8月9日,東吳證券發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)跟蹤周報。
投資要點
上周(2023.7.29-2023.8.4,下同):上周房地產(chǎn)板塊(中信)漲跌幅 3.0%,同期滬深 300、萬得全 A 指數(shù)漲跌幅分別 0.7%,0.9%,超額收益分別為 2.3%、2.1%。29 個中信行業(yè)板塊中房地產(chǎn)位列第 5。
(相關(guān)資料圖)
房地產(chǎn)基本面與高頻數(shù)據(jù):
(1)新房市場:上周 38 城新房成交面積 243.2 萬方,環(huán)比-3.3%,同比-31.4%;2023 年 8 月 1 日至 8 月 4 日累計成交 133.7 萬方,同比-36.4%。今年截至 8 月 4 日累計成交 10262.6 萬方,同比-3.3%。
(2)二手房市場:上周 17 城二手房成交面積 127.0 萬方,環(huán)比-7.9%,同比-10.5%;2023 年 8 月 1 日至 8 月 4 日累計成交 93.1 萬方,同比9.6%。今年截至 8 月 4 日累計成交 5037.0 萬方,同比+38.0%。
(3)庫存及去化:14 城新房累計庫存 9337.6 萬方,環(huán)比-0.2%,同比+5.8%;14 城新房去化周期為 14.4 個月,環(huán)比變動+0.0 個月,同比變動+0.1 個月。一線、新一線、二線、三四線城市去化周期為 10.8 個月、9.0個月、16.0 個月、38.4 個月,環(huán)比分別變動 0.0 個月、+0.0 個月、+0.1個月、+0.4 個月。
(4)土地市場:2023 年 7 月 31 日-2023 年 8 月 6 日百城供應(yīng)土地數(shù)量為 398 宗,環(huán)比-14.4%,同比-36.6%;供應(yīng)土地建筑面積為 2203.1 萬方,環(huán)比-29.6%,同比-43.6%。百城土地成交建筑面積 2115.0 萬方,環(huán)比+16.5%,同比-40.6%;成交樓面價3573元/平,環(huán)比+125.9%、同比+52.8%;土地溢價率 4.6%,環(huán)比-0.2pct,同比-2.5pct。
重點數(shù)據(jù)與政策:全國層面:國家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于恢復(fù)和擴大消費措施的通知》,支持剛性和改善性住房需求。公安部全面放寬大城市落戶條件,完善特大城市積分落戶政策。央行要求優(yōu)化服務(wù)民營企業(yè)激勵機制、做好銀企融資對接、精準實施差別化住房信貸政策。地方層面:北京、貴州、遂寧、深圳等多地放松公積金貸款政策,提高最高貸款額或降低公積金貸款首付比例。鄭州發(fā)布促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展十五條,南京出臺 8 條新政促房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。南昌召開房地產(chǎn)形勢分析會,將制定措施支持房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展;贛州出臺促進剛性和改善性需求政策。
周觀點:8 月第 1 周新房成交數(shù)據(jù)環(huán)比下降 3.3%,同比保持較大降幅。二手房銷售同比降幅維持在 11%左右。本周國家發(fā)展改革委發(fā)布《關(guān)于恢復(fù)和擴大消費措施的通知》,提出支持剛性和改善性住房需求,促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。南京、鄭州等城市積極響應(yīng),發(fā)布穩(wěn)樓市新政,預(yù)計未來一二線城市將會陸續(xù)發(fā)布政策刺激購房需求。政策落地和后續(xù)基本面恢復(fù)將會帶動地產(chǎn)股估值持續(xù)修復(fù)。推薦關(guān)注土儲充裕、布局聚焦核心城市、信用資質(zhì)良好的房企,未來有望率先受益于市場復(fù)蘇和政策放松;同時由于疫情影響褪去帶來利潤修復(fù),物業(yè)股有望迎來估值+業(yè)績的雙擊,建議關(guān)注物業(yè)行業(yè)的投資機會。1)開發(fā)商:保利發(fā)展、招商蛇口、越秀地產(chǎn)、濱江集團、華發(fā)股份,建議關(guān)注中國海外發(fā)展、保利置業(yè)集團;2)物業(yè)公司:華潤萬象生活、綠城服務(wù)、保利物業(yè)、越秀服務(wù);3)代建公司:綠城管理控股。
風(fēng)險提示:房地產(chǎn)調(diào)控政策放寬不及預(yù)期;行業(yè)下行持續(xù),銷售不及預(yù)期;行業(yè)信用風(fēng)險持續(xù)蔓延,流動性惡化超預(yù)期;疫情反復(fù)、發(fā)展超預(yù)期。
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