在廣東珠三角城市群中，“臨深”可是一個很吃香的概念，其中惠州大亞灣算得上是“臨深”的代表地區(qū)了。這些年來，大亞灣依托深圳人的購房熱，成了惠州樓市的佼佼者，無論成交量還是房價，在惠州都是拔了頭籌的，深圳人在大亞灣買房占比最高沖到80%，可謂是“近水樓臺先得月”。在深圳有一種說法：來了就是深圳人。但是，在大量深圳人紛紛跑到惠州買房的背景下，上面的說法被戲稱為：來了深圳就是惠州人，這個說法里面，大亞灣的貢獻(xiàn)基本占了一半以上。

【資料圖】

當(dāng)然，大亞灣這種熱絡(luò)的樓市局面在近兩年全國房地產(chǎn)低迷的態(tài)勢下也受到嚴(yán)重影響，盡管各個樓盤不斷讓利、優(yōu)惠，今年上半年大亞灣樓市成交量同比去年也有一定回升，但樓市整體仍然低迷，現(xiàn)在，去大亞灣買房的深圳人真的很少了。

這讓很多大亞灣人產(chǎn)生了一個心情比較復(fù)雜的疑問：這個“臨深”的好處真的沒了嗎？“臨深”還靈不靈??？

所謂“臨深”，就是“毗鄰深圳”，常言道，近朱者赤，近墨者黑，挨著一個發(fā)達(dá)的超大城市，對大亞灣的好處是明擺著的。這方面的例子很多，比如，為什么深圳發(fā)展得這么快？很重要的一個原因就是因為它“毗鄰香港”啊。大亞灣“臨深”，房地產(chǎn)和樓市發(fā)展上得到了很多實惠，這是事實啊。但眼下經(jīng)濟形勢低迷，大亞灣房地產(chǎn)也陷入困局，深圳人大都不過來買房了，這也是事實。

但是，如果把當(dāng)前大亞灣樓市困局歸咎于“臨深”，這個看法就偏頗了。應(yīng)當(dāng)從分析大亞灣自身問題入手，積極探索和主動化解自身發(fā)展困局，這才是正確的心態(tài)和做法。

我認(rèn)為大亞灣房地產(chǎn)和樓市存在如下四個明顯的問題：

第一個是供需主導(dǎo)性的分離及結(jié)構(gòu)失衡問題。在“臨深”這個最重要的背景因素影響下，惠州大亞灣多年來形成一種非常獨特的房地產(chǎn)和樓市的供需主導(dǎo)性分離格局：買房需求以深圳人為主，而大亞灣作為住宅樓盤的供應(yīng)地，始終主導(dǎo)著供給側(cè)。這種供需主導(dǎo)性的分離狀態(tài)為大亞灣的樓市埋下了結(jié)構(gòu)失衡和低迷期修復(fù)難度大的伏筆。

第二個是深圳與大亞灣之間的交通結(jié)構(gòu)失衡問題。大亞灣的住房供應(yīng)常態(tài)化規(guī)模為數(shù)百萬平米級別，這顯然是按照剛需規(guī)模設(shè)定的。然而，買房占比較高的深圳人卻多數(shù)不是剛需，而是投資者。這造成的局面是，樓房大量空置，深圳與大亞灣之間也沒有建設(shè)起適合深圳剛需大量出行的軌道快速交通系統(tǒng)，事實上無法以剛需支撐龐大的樓盤供應(yīng)。當(dāng)樓市出現(xiàn)低迷，大量深圳投資者退縮，大亞灣樓市立刻進(jìn)入蕭條通道。

第三個是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失衡導(dǎo)致的住房消費失衡。大亞灣盡管很早就被惠州確定為經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，也曾引進(jìn)南海石化這樣的國際大型石化產(chǎn)業(yè)，但除此之外，多年來就沒有引進(jìn)更多像樣的產(chǎn)業(yè)。規(guī)?；a(chǎn)業(yè)的缺失導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)人口的嚴(yán)重不足，也導(dǎo)致大亞灣后來大量的樓盤項目無法形成規(guī)?；a(chǎn)業(yè)人口的關(guān)鍵性支撐，只能轉(zhuǎn)而利用“臨深”區(qū)位特征吸納大量深圳投資者進(jìn)入樓市。

第四個是深圳購房“外溢”功能的逐漸減弱。近年來深圳大力實施住房制度改革，大量推出保障性住房，吸納了大量深圳人購買或租賃，客觀上降低了深圳購房者向大亞灣的“外溢”數(shù)量。

顯然，曾經(jīng)的“臨深”給大亞灣帶來了房地產(chǎn)和樓市的火爆，如今長期依賴“臨深”概念又加劇了大亞灣房地產(chǎn)和樓市的低迷態(tài)勢，可謂“成也蕭何敗也蕭何”。

“臨深”真的成了惠州大亞灣的“痛點”了嗎？我們千萬不要被眼下暫時的困難蒙蔽了雙眼，從長遠(yuǎn)看，“臨深”對大亞灣來說，其獨特地位仍然具有惠州乃至大灣區(qū)其他區(qū)縣難以比擬的優(yōu)勢：

首先，粵港澳大灣區(qū)和深圳都市圈戰(zhàn)略已經(jīng)推出，惠州與深圳的同城化趨勢在強化，“臨深”的大亞灣會繼續(xù)在大灣區(qū)、都市圈和同城化架構(gòu)內(nèi)探尋更多的“臨深”便利，以推進(jìn)大亞灣全方位的發(fā)展，包括房地產(chǎn)和樓市的發(fā)展；

其次，大亞灣作為惠州“臨深”首區(qū)，既有毗鄰的優(yōu)勢，同時作為兩個行政管轄區(qū)，兩地的房價有明顯差距，例如，與臨近的深圳坪山區(qū)的房價仍然保持1-2倍的價差，這意味著臨近大亞灣的深圳人仍然存在因房價差距而前往大亞灣購房的主觀意愿和實際行動。

再次，大亞灣大面積臨海，并擁有眾多綠色山地林地水網(wǎng)地帶，整體生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢更加突出，這也將成為大亞灣能夠長期吸引部分深圳人前來購房生活的重要原因。

除了上述優(yōu)勢外，大亞灣還有如下明顯的機遇：

其一，惠州作為廣東經(jīng)濟第五強城市，2022年的GDP增加值為5400多億，僅次于廣東四大全國城市“萬億俱樂部”成員的深圳、廣州、佛山和東莞?；葜萁?jīng)濟總量盡管與萬億目標(biāo)比還有較大距離，但下一個沖刺“萬億俱樂部”的廣東城市非惠州莫屬，預(yù)計廣東方面會在未來幾年內(nèi)給惠州以一定的專項扶持政策，激勵其早日進(jìn)入全國城市“萬億俱樂部”。大亞灣作為惠州經(jīng)濟排名靠前的城區(qū)，將有更多的機會從惠州沖刺“萬億俱樂部”的進(jìn)程中獲得權(quán)益和利益。

其二，深圳在惠州大亞灣東面獨立管理和運行著一個特殊的區(qū)域——深汕特別合作區(qū)。由于該區(qū)的運營模式完全采納深圳模式，近年來獲得高速發(fā)展，正在以比亞迪新能源汽車為主導(dǎo)，大力建設(shè)國際汽車城。這樣，大亞灣的東西兩側(cè)罕見地都是深圳管轄區(qū)，發(fā)展都很快，未來連接兩地的城際軌道交通也途徑大亞灣，大亞灣出現(xiàn)了特殊的兩面“臨深”的“洼地效應(yīng)”，這種局面必然給大亞灣的發(fā)展帶來難得的新的地緣機遇。

其三，深圳目前正在大力推進(jìn)保障性住房的建設(shè)和供應(yīng)，將吸納更多的普通市民入住保障性租賃住房，這固然會讓一部分原本計劃“外溢”大亞灣買房的普通深圳市民改變計劃，但相比之下，深圳商品住房中的中小戶型供應(yīng)量可能受到影響。這種情況將客觀上助推部分希望購買商品住房的深圳人分流到大亞灣購買中小戶型的商品住房，這對大亞灣的樓市會起到一定的定向性的支撐作用。

其四，目前國家對港澳人士前往廣東大灣區(qū)城市買房提供了多項扶持性政策，惠州大亞灣屬于距離香港較近而房價又較低的地區(qū)，在更廣泛的層面上迎合了不少香港人在內(nèi)地購房的客觀訴求，有助于推進(jìn)香港同胞在大亞灣購房。

目前受大環(huán)境影響，惠州大亞灣的房地產(chǎn)和樓市顯然很困難，這種情況下，人們很容易有明顯的消極情緒，甚至看不到未來的希望。這個時候，保持理性心態(tài)和客觀判斷能力就顯得非常重要了，在弱市里修煉功夫，做足準(zhǔn)備，機會是給有準(zhǔn)備的人留著的。針對大亞灣房地產(chǎn)和樓市的困局，我有如下的“短期策略”和“長期策略”的思考。

短期策略是：

第一，要有明確的政策扶持，做到穩(wěn)信心、利存量、強去化、保交樓。要積極有效推進(jìn)供需兩端的債務(wù)減免或展期，為市場留足療傷和恢復(fù)空間。

第二，嚴(yán)控增量，消化存量。大亞灣過去一些年里推出的土地和上馬的項目偏多，為當(dāng)下偏重的供過于求埋下了伏筆。未來幾年要嚴(yán)格控制土地及住房供應(yīng)增量，為合理消化存量創(chuàng)造更加寬松的條件。

第三，研究分析、引導(dǎo)新需求。比如，通過實效性完善臨近片區(qū)的接駁性交通配套，大大方便臨近地區(qū)自住型購房需求，從而有效增加自住型去化。

長期策略是：

第一，戰(zhàn)略上要重新深化評估和認(rèn)識大亞灣在大灣區(qū)和深圳都市圈內(nèi)的地位和價值，更加積極探索如何深度合理發(fā)揮“臨深”地位和價值，讓“臨深”價值在大亞灣未來經(jīng)濟社會發(fā)展以及房地產(chǎn)發(fā)展中發(fā)揮更加重要的作用，產(chǎn)生更大的綜合效益。

第二，應(yīng)著力調(diào)整大亞灣的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，積極通過深圳和惠州大亞灣的城際互動，把更多的高科技制造業(yè)及相關(guān)高端服務(wù)業(yè)引入大亞灣，形成規(guī)模化的產(chǎn)業(yè)布局和規(guī)?；漠a(chǎn)業(yè)人口，營造更加可靠的內(nèi)生性的人居需求。

第三，繼續(xù)鞏固和提升大亞灣的山海大生態(tài)優(yōu)勢，以環(huán)境優(yōu)勢吸引更多的深圳人前來大亞灣消費、休閑乃至居住。

第四，充分利用深圳都市圈的聯(lián)動優(yōu)勢，力爭實現(xiàn)深圳地鐵向大亞灣延伸，這對于激活深圳剛需進(jìn)入大亞灣買房居住具有非常現(xiàn)實的意義。

文章最后，我還要和惠州大亞灣的朋友們多說幾句，“臨深”并不是大亞灣的“專利”，惠陽也在講“臨深”；東莞市政府明確發(fā)文要求南部九鎮(zhèn)融入深圳，與深圳實現(xiàn)無縫對接；隨著深中通道日益逼近開通，對岸的中山已經(jīng)和深圳聯(lián)合成功舉辦了大型招商活動，其中對岸接駁地翠亨新區(qū)及馬鞍島更是把自己稱為“前海西岸”，把新晉的“臨深”概念用到了極致。

我想，作為老牌的“臨深”地帶，大亞灣自有很多優(yōu)勢，還是要與深圳積極互動，把“臨深”的優(yōu)勢最大限度發(fā)揮出來，與深圳長期穩(wěn)定地共享發(fā)展的機遇和紅利。