超大特大城市推動(dòng)城中村改造，其目的是為了推進(jìn)未完成的城鎮(zhèn)化進(jìn)程，再造一個(gè)規(guī)模更大的中產(chǎn)階層。目前，全國(guó)中產(chǎn)及以上的人群也就2億左右。過去20多年持續(xù)多輪的需求端刺激，主要就是靠這2億人群在扛著內(nèi)需和消費(fèi)的大旗。

現(xiàn)在，他們已經(jīng)沒有力氣或空間再去扛消費(fèi)這桿大旗了。這是目前消費(fèi)不振、內(nèi)需疲弱、通貨緊縮、產(chǎn)能過剩的根源。這也決定了，我們必須要尋找新生的力量去承接內(nèi)需和消費(fèi)，特別是在外需趨勢(shì)性下行的背景下。

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新市民、年輕人外來人口有3-4億的規(guī)模，主要集中在21個(gè)超大特大城市，主要住在城中村。他們對(duì)于分享城市化發(fā)展紅利的訴求，對(duì)于均等化的城市公共服務(wù)的訴求非常強(qiáng)烈，而“身份是非市民，寄身在城中村”是他們?nèi)谌氤鞘凶钪饕恼系K，也是內(nèi)需和消費(fèi)疲弱的直接原因。

因此，城中村改造，既是對(duì)物理空間的改造，也是這部分人群市民化的過程。改造的結(jié)果將是，中產(chǎn)人群總規(guī)模上一個(gè)臺(tái)階，一個(gè)新生的、邊際消費(fèi)傾向更大的內(nèi)需新物種誕生。

城中村改造是一個(gè)效果兌現(xiàn)周期長(zhǎng)的“慢變量”。這一工程有擴(kuò)內(nèi)需、穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的短期考量，但絕非2008年四萬億刺激計(jì)劃，也不可能再現(xiàn)2016年棚改貨幣化（PSL）。

頂層做出部署，寄予厚望，出于做政績(jī)等多方考慮，地方政府可能想強(qiáng)擼，但考慮到民企投資的積極性，國(guó)企城投的操盤能力（片區(qū)綜合改造），房地產(chǎn)供求關(guān)系的新形勢(shì)（供過于求、供需不匹配），城中村錯(cuò)綜復(fù)雜的利益關(guān)系，大面積的違建和消費(fèi)安全隱患，至少5-8年的改造周期等等，不是不想強(qiáng)擼，而是擼不起來。

城中村改造的重點(diǎn)就是公建配套補(bǔ)短板，包括市政和基礎(chǔ)設(shè)施（水電管氣路網(wǎng)），公共服務(wù)設(shè)施（學(xué)校、醫(yī)院、社區(qū)物業(yè)、養(yǎng)老托幼助殘、環(huán)境保護(hù)、保租房和長(zhǎng)租房等），還包括回遷安置，城中村產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)等等。這方面的投入非常大，需要發(fā)揮市場(chǎng)運(yùn)行能力強(qiáng)的作用，但必須得靠國(guó)企城投先入場(chǎng)，把臟活兒、累活兒干了，把基礎(chǔ)的公建配套搞好，然后社會(huì)資本才能輕裝上陣，才會(huì)愿意進(jìn)入。

城中村改造的資金來源，前期主要是公共資金，即專項(xiàng)債、政策性金融工具、企業(yè)債和城投債、更新基金等等。估計(jì)會(huì)針對(duì)城中村改造設(shè)立專項(xiàng)債，并用作資本金。政策性金融工具會(huì)以債權(quán)或者股權(quán)的形式參與到改造的前期投資中，或進(jìn)入到地方政府設(shè)立的更新基金中。

大體量、低成本的國(guó)家隊(duì)長(zhǎng)線資金已開始進(jìn)入市場(chǎng)收購(gòu)廉價(jià)的潛力資產(chǎn)，一方面基于托底資產(chǎn)價(jià)格的歷史使命，另一方面，也基于抄底市場(chǎng)以獲得未來盈利的戰(zhàn)略考量。這些國(guó)家隊(duì)資金不追求短期盈利、短期資金平衡，甚至不回避短期虧損，追求的是長(zhǎng)期內(nèi)獲得可觀的盈利，并可以通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓和REITs方式來退出。容積率低、區(qū)位優(yōu)、年輕人口密集的城中村，無疑具有長(zhǎng)期投資價(jià)值。

國(guó)企和城投主導(dǎo)城中村綜合片區(qū)改造，一方面是基于公建配套先行和補(bǔ)短板，更重要的是把控一級(jí)土地市場(chǎng)，降低改造的安置成本和融資成本，還原改造的公共屬性。具體來說，通過協(xié)調(diào)城中村基層政府組織，從源頭上降低成本，即拆遷補(bǔ)償成本和融資成本，避免過去那種城中村改造創(chuàng)造富豪和抬高房?jī)r(jià)的負(fù)面問題。

不過，目前居民對(duì)改造補(bǔ)償預(yù)期還比較高的情況下，還原改造的公共屬性有一定的難度。如果地方政府繼續(xù)高舉高打地推進(jìn)，可能還會(huì)把居民對(duì)于高額拆遷補(bǔ)償胃口調(diào)動(dòng)起來。

城中村改造將主要通過長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)方式來實(shí)現(xiàn)資金平衡，這與過去通過商品房漲價(jià)和銷售來買單的方式完全不同，這也是房地產(chǎn)新模式的重要組成部分。

可運(yùn)營(yíng)的部分包括：改造片區(qū)內(nèi)餐飲零售、商業(yè)服務(wù)、停車場(chǎng)，公租房和長(zhǎng)租房，商業(yè)化的養(yǎng)老托幼設(shè)施，產(chǎn)業(yè)園區(qū)等等。當(dāng)然，不排除部分項(xiàng)目資金缺口大，通過商品房銷售來回籠部分資金，但商品房的量比較少。

城中村改造繼續(xù)貫徹禁止大拆大建（住建部63號(hào)文）的底線原則，即拆除比不大于20%，拆除比不大于20%?？紤]到城中村公共服務(wù)短板缺失特別嚴(yán)重，消防安全隱患特別嚴(yán)重，資金投入回收的周期特別長(zhǎng)，拆除比和拆建比可能會(huì)突破，但不太可能大幅度的突破。預(yù)計(jì)拆除比可能在30%以內(nèi)，并實(shí)施全市統(tǒng)籌，即單個(gè)項(xiàng)目可能突破30%，但全市要控制在30%以內(nèi)，以避免觸碰大拆大建的底線。

凈地出讓的邏輯，一是該干的事情沒有干成。金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的收儲(chǔ)貸款，用于拆遷安置和三通一平，但土地沒有儲(chǔ)備好，公建配套自然也無法到位；二是避免地方城投或國(guó)企背上了債務(wù)。沒達(dá)到凈地出讓，地就賣不出去，就無法支付收儲(chǔ)或土地整備的成本，導(dǎo)致國(guó)企或城投背上債務(wù)，最終成為地方的隱性負(fù)債。

但是，達(dá)到凈地出讓的難度比較大，一方面土地實(shí)控在村民、村集體手中，二是違法建筑多，消防安全隱患大，利益關(guān)系復(fù)雜。過去往往通過高價(jià)贖買，現(xiàn)在這條路走不通了。

短期內(nèi)，城中村改造需要跑出可復(fù)制可推廣的新模式來，即國(guó)企代替民企，片區(qū)綜合改造代替碎片化的單一改造，運(yùn)營(yíng)代替賣房，公共服務(wù)先行代替房地產(chǎn)先行，公共資金代替市場(chǎng)資金等等。

因此，2023-2025年是試水期。2023年的工作主要集中在各地編制方案、制定實(shí)施計(jì)劃、確定投資主體和融資渠道等。2024-2025年將是新模式落地期，即跑出新模式，總結(jié)經(jīng)典案例。從“十五五”到2035年，才是大規(guī)模推進(jìn)期，也是產(chǎn)業(yè)鏈兌現(xiàn)期。