8月9日，天風證券發(fā)布7月百強房企銷售點評。

【資料圖】

行業(yè)追蹤（2023.7.28-2023.8.3）

7 月供需兩淡，樓市延續(xù)探底行情

7 月房企銷售環(huán)比-36.1%，銷售規(guī)模繼續(xù)走低、延續(xù)探底趨勢，各性質(zhì)房企增速普降，主要或與 1）7-8 月迎來傳統(tǒng)銷售淡季。2）供需兩端制約之下，樓市復蘇動能趨緩、企業(yè)去化壓力仍然較大；3）目前市場需求和購買力透支、行業(yè)信心仍處在低位；4）房價走弱，加之前期需求集中釋放，銷售迎來階段性瓶頸期等因素有關(guān)。7 月下旬中央頻繁表態(tài)，釋放利好信號，整體新房成交規(guī)模未來或止跌企穩(wěn)。全口徑看，TOP10、TOP11-30、TOP100 房企 7 月單月銷售分別為 1616 億元、985 億元、3719 億元，高基數(shù)效應下，同比分別-33.0%、-37.8%、-34.7%，增速相比 6 月份分別下降 4pct、6.5pct、6.2pct，環(huán)比分別-34.9%、-36.3%、-36.1%。1）TOP10 房企中除越秀地產(chǎn)當月同比 30.6%外，均同比下降。2）TOP11-20 房企中有 6 家房企降幅超過 30%。3）7 月百強房企環(huán)比增速上升，TOP10、TOP11-30、TOP100 房企的環(huán)比增速分別為-34.9%、-36.3%、-36.1%。較 6 月相比，環(huán)比增速分別下降 36.3pct、34.3pct、46.9pct。

分化格局繼續(xù)演繹，地方國企韌性良好

百強房企格局繼續(xù)分化。在 TOP20 房企中，除越秀地產(chǎn)當月同比 30.6%外，均同比下降，有 11 家房企降幅超過 30%，旭輝集團降幅最大，同比-70.8%。1）地方國企方面，單 7 月同比 1.2%，顯著好于央企/民企（-22.0%/ -46.5%）。2）央企方面，7月單月同比-22.0%，環(huán)比-36.3%，同、環(huán)比均好于行業(yè)平均（包括招商/保利/華發(fā)/建發(fā)/濱江/越秀/中海/華潤）；銷售均價 2.0w/平，顯著高于百強均價 1.8w/平。3）典型非國央企，萬科/龍湖/金地/新城單 7 月分別同比-40%/-34%/-43%/-46%，較上月分別下降 25 pct /3 pct /增加 10 pct /5pct。

百強房企格局繼續(xù)分化，央國企及部分優(yōu)質(zhì)民企韌性較強、中小房企競爭力有限；核心城市為市場聚焦點，市場去化更好，但整體各城呈現(xiàn)普降趨勢。

年中房企促銷力度加強，銷售均價環(huán)比下降

7 月銷售均價環(huán)比下降 2.9%，相比 6 月份增加 2.6pct，主要或因去庫存壓力下，房企促銷力度及手段升級。從全口徑的銷售均價看，TOP10、TOP11-30、TOP100 房企7 月單月銷售均價為 17185、15319、17590 元/平米，同比分別-6.8%、-5.8%、+2.7%，較 6 月份分別-24.1pct、-13.2pct、-8.5pct，環(huán)比變動分別為-6.7%、-16.1%、-2.9%。TOP10 房企中，除建發(fā)/濱江銷售均價增加，其他環(huán)比均有下降；同

比來看，建發(fā)房產(chǎn)、濱江集團同比增速為正，分別為建發(fā) 20195 元/平米（同比+11.5%）、濱江集團 45991 元/平米（同比+3.2%），其余房企銷售均價單月同比均有下降，其中保利發(fā)展均價升至 17325 元/平米（同比-66.2%）。

7 月進入傳統(tǒng)的銷售淡季，成交量連續(xù)三周下滑，最后一周成交量止跌。開發(fā)商供應疲軟，市場去化節(jié)奏繼續(xù)放緩，銷售環(huán)比回落但下滑幅度符合預期。8 月供應推貨或有望回暖，但高基數(shù)下同比仍承壓。高溫天氣稍退，一線已有樓盤到訪開始回升。中央政策積極表態(tài)后，月末一線城市如深圳二手房帶看量環(huán)比已開始回暖。

7 月同比-29%，相較上月一線、二線回暖，三線及以下降溫

新房市場本周成交 216 萬平，月度同比-28.98%，相較上月改善 2.60pct；累計庫存15624 萬平，一線、二線、三線及以下去化加速。二手房市場本周成交 141 萬平，月度同比-9.52%，相較上月下降 15.40pct。土地市場本周成交建面 1711 萬平，滾動12 周同比-24.75%；成交總額 256 億元，滾動 12 周同比-30.24%；全國平均溢價率5.49%，滾動 12 周同比+1.88pct。本周申萬房地產(chǎn)指數(shù)+3.20%，較上周下跌6.59pct，漲幅排名 5/31，領(lǐng)先滬深 300 指數(shù) 2.50pct。H 股方面，本周 Wind 香港房地產(chǎn)指數(shù)-3.76%，較上周下降 11.19pct，漲幅排序 11/11，跑輸恒生指數(shù) 1.86pct；克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)為-2.65%，較上周下跌 15.71pct。

投資建議：當前時點看好地產(chǎn)板塊表現(xiàn)，邏輯包括：地產(chǎn)板塊調(diào)整相對充分、政策釋放友好信號、板塊逐步走出反彈走勢。具體來看：1）板塊調(diào)整至相對低位，2）地產(chǎn)政策預期改善，基本面走弱的情況下不斷釋放積極信號，3）地產(chǎn)鏈近期連續(xù)表現(xiàn)，逐步走出反彈走勢。隨著二季度地產(chǎn)基本面走弱，新一輪政策友好期或已來臨，貨幣政策端近期存款、逆回購、SLF 等利率逐步下調(diào)，需求端青島新政指引需求托底信號，融資端支持有望從前期放緩進入加速推進節(jié)奏。標的方面，建議重點關(guān)注：我愛我家、天地源、招商蛇口、中國海外宏洋集團。建議關(guān)注以下思路：①存量房賽道（我愛我家、貝殼W）、②行業(yè)復蘇（中國海外宏洋集團、招商蛇口、保利發(fā)展）、③格局優(yōu)化（天地源、華發(fā)股份、越秀地產(chǎn)）、④信用修復（新城控股、龍湖集團、金地集團）。

風險提示：1) 證券市場波動、政策推進節(jié)奏及實施效果等存在不確定性；2) 信用修復、格局優(yōu)化及行業(yè)復蘇可能存在不及預期的風險；3) 宏觀環(huán)境變化或?qū)π袠I(yè)及公司的運行產(chǎn)生影響。