文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 嚴(yán)明會(huì)

“泰禾的產(chǎn)品贏得了客戶(hù)的高度認(rèn)可，泰禾的股票卻沒(méi)有得到資本市場(chǎng)的認(rèn)可?！碧┖碳瘓F(tuán)董事長(zhǎng)黃其森今年在廈門(mén)考察廈門(mén)院子和汀溪院子時(shí)，曾這樣說(shuō)過(guò)。

2010年9月30日，在經(jīng)歷了40個(gè)月的準(zhǔn)備，泰禾正式在資本市場(chǎng)亮相。通過(guò)借殼ST三農(nóng)，泰禾成功登陸深交所。作為當(dāng)年國(guó)內(nèi)唯一上市房企，泰禾受到市場(chǎng)資金熱捧，當(dāng)日股價(jià)漲幅達(dá)到263.16%，2018年，泰禾市值曾一度飆升至500億。

(資料圖)

2023年5月8日，泰禾股價(jià)跌落于1元以下，之后連續(xù)20個(gè)交易日再未突破1元，已觸及強(qiáng)制退市的規(guī)定，到了和資本市場(chǎng)說(shuō)再見(jiàn)的時(shí)候。

8月2日，ST泰禾(000732.SZ)公告稱(chēng)，公司股票已被深圳證券交易所決定終止上市，將于2023年8月4日被深圳證券交易所摘牌。退市當(dāng)日，泰禾的股價(jià)停在了0.43元，總市值10.70億元。

泰禾集團(tuán)成立的時(shí)間，是1996年。經(jīng)過(guò)二十余年的發(fā)展，泰禾從區(qū)域走向全國(guó)，期間不乏有銷(xiāo)售額突破千億這樣的高光時(shí)刻。

就像文章開(kāi)頭黃其森所言，泰禾多年對(duì)產(chǎn)品的打磨，得到過(guò)市場(chǎng)的認(rèn)可，其打造的泰禾院子是中式豪宅的代表，而黃其森也因此有“豪宅教父”之稱(chēng)。但在這一輪行業(yè)周期里，泰禾未逃過(guò)退市的命運(yùn)，難免讓人唏噓。

不過(guò)，泰禾本身對(duì)于退市的態(tài)度是比較坦然的，其表示，退市對(duì)公司層面沒(méi)什么實(shí)質(zhì)性影響。目前的經(jīng)營(yíng)情況已經(jīng)比去年要好，主要是解決債務(wù)和復(fù)工復(fù)產(chǎn)等問(wèn)題，也在繼續(xù)尋找戰(zhàn)略合作方。用董事長(zhǎng)黃其森話(huà)來(lái)說(shuō)，“其實(shí)泰禾已經(jīng)從最艱難的時(shí)刻走出來(lái)了”。

天才少年的地產(chǎn)故事

泰禾的故事，從黃其森開(kāi)始講起。

早期黃其森的標(biāo)簽，是天才少年。1965年出生于福建省閩清縣的黃其森，15歲便考入了福州大學(xué)建筑系，成為了家鄉(xiāng)一帶遠(yuǎn)近聞名的神童。傳聞里，黃其森不僅學(xué)習(xí)努力，且善于交際，大學(xué)時(shí)期便結(jié)交不少人脈。

4年大學(xué)生涯結(jié)束，黃其森暫別本專(zhuān)業(yè)，被分配到建設(shè)銀行工作，拿到普通人夢(mèng)寐以求的“鐵飯碗”。憑借著上學(xué)時(shí)期保留的吃苦勤奮的精神，黃其森職場(chǎng)之路走的順利，數(shù)年間便逐步從一個(gè)基層職員晉升為管理層，期間還考取了金融學(xué)的研究生。

時(shí)間來(lái)到上世紀(jì)90年代，當(dāng)時(shí)中國(guó)大陸掀起了下海經(jīng)商的熱潮?；蚴翘觳诺倪h(yuǎn)見(jiàn)，亦或是少年那顆不安分的心，讓黃其森毅然決然丟下鐵飯碗，進(jìn)入商海。1996年，黃其森在福建成立了泰禾集團(tuán)，命運(yùn)的齒輪開(kāi)始轉(zhuǎn)動(dòng)。

創(chuàng)業(yè)不易，尤其是房地產(chǎn)這種資金密集型行業(yè)。成立不久，泰禾集團(tuán)便因沒(méi)有巨額的資金進(jìn)行運(yùn)轉(zhuǎn)而舉步維艱，幸得黃其森早年間的交際以及銀行工作經(jīng)驗(yàn)，讓泰禾集團(tuán)接下了一些小工程，之后的泰禾也僅僅處于當(dāng)?shù)刂杏嗡?，一直持續(xù)到2002年。

2002年，黃其森經(jīng)過(guò)深思熟慮后，決定帶團(tuán)隊(duì)北上，斥巨資在北京建設(shè)“運(yùn)河岸上的宅院”項(xiàng)目，這是一個(gè)"古樹(shù)高墻、門(mén)庭院落"的中式別墅項(xiàng)目。這一嘗試，讓泰禾獲得了前所未有的成績(jī)，項(xiàng)目正式開(kāi)盤(pán)后大賣(mài)，泰禾一炮而紅成為全國(guó)知名品牌。黃其森也由此明確泰禾走精細(xì)化線路的方向。

2007年，泰禾規(guī)模擴(kuò)張帶來(lái)的資金需求，讓黃其森萌生了上市的想法。當(dāng)年泰禾集團(tuán)重組福建三農(nóng)，將旗下福州泰禾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司價(jià)值24.2億元的全部股權(quán)注入福建三農(nóng)。2010年，福建三農(nóng)脫胎換骨，泰禾集團(tuán)進(jìn)入資本市場(chǎng)。

泰禾的上市，非常及時(shí)。2010年，房地產(chǎn)行業(yè)面臨巨大的資金壓力，北京更是開(kāi)始實(shí)行預(yù)售款監(jiān)管制度，開(kāi)發(fā)商常規(guī)融資渠道幾乎被堵死。泰禾也因成功上市，多了一條融資渠道。

快速擴(kuò)張之路

泰禾在沒(méi)有上市之前，市場(chǎng)對(duì)其的印象是冷靜的。2007年，當(dāng)全國(guó)房企瘋狂拿地時(shí)，泰禾并未冒進(jìn)，而是專(zhuān)注開(kāi)發(fā)泰禾紅樹(shù)林和泰禾紅峪兩個(gè)項(xiàng)目，但在上市之后，泰禾的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略似乎開(kāi)始慢慢變快了。

2013年1月，泰禾斥資18.5億元奪得北京朝陽(yáng)區(qū)孫河地王，樓面價(jià)達(dá)2.84萬(wàn)元/平方米；，4月在北京通州臺(tái)湖鎮(zhèn)一塊地的競(jìng)拍過(guò)程中，泰禾直接報(bào)價(jià)19億元，遠(yuǎn)超萬(wàn)科的報(bào)價(jià)，由此誕生了新的地王。而在這一年，泰禾的拿地金額達(dá)到195億元，是2012年的5倍有余。

之后的泰禾，仍然走在高速擴(kuò)張的道路上。2017年，泰禾集團(tuán)共發(fā)起了46起并購(gòu)，獲取項(xiàng)目36個(gè)，耗資高達(dá)552億，新增土儲(chǔ)面積高達(dá)792.8萬(wàn)平方米。

不得不承認(rèn)，高速擴(kuò)張是有一定的效果的。2012年到2017年，泰禾的銷(xiāo)售額由64億上升至1007億，6年時(shí)間翻了17倍，成功躋身千億俱樂(lè)部。同時(shí)，泰禾營(yíng)收由26.26億元升至243.31億元，凈利潤(rùn)由2.93億元升至23.33億元。

其間泰禾也打造了不少銷(xiāo)冠項(xiàng)目，如合作開(kāi)發(fā)的北科建泰禾北京麗春湖院子以55.3億元的成績(jī)成為2017年度北京別墅市場(chǎng)、中國(guó)別墅市場(chǎng)和北京商品住宅市場(chǎng)“三冠王”。

得益于此，2017年，黃其森更是為泰禾定下了巨額目標(biāo)——2018年，2000億銷(xiāo)售額。由此泰禾股價(jià)暴漲甚至引發(fā)深交所關(guān)注。

然而，泰禾這些年間節(jié)節(jié)攀升的不止銷(xiāo)售額，還有負(fù)債。2012年-2017年，泰禾的總負(fù)債由113.46億元上升至1813.02億元。而在2017年末，泰禾的短期借款為218.16億元，已經(jīng)超過(guò)了所持的貨幣資金165.85億元。

或是得益于創(chuàng)始人黃其森金融的出身，泰禾的融資手段極其豐富。有上市增發(fā)、資產(chǎn)證券化、公司債券、資產(chǎn)支持票據(jù)、資管和信托等，據(jù)透露，與泰禾合作的各種金融機(jī)構(gòu)加起來(lái)，數(shù)量最多的時(shí)候，大大小小的加起來(lái)，超過(guò)了100家。

危機(jī)與自救

泰禾流動(dòng)性問(wèn)題，在2018年已經(jīng)有跡可循。

首先是大規(guī)模裁員的傳聞。當(dāng)年市場(chǎng)傳出，泰禾的裁員總體比例高達(dá)30%。之后，董事會(huì)秘書(shū)洪再春、副總經(jīng)理成爾駿、CFO羅俊等十多位高管相繼離去，泰禾因此還被戲稱(chēng)為職業(yè)經(jīng)理人的“黑洞”。

不過(guò)從經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)來(lái)看，當(dāng)時(shí)泰禾還未出現(xiàn)太多問(wèn)題。2018年，泰禾銷(xiāo)售額達(dá)到1382.7億元，雖未完成黃其森定下目標(biāo)，但也在增長(zhǎng)。期內(nèi)營(yíng)收309.85億元，歸母凈利潤(rùn)25.55億元，分別同比增長(zhǎng)27.35%及20.25%。

泰禾情況急轉(zhuǎn)直下，是在2019年。當(dāng)年，泰禾營(yíng)收下滑23.77%至236.21億元，歸母凈利潤(rùn)僅有4.66億元，不到2018年的五分之一。

2020年，泰禾正式宣告陷入債務(wù)危機(jī)。4月，泰禾未能如期償還西藏信托的金融債務(wù)，導(dǎo)致黃其森被列入失信被執(zhí)行人名單，7月6日，泰禾未能完成中期票據(jù)“17泰禾MTN001”本息的按時(shí)兌付，關(guān)閉了其在資本市場(chǎng)再融資的大門(mén)。

再加上政策調(diào)控及市場(chǎng)下行，泰禾的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)一步惡化。2020年?duì)I收36.15億元，同比大幅下滑84.7%，歸母凈虧損50億元。之后的2021年及2022年，泰禾一直處于虧損，虧損額分別為40.13億元及53.74億元。

直至2023年4月，泰禾已到期未歸還借款本金為582.03億元，對(duì)外擔(dān)保中實(shí)質(zhì)性逾期債務(wù)對(duì)應(yīng)的擔(dān)保余額為54.16億元。

流動(dòng)性壓力下，黃其森也嘗試為泰禾尋找白衣騎士。在讓出第一大股東的真誠(chéng)態(tài)度之下，泰禾官宣引入萬(wàn)科作為戰(zhàn)投，然而這一合作的前提條件始終未能達(dá)成：泰禾必須順利完成債務(wù)重組并恢復(fù)正常生產(chǎn)。

泰禾本身也在積極尋求出路。2021年起，泰禾方面陸續(xù)宣布與多家銀行及金融機(jī)構(gòu)簽訂協(xié)議，華融資產(chǎn)、長(zhǎng)城資產(chǎn)、信達(dá)資產(chǎn)、東方資產(chǎn)、興業(yè)資產(chǎn)、浙商資產(chǎn)成為六大債權(quán)人。

恢復(fù)經(jīng)營(yíng)方面，今年以來(lái)，泰禾全國(guó)多個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目取得進(jìn)展：深圳院子南區(qū)、上海海上院子、福州鼓山院子、泰禾福州灣、太原金尊府等項(xiàng)目復(fù)工“保交樓”持續(xù)推動(dòng)。

“保交樓的前提是復(fù)工復(fù)產(chǎn)，但是現(xiàn)在大環(huán)境看銷(xiāo)售情況不好，市場(chǎng)信心欠缺。我們也希望市場(chǎng)能給我們一些時(shí)間和更多信心?！碧┖谭矫姹硎尽?/p>