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8月4日，開(kāi)源證券發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)深度報(bào)告。

政策端：堅(jiān)持保交樓、穩(wěn)民生，地方政策頻出

在 2022 年 7 月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目停工停貸事件后，7 月底召開(kāi)的政治局會(huì)議提出“保交樓、穩(wěn)民生”的政策基調(diào)，在保交樓所需大量資金壓力下，央行、財(cái)政部和證監(jiān)會(huì)等部門(mén)明確了金融支持房地產(chǎn)的一系列政策，三支箭全部落地對(duì)房企保交樓提供多維資金支撐。地方政府出臺(tái)政策以監(jiān)管為主，主要通過(guò)金融機(jī)構(gòu)及AMC 成立紓困基金，針對(duì)困難房企和項(xiàng)目進(jìn)行幫扶，資金來(lái)源主要是中央保交樓專(zhuān)項(xiàng)借款、當(dāng)?shù)劂y行等金融機(jī)構(gòu)支持及財(cái)政款項(xiàng)。

落地情況：紓困資金落位，項(xiàng)目交付持續(xù)推進(jìn)

2023 年以來(lái)房地產(chǎn)竣工面積同比均保持增長(zhǎng)，1-6 月房屋累計(jì)竣工面積同比增長(zhǎng)19.0%，住宅累計(jì)竣工面積同比增長(zhǎng) 18.5%，上半年在建項(xiàng)目的交付工作穩(wěn)步推進(jìn)。百年建筑網(wǎng) 3 月和 5 月全國(guó)調(diào)研保交樓項(xiàng)目中，已交付比例分別為 23%和34%，整體來(lái)看保交樓進(jìn)展順利，分區(qū)域看華東和華南區(qū)域保交樓進(jìn)度較快。在工程建設(shè)資金充足的情況下，天源證券預(yù)計(jì)截至 2023 年末調(diào)研項(xiàng)目的交付占比將達(dá)到 76%，截至 2024 年末降幅占比將達(dá)到 98%。從房企端來(lái)看，頭部企業(yè)仍然是“保交樓”的主力，TOP5 房企的交付套數(shù)均超過(guò) 10 萬(wàn)套，占 TOP50 房企整體交付量的 36.38%，現(xiàn)金流壓力更大的民營(yíng)房企上半年交付表現(xiàn)良好。

后續(xù)展望：執(zhí)行層面仍有優(yōu)化空間

地產(chǎn)紓困資金的外部來(lái)源主要有國(guó)家專(zhuān)項(xiàng)借款、銀行配套融資、地方政府專(zhuān)門(mén)款項(xiàng)以及其他 AMC 和金融機(jī)構(gòu)的資金支持，內(nèi)部來(lái)源主要是企業(yè)自籌融資和銷(xiāo)售回款。天源證券認(rèn)為，在中央和地方均出臺(tái)多項(xiàng)政策支持下，保交樓推進(jìn)主要紓困資金落地情況和銷(xiāo)售市場(chǎng)回暖進(jìn)程兩大影響因素，紓困資金審批周期長(zhǎng)，銷(xiāo)售市場(chǎng)低迷影響企業(yè)銷(xiāo)售回款資金，或?qū)⒊蔀樽璧K保交樓進(jìn)程的較大影響因素。

投資建議

天源證券認(rèn)為，保交樓作為短期內(nèi)中央和地方的重點(diǎn)工作之一，是推動(dòng)購(gòu)房者信心重塑，房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)復(fù)蘇的關(guān)鍵。一方面 6 月統(tǒng)計(jì)局房地產(chǎn)數(shù)據(jù)出現(xiàn)下滑趨勢(shì)，市場(chǎng)仍在艱難調(diào)整周期中，而需求端信心恢復(fù)是行業(yè)復(fù)蘇鏈條的首端；另一方面房地產(chǎn)行業(yè)與上下游產(chǎn)業(yè)鏈及金融行業(yè)聯(lián)系緊密，項(xiàng)目停工爛尾不僅會(huì)限制上下游產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展，還將導(dǎo)致金融行業(yè)受到來(lái)自居民端和企業(yè)端貸款的雙重波及。從板塊看，天源證券認(rèn)為當(dāng)前估值水平、配置比例、市場(chǎng)預(yù)期和行業(yè)基本面都處于較低水平，2023 下半年的政策窗口期值得關(guān)注。天源證券持續(xù)看好投資強(qiáng)度高、布局區(qū)域優(yōu)、機(jī)制市場(chǎng)化的強(qiáng)信用房企。受益標(biāo)的：（1）保利發(fā)展、招商蛇口、中國(guó)海外發(fā)展、建發(fā)股份、華發(fā)股份、越秀地產(chǎn)等優(yōu)質(zhì)央國(guó)企；（2）萬(wàn)科 A、金地集團(tuán)、新城控股、美的置業(yè)等財(cái)務(wù)穩(wěn)健的民企和混合所有制企業(yè)。

風(fēng)險(xiǎn)提示：（1）行業(yè)銷(xiāo)售恢復(fù)不及預(yù)期，融資改善不及預(yù)期，房企資金風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大。（2）政策放松不及預(yù)期。