8月9日,天風證券發(fā)布7月百強房企銷售點評。
【資料圖】
行業(yè)追蹤(2023.7.28-2023.8.3)
7 月供需兩淡,樓市延續(xù)探底行情
7 月房企銷售環(huán)比-36.1%,銷售規(guī)模繼續(xù)走低、延續(xù)探底趨勢,各性質(zhì)房企增速普降,主要或與 1)7-8 月迎來傳統(tǒng)銷售淡季。2)供需兩端制約之下,樓市復蘇動能趨緩、企業(yè)去化壓力仍然較大;3)目前市場需求和購買力透支、行業(yè)信心仍處在低位;4)房價走弱,加之前期需求集中釋放,銷售迎來階段性瓶頸期等因素有關(guān)。7 月下旬中央頻繁表態(tài),釋放利好信號,整體新房成交規(guī)模未來或止跌企穩(wěn)。全口徑看,TOP10、TOP11-30、TOP100 房企 7 月單月銷售分別為 1616 億元、985 億元、3719 億元,高基數(shù)效應下,同比分別-33.0%、-37.8%、-34.7%,增速相比 6 月份分別下降 4pct、6.5pct、6.2pct,環(huán)比分別-34.9%、-36.3%、-36.1%。1)TOP10 房企中除越秀地產(chǎn)當月同比 30.6%外,均同比下降。2)TOP11-20 房企中有 6 家房企降幅超過 30%。3)7 月百強房企環(huán)比增速上升,TOP10、TOP11-30、TOP100 房企的環(huán)比增速分別為-34.9%、-36.3%、-36.1%。較 6 月相比,環(huán)比增速分別下降 36.3pct、34.3pct、46.9pct。
分化格局繼續(xù)演繹,地方國企韌性良好
百強房企格局繼續(xù)分化。在 TOP20 房企中,除越秀地產(chǎn)當月同比 30.6%外,均同比下降,有 11 家房企降幅超過 30%,旭輝集團降幅最大,同比-70.8%。1)地方國企方面,單 7 月同比 1.2%,顯著好于央企/民企(-22.0%/ -46.5%)。2)央企方面,7月單月同比-22.0%,環(huán)比-36.3%,同、環(huán)比均好于行業(yè)平均(包括招商/保利/華發(fā)/建發(fā)/濱江/越秀/中海/華潤);銷售均價 2.0w/平,顯著高于百強均價 1.8w/平。3)典型非國央企,萬科/龍湖/金地/新城單 7 月分別同比-40%/-34%/-43%/-46%,較上月分別下降 25 pct /3 pct /增加 10 pct /5pct。
百強房企格局繼續(xù)分化,央國企及部分優(yōu)質(zhì)民企韌性較強、中小房企競爭力有限;核心城市為市場聚焦點,市場去化更好,但整體各城呈現(xiàn)普降趨勢。
年中房企促銷力度加強,銷售均價環(huán)比下降
7 月銷售均價環(huán)比下降 2.9%,相比 6 月份增加 2.6pct,主要或因去庫存壓力下,房企促銷力度及手段升級。從全口徑的銷售均價看,TOP10、TOP11-30、TOP100 房企7 月單月銷售均價為 17185、15319、17590 元/平米,同比分別-6.8%、-5.8%、+2.7%,較 6 月份分別-24.1pct、-13.2pct、-8.5pct,環(huán)比變動分別為-6.7%、-16.1%、-2.9%。TOP10 房企中,除建發(fā)/濱江銷售均價增加,其他環(huán)比均有下降;同
比來看,建發(fā)房產(chǎn)、濱江集團同比增速為正,分別為建發(fā) 20195 元/平米(同比+11.5%)、濱江集團 45991 元/平米(同比+3.2%),其余房企銷售均價單月同比均有下降,其中保利發(fā)展均價升至 17325 元/平米(同比-66.2%)。
7 月進入傳統(tǒng)的銷售淡季,成交量連續(xù)三周下滑,最后一周成交量止跌。開發(fā)商供應疲軟,市場去化節(jié)奏繼續(xù)放緩,銷售環(huán)比回落但下滑幅度符合預期。8 月供應推貨或有望回暖,但高基數(shù)下同比仍承壓。高溫天氣稍退,一線已有樓盤到訪開始回升。中央政策積極表態(tài)后,月末一線城市如深圳二手房帶看量環(huán)比已開始回暖。
7 月同比-29%,相較上月一線、二線回暖,三線及以下降溫
新房市場本周成交 216 萬平,月度同比-28.98%,相較上月改善 2.60pct;累計庫存15624 萬平,一線、二線、三線及以下去化加速。二手房市場本周成交 141 萬平,月度同比-9.52%,相較上月下降 15.40pct。土地市場本周成交建面 1711 萬平,滾動12 周同比-24.75%;成交總額 256 億元,滾動 12 周同比-30.24%;全國平均溢價率5.49%,滾動 12 周同比+1.88pct。本周申萬房地產(chǎn)指數(shù)+3.20%,較上周下跌6.59pct,漲幅排名 5/31,領(lǐng)先滬深 300 指數(shù) 2.50pct。H 股方面,本周 Wind 香港房地產(chǎn)指數(shù)-3.76%,較上周下降 11.19pct,漲幅排序 11/11,跑輸恒生指數(shù) 1.86pct;克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)為-2.65%,較上周下跌 15.71pct。
投資建議:當前時點看好地產(chǎn)板塊表現(xiàn),邏輯包括:地產(chǎn)板塊調(diào)整相對充分、政策釋放友好信號、板塊逐步走出反彈走勢。具體來看:1)板塊調(diào)整至相對低位,2)地產(chǎn)政策預期改善,基本面走弱的情況下不斷釋放積極信號,3)地產(chǎn)鏈近期連續(xù)表現(xiàn),逐步走出反彈走勢。隨著二季度地產(chǎn)基本面走弱,新一輪政策友好期或已來臨,貨幣政策端近期存款、逆回購、SLF 等利率逐步下調(diào),需求端青島新政指引需求托底信號,融資端支持有望從前期放緩進入加速推進節(jié)奏。標的方面,建議重點關(guān)注:我愛我家、天地源、招商蛇口、中國海外宏洋集團。建議關(guān)注以下思路:①存量房賽道(我愛我家、貝殼W)、②行業(yè)復蘇(中國海外宏洋集團、招商蛇口、保利發(fā)展)、③格局優(yōu)化(天地源、華發(fā)股份、越秀地產(chǎn))、④信用修復(新城控股、龍湖集團、金地集團)。
風險提示:1) 證券市場波動、政策推進節(jié)奏及實施效果等存在不確定性;2) 信用修復、格局優(yōu)化及行業(yè)復蘇可能存在不及預期的風險;3) 宏觀環(huán)境變化或?qū)π袠I(yè)及公司的運行產(chǎn)生影響。
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