(guī)律等方面對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)產(chǎn)生潛在影響的深層可變力量。當(dāng)經(jīng)濟(jì)大趨勢(shì)的內(nèi)在動(dòng)力沒(méi)有發(fā)生大的變更或修正時(shí)，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的周期會(huì)相對(duì)規(guī)則化和淺表化，只要注入一定的政策因素或供需關(guān)系調(diào)整因素，發(fā)展周期就會(huì)隨之改變性呈現(xiàn)，過(guò)去二三十年來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)的周期改變之所以波動(dòng)沒(méi)有那么大，周期時(shí)間也沒(méi)有那么長(zhǎng)，就是因?yàn)閮?nèi)生性的產(chǎn)業(yè)趨勢(shì)或行業(yè)趨勢(shì)沒(méi)有出現(xiàn)。

而這次房地產(chǎn)和樓市的低迷周期之所以如此之長(zhǎng)，扭轉(zhuǎn)如此困難，核心原因就在于其發(fā)展的大趨勢(shì)發(fā)生了重大改變。

房地產(chǎn)的大趨勢(shì)究竟發(fā)生了哪些重大改變？首先是中國(guó)的城市化由高峰模式進(jìn)入尾聲模式了，原來(lái)中國(guó)的城市化率比較低，所以每年能以一個(gè)點(diǎn)的快速增幅推進(jìn)城市化，城市人口大量增加，房地產(chǎn)當(dāng)然興旺。然而，現(xiàn)在中國(guó)的城市化率已經(jīng)逼近70%，基本上進(jìn)入尾聲，這個(gè)動(dòng)力大幅減弱，甚至在不久的未來(lái)就會(huì)消失，動(dòng)力上不去了，再指望城市化拉升房地產(chǎn)顯然做不到了。與城市化遞減相伴生的還有人口負(fù)增長(zhǎng)、少子化、老齡化等等，這些重要因素都在深刻影響房地產(chǎn)的走勢(shì)和周期波動(dòng)。

此外，過(guò)去幾十年來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展非?？欤擎?zhèn)住房總量已經(jīng)高達(dá)3.5億套，目前年度土地出讓量、項(xiàng)目開(kāi)工量、竣工量和成交量都在規(guī)律性地下降，導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入大收縮通道，與之相應(yīng)，樓市下滑乃至低迷的態(tài)勢(shì)就自然出現(xiàn)了。

更嚴(yán)重的是，這些年來(lái)，從地方政府招拍掛賣(mài)地到銀行放貸，從開(kāi)發(fā)商賣(mài)房獲利到市場(chǎng)上的投機(jī)炒房，這一系列的神操作把一個(gè)正常的房地產(chǎn)業(yè)固有的金融投資屬性扭曲性地激活抬升，活生生地把房地產(chǎn)和樓市綁架到了加杠桿、投機(jī)炒作的暴利通道里，釀成了房地產(chǎn)內(nèi)部大量的高負(fù)債、高風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)象，也加速了房地產(chǎn)和樓市持續(xù)性向低迷谷底的下墜。

這些表現(xiàn)就是所謂房地產(chǎn)不可持續(xù)的“舊發(fā)展模式”，它是被那個(gè)大通道里發(fā)生作用的趨勢(shì)性力量所驅(qū)使，在那個(gè)時(shí)間窗里，沒(méi)有人能夠改變，當(dāng)年不斷推出的嚴(yán)厲的調(diào)控政策都難以改變。如今，背后的客觀大趨勢(shì)在發(fā)力了，這些扭曲性的炒房暴利還能繼續(xù)嗎？不可能了，這種大趨勢(shì)是完全符合中國(guó)房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展的大方向的。在這個(gè)趨勢(shì)下，需要一套符合未來(lái)房地產(chǎn)和樓市正常運(yùn)行的新發(fā)展模式，國(guó)家當(dāng)前全力所做的事以及市場(chǎng)在深刻醞釀的事就是探索房地產(chǎn)新的發(fā)展模式。

現(xiàn)在大家關(guān)心的是，這兩年來(lái)對(duì)房地產(chǎn)和樓市造成根源性影響的這個(gè)大趨勢(shì)還會(huì)繼續(xù)發(fā)力嗎？這一輪的周期拐點(diǎn)什么時(shí)候能夠出現(xiàn)？我的看法是，上述大趨勢(shì)的動(dòng)能在兩年以來(lái)已經(jīng)大幅釋放，市場(chǎng)上的高負(fù)債、高杠桿問(wèn)題已經(jīng)在相當(dāng)程度上得到化解或緩解，兩年以來(lái)被壓抑的供需關(guān)系也在得到合理紓解，整個(gè)大趨勢(shì)正在轉(zhuǎn)向企穩(wěn)通道，被延緩的房地產(chǎn)和樓市復(fù)蘇周期已經(jīng)開(kāi)始讓市場(chǎng)面有所感覺(jué)了。按照規(guī)律，它的復(fù)蘇態(tài)勢(shì)應(yīng)該在今年下半年得以合理展開(kāi)，或者說(shuō)，下半年的中國(guó)房地產(chǎn)和樓市會(huì)有看得到的回暖態(tài)勢(shì)。

當(dāng)然，我必須強(qiáng)調(diào)，這一輪的復(fù)蘇或回暖，由于其內(nèi)生性動(dòng)力機(jī)制已經(jīng)發(fā)生重大改變，大趨勢(shì)仍在兜底，新發(fā)展模式也在積極推進(jìn)，所以，這次復(fù)蘇的本質(zhì)是讓房地產(chǎn)和樓市回歸正常運(yùn)行軌道，得以平穩(wěn)健康發(fā)展，剛需和改善型需求得以正常滿足，而房地產(chǎn)和樓市不會(huì)重復(fù)以往復(fù)蘇過(guò)程中那種投機(jī)力量快速擠占復(fù)蘇通道、回暖很快蛻化為炒房熱的局面，這種樓市的基礎(chǔ)生態(tài)已經(jīng)不復(fù)存在，這一點(diǎn)務(wù)必請(qǐng)市場(chǎng)各界保持理性認(rèn)知，千萬(wàn)不可誤判形勢(shì)，重蹈炒房覆轍，若誤判操作，其結(jié)果必然是“自掘深坑”，輸在這一輪新型復(fù)蘇的起跑線上。

今年下半年中國(guó)房地產(chǎn)和樓市適度合理復(fù)蘇回暖是大概率事件，為什么？因?yàn)椋瑖?guó)際形勢(shì)太復(fù)雜了，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響太大了，從中國(guó)內(nèi)部看，經(jīng)濟(jì)持續(xù)低迷的負(fù)面影響太大，無(wú)論政策面還是市場(chǎng)面，都難以承受如此高昂的發(fā)展代價(jià)，大家都急需恢復(fù)經(jīng)濟(jì)元?dú)?。無(wú)論消費(fèi)還是投資，無(wú)論生活還是生產(chǎn)，這些都是內(nèi)生性動(dòng)力，繼續(xù)低迷前行，誰(shuí)都受不了。而解決這個(gè)大困局的一個(gè)極為重要的領(lǐng)域就是房地產(chǎn)，就是樓市，它涉及到的面太大太寬，誰(shuí)都無(wú)法忽略。至少，它可以擔(dān)綱從基本面上活躍經(jīng)濟(jì)的作用，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)諸多領(lǐng)域看，還真的難以找到可以替代的角色。

所以，以新的發(fā)展模式引領(lǐng)，讓房地產(chǎn)盡快回到平穩(wěn)健康發(fā)展的軌道，對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行，對(duì)于億萬(wàn)民眾生活的改善，都是一件具有剛性的大事。

基于此，我做出了中國(guó)房地產(chǎn)和樓市下半年大概率復(fù)蘇回暖的預(yù)判。