租金下降,空置率上升,成為二季度北京辦公租賃市場(chǎng)的關(guān)鍵詞。
【資料圖】
CAIC數(shù)據(jù)顯示,二季度北京全市甲級(jí)寫字樓平均租金環(huán)比下降1.92%至10.32元/㎡/天。
而全市空置率環(huán)比增漲0.42個(gè)百分點(diǎn)至15.4%。
從數(shù)據(jù)上很明顯可以看出,北京辦公租賃整體需求正在減弱。
此外,北京重點(diǎn)商務(wù)區(qū)租金環(huán)比一季度幾乎全線下跌,僅麗澤商務(wù)區(qū)租金上漲0.17%。其中,中關(guān)村租金降幅最大,望京及酒仙橋區(qū)域緊隨其后。
北京比較典型,在這輪企業(yè)降本增效而縮減租賃面積影響下,再加上新增租賃需求減少、供應(yīng)增加等因素,辦公租賃市場(chǎng)持續(xù)承壓。
2020年至今,受新冠疫情、部分企業(yè)降本增效、新增供應(yīng)入市影響,北京辦公租賃市場(chǎng)承壓,甲級(jí)寫字樓平均租金處于下行趨勢(shì)中,而空置率波動(dòng)上行。
據(jù)克而瑞資管監(jiān)測(cè),二季度,北京甲級(jí)寫字樓平均租金環(huán)比下降1.92%至10.32元/㎡/天。
縱觀近三年變化,北京甲級(jí)寫字樓平均租金由2020年一季度的12.15元/㎡/天,持續(xù)下降至今年二季度的10.32元/㎡/天,跌幅達(dá)到15.1%。其中2020年租金跌幅較大,下跌10.5%。
北京并非個(gè)例。
對(duì)比其他一線城市,北上廣深四個(gè)城市的甲級(jí)寫字樓平均租金均處下行趨勢(shì),2020年至今租金平均跌幅達(dá)到10.8%。其中北京和深圳跌幅最大,均下跌15.1%。
從租金水平來(lái)看,二季度,北京甲級(jí)寫字樓平均租金在一線城市中仍然是最高,上海以7.22元/㎡/天排在第二位。
今年二季度,北京辦公租賃需求明顯減弱,租賃市場(chǎng)繼續(xù)承壓。
表現(xiàn)在數(shù)據(jù)上,據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè),二季度北京市甲級(jí)寫字樓空置率環(huán)比增漲0.42個(gè)百分點(diǎn)至15.4%。
對(duì)比四大一線城市,北京寫字樓空置率雖然有所上漲,但整體水平仍相對(duì)較低。具體來(lái)看,一線城市中廣州寫字樓空置率最低,為12.14%;上海和深圳空置率均接近20%。
二季度,北京寫字樓凈吸納量受租賃需求不足等因素影響,導(dǎo)致錄得負(fù)值,為-2.7萬(wàn)平方米。中關(guān)村、亞奧商務(wù)區(qū)、望京及酒仙橋商務(wù)區(qū)凈吸納量均錄得負(fù)值,空置率持續(xù)承壓。
這些子市場(chǎng)受互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)持續(xù)調(diào)整及辦公整合的影響,空置率增漲明顯,租金亦有較大調(diào)整。
在北京重點(diǎn)商務(wù)區(qū)空置率普遍上升、租金全線下跌的情況下,麗澤商務(wù)區(qū)持續(xù)去化,租賃表現(xiàn)最佳,是唯一一個(gè)租金環(huán)比增漲、空置率下降的區(qū)域。
據(jù)克而瑞資管監(jiān)測(cè),今年二季度,麗澤商務(wù)區(qū)甲級(jí)寫字樓租金環(huán)比上漲0.17%至6.4元/㎡/天,空置率環(huán)比下降1個(gè)百分點(diǎn)至34.3%,同比下降8.2個(gè)百分點(diǎn),持續(xù)去化。
中關(guān)村租金降幅最大,環(huán)比下降5.02%,同比下降10.81%。其次為望京及酒仙橋區(qū)域,租金環(huán)比下降4.98%。就連租金水平一直較為堅(jiān)挺的CBD、金融街商務(wù)區(qū)租金二季度也出現(xiàn)了下跌,均環(huán)比下跌1.10%。
可以說(shuō),麗澤商務(wù)區(qū)成為北京辦公租賃市場(chǎng)的熱點(diǎn)。
2019年至今,麗澤商務(wù)區(qū)辦公租賃市場(chǎng)活躍,持續(xù)去化,入駐企業(yè)已超1000家,空置率也由2019年的61.6%下降至2023年二季度的34.3%,而同期全市空置率由11.7%上升至15.4%。
目前麗澤商務(wù)區(qū)甲級(jí)寫字樓租金基本與2019年末水平相當(dāng),而同期全市租金下跌16.2%。
上半年麗澤商務(wù)區(qū)成為市場(chǎng)凈吸納量最大的區(qū)域,共引進(jìn)約67家企業(yè),其中二季度引進(jìn)約35家企業(yè)。截至2023年6月25日,麗澤金融商務(wù)區(qū)入駐企業(yè)共計(jì)1048家,其中金融企業(yè)470家,占比44.8%;科技類企業(yè)280家,占比26.7%。
隨著區(qū)域交通、配套的逐步完善,麗澤商務(wù)區(qū)將憑借樓宇質(zhì)量高、承租靈活度高、租金相對(duì)較低等優(yōu)勢(shì)獲得租戶的青睞,有望持續(xù)去化。預(yù)計(jì)到2024年,麗澤商務(wù)區(qū)企業(yè)數(shù)量將超過(guò)1200家,“金融+科技”生態(tài)體系逐漸完善,后續(xù)該區(qū)域租金雖不會(huì)有太大提升,但整體表現(xiàn)仍比較堅(jiān)韌。
下半年,北京市預(yù)計(jì)還有約57萬(wàn)平方米的新增寫字樓供應(yīng)入市,整體市場(chǎng)將繼續(xù)承壓,空置率或繼續(xù)上行,租金或?qū)⒗^續(xù)調(diào)整。
需求方面,疫情影響已經(jīng)消散,但市場(chǎng)信心恢復(fù)和實(shí)際需求落地依然需要時(shí)間,降本增效、縮減租賃面積依然是市場(chǎng)的主旋律,租賃市場(chǎng)仍處緩慢恢復(fù)期。
頭部互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)調(diào)整以及租賃場(chǎng)地整合等,預(yù)計(jì)將持續(xù)影響2023年寫字樓租賃市場(chǎng),望京、亞奧、中關(guān)村等相關(guān)子市場(chǎng)的調(diào)整態(tài)勢(shì)預(yù)計(jì)將延續(xù)。
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