8月8日，“深圳首屆深圳住房租賃高質(zhì)量發(fā)展論壇”在五洲賓館舉辦。

(資料圖片僅供參考)

此次論壇由深房中協(xié)與深不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)攜手舉辦，會(huì)上，《深圳市房屋租賃行業(yè)服務(wù)倡議》正式發(fā)布。據(jù)了解，深圳市房屋租賃行業(yè)七大倡議包括：依法合理經(jīng)營(yíng)，公示服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，確保房源信息真實(shí)有效，不虛假宣傳，規(guī)范簽署租賃合同，保障個(gè)人信息安全等。

為了推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)的高質(zhì)量發(fā)展，更好地服務(wù)行業(yè)和企業(yè)，兩家協(xié)會(huì)將正式啟動(dòng)保障性租賃住房去化平臺(tái)的研發(fā)，以助力解決行業(yè)痛點(diǎn)。

這次邀請(qǐng)的嘉賓陣容很強(qiáng)大，分享的干貨也非常多，本文，娟子和大家梳理下，文章有點(diǎn)長(zhǎng)~

深圳租金首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)

坪山今年租金漲幅第一

此前，深圳貝殼研究院公布的數(shù)據(jù)顯示，今年7月深圳全市商品房平均租金為77元/平方米，同比下跌1.7%。雖然租房需求旺盛，但租金上漲動(dòng)能不足，一方面是因?yàn)椴簧僮饪偷淖夥款A(yù)算下降，需求由核心區(qū)域向關(guān)外擴(kuò)散，另一方面是市場(chǎng)上房源供應(yīng)較多，租客可選擇范圍擴(kuò)大，降低了房東的租金預(yù)期。

在論壇上，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉博士發(fā)布的研究數(shù)據(jù)，再次論證了這一點(diǎn)。

在2022年上半年之前，平均租金80-90元/平方米（商品住房租賃市場(chǎng)的租金，不包含城中村、長(zhǎng)租公寓的租金），出現(xiàn)了很大的下調(diào)；從2022年第四季度開(kāi)始出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，這是從來(lái)沒(méi)有過(guò)的現(xiàn)象。

深圳2200萬(wàn)實(shí)際管理人口，近80%的人租房（城中村約有1100萬(wàn)人的租賃需求），租賃需求很旺盛，但是租金價(jià)格跌了，而且繼續(xù)負(fù)增長(zhǎng)，未來(lái)負(fù)增長(zhǎng)還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間。

值得一提的是，原本認(rèn)為租金非常堅(jiān)挺的“原特區(qū)內(nèi)”下跌了，租賃洼地或者沒(méi)有什么人租房的坪山從去年第四季度開(kāi)始漲幅第一。

深圳租賃市場(chǎng)近期出現(xiàn)新形勢(shì)還體現(xiàn)在，租客平均年齡拉升，上半年深圳租客平均年齡38歲，為6年來(lái)最高。

我們要知道，2015年深圳平均購(gòu)房年齡是27歲，現(xiàn)在租客平均年齡38歲，房東平均年齡46歲，如果說(shuō)租客平均年齡38歲為6年新高，這說(shuō)明大家買房在不停往后推。

買房年齡大增大，這也預(yù)示著長(zhǎng)租時(shí)代已經(jīng)到來(lái)，這對(duì)租賃市場(chǎng)來(lái)說(shuō)是個(gè)好消息。

另一個(gè)現(xiàn)象，租客往外圍低租金區(qū)域遷徙是一個(gè)大趨勢(shì)，這也是坪山的租金連續(xù)上漲的原因，像傳統(tǒng)高租金的福田、南山、寶安等區(qū)，租賃占比都有所下降。

李宇嘉表示，租金下降這不僅僅是深圳的現(xiàn)象，北京和上海也是這樣。

租賃供給側(cè)改革已見(jiàn)成效?

2024、2025年后租金會(huì)下降

據(jù)了解，為加快解決新市民、青年人等群體住房問(wèn)題，市委、市政府進(jìn)一步提高了“十四五”規(guī)劃的任務(wù)目標(biāo)，將建設(shè)籌集保障性住房原目標(biāo)54萬(wàn)套（間）提高到不少于74萬(wàn)套（間），其中保障性租賃住房增加了20萬(wàn)套（間）。

李宇嘉認(rèn)為，租賃供給側(cè)改革是放量的，是趨勢(shì)性增加，對(duì)租賃的影響是長(zhǎng)期的，我們必須適應(yīng)這樣的新趨勢(shì)。

2021-2022年總共籌建22.5萬(wàn)套，60萬(wàn)套的任務(wù)還在后面，95個(gè)新建的保租房項(xiàng)目，77個(gè)在2024-2026年竣工，這是一個(gè)巨大的供應(yīng)。（具體以官方數(shù)據(jù)為準(zhǔn)）

他表示，2024、2025年大規(guī)模保租房供應(yīng)效果開(kāi)始顯現(xiàn)，按照既有的路徑，屆時(shí)深圳租金將會(huì)大幅下降。（具體以實(shí)際市場(chǎng)為準(zhǔn)）

一方面是2020年有大批的長(zhǎng)租公寓用地，這些房子都是拿來(lái)投資，會(huì)產(chǎn)生租賃住房；其次是工業(yè)上樓，每年建設(shè)不少于100萬(wàn)平米的宿舍；這兩年在新增供應(yīng)里，已經(jīng)把產(chǎn)業(yè)用地調(diào)為住宅用地。

另一方面，從2019年開(kāi)始，整個(gè)供給側(cè)改革在商品住房或者整個(gè)住房領(lǐng)域開(kāi)始放量，“十四五”深圳供1500公頃地，平均每年300公頃，比“十二五”和“十三五”的平均值翻了一倍多。

從以上數(shù)據(jù)可以看出，深圳未來(lái)不缺住宅， 這也是未來(lái)租金會(huì)平民化的原因之一，對(duì)于租客來(lái)說(shuō)，這也是好事。

讓租房者有穩(wěn)定感

從價(jià)格和租購(gòu)?fù)瑱?quán)上找突破口

租居快速發(fā)展，近年來(lái)在國(guó)家政策強(qiáng)力推動(dòng)下，大城市租賃式居住模式發(fā)展非常快，重點(diǎn)城市服務(wù)面公寓、生活方式型公寓、青年公寓、租賃式社區(qū)、宿舍型公寓等，各類租居形態(tài)大規(guī)模集中入市，目前全國(guó)住房租賃企業(yè)已達(dá)2萬(wàn)家左右。

在“重售輕租”的住房制度下，高房?jī)r(jià)以及租賃市場(chǎng)不夠發(fā)達(dá)、不夠規(guī)范，使許多人特別是新市民、青年人既買不起房又租不好房，如何解決租、住矛盾？

中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)柴強(qiáng)博士表示，當(dāng)下要讓租房有穩(wěn)定感，就要發(fā)展規(guī)模化、專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃，就要解決三大基本問(wèn)題：

1、長(zhǎng)期、低成本、大額的資金。

2、合理的投資回報(bào)率。了合理的回報(bào)率，才能良性循環(huán)，才能持續(xù)發(fā)展。

3、讓人們?cè)敢庾夥孔?。好租房、租房好，希望人們?cè)敢庾夥孔?，而不是被迫無(wú)奈。

這里需要解決兩大問(wèn)題：一是租購(gòu)?fù)瑱?quán)或者租賃賦權(quán)。二是穩(wěn)定租賃關(guān)系，居民不愿意租房的主要原因之一是租房沒(méi)有家的感覺(jué)，不踏實(shí)，房東要賣房或者漲租，就要搬離。

租金是非常敏感的問(wèn)題，特別是現(xiàn)在搞住房租賃企業(yè)，現(xiàn)在是希望控制租金，可以控制租金的漲幅，但輕易不能搞租金管制、租金指導(dǎo)價(jià)，否則將來(lái)這個(gè)市場(chǎng)發(fā)展不起來(lái)。

此外還有續(xù)期規(guī)則，到期時(shí)應(yīng)該按照同地段同品質(zhì)住房市場(chǎng)租金，不是雙方吵架，簽訂長(zhǎng)期租約也是不可能的。

柴強(qiáng)認(rèn)為，目前，我國(guó)城鎮(zhèn)化率才65.2%，城鎮(zhèn)化率至少要達(dá)到75%以上，這意味著，未來(lái)人口越來(lái)越多在城鎮(zhèn)之間流動(dòng)，特別是流向大城市，城市越大租住率越高，新市民和青年人大多數(shù)是租房住。

租房的特點(diǎn)是能夠持續(xù)不斷有現(xiàn)金流，成長(zhǎng)性、穩(wěn)定性、持續(xù)性的現(xiàn)金流，特別適合于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。

希望住房租賃企業(yè)堅(jiān)持做優(yōu)、做久、做強(qiáng)、做大的發(fā)展路徑，首先是做好，再是時(shí)間做長(zhǎng)、做強(qiáng)，順其自然做大，不宜賺大錢。要建設(shè)高品質(zhì)專業(yè)化住房租賃隊(duì)伍，走職業(yè)化、專業(yè)化發(fā)展路徑，住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人和從業(yè)人員都要把住房租賃視為一個(gè)專門的職業(yè)。

國(guó)家高端智庫(kù)CDI研究院教授、廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)專家宋丁博士表示，租居的平權(quán)化比宜居化更重要，未來(lái)租購(gòu)并舉是大勢(shì)所趨，租居占比將日益提升并在城市經(jīng)濟(jì)中扮演日益重要的角色，從法權(quán)視角看，租購(gòu)?fù)瑱?quán)同樣是大勢(shì)所趨，法律將保護(hù)所有租居者的合法權(quán)益。

深圳一千多個(gè)城中村改造是大勢(shì)所趨，這是未來(lái)政策的走向。

只有租購(gòu)?fù)瑱?quán)才能保障租購(gòu)并舉模式的穩(wěn)健成長(zhǎng)，沒(méi)有租購(gòu)?fù)瑱?quán)，并舉不了，租客永遠(yuǎn)是卑微的。

權(quán)的第一層是物化性權(quán)利配置，比如居住權(quán)、配套服務(wù)使用權(quán)、子女教育權(quán)、物管配置權(quán)等，租客住一年，跟業(yè)主的權(quán)利是一樣的。

但更重要的是一系列精神性的權(quán)利歸化，如社會(huì)尊重、司法保護(hù)、自我心理平衡、人文價(jià)值界定等，這些東西看不見(jiàn)、摸不著，但是它的意義比前面的物化更重要。

宋丁認(rèn)為，中國(guó)租居發(fā)展有“七大趨勢(shì)”，分別是規(guī)程化、集群化、高質(zhì)化、保障化、多元化、比價(jià)格化和常態(tài)化。

即確保租居方向是有質(zhì)量、有品質(zhì)的，為新市民和青年人準(zhǔn)備的保障性租賃住房是一個(gè)大方向。同時(shí)，未來(lái)的租居將是多主體供給、多渠道保障格局；在價(jià)格方面，租居將遵從性價(jià)比穩(wěn)漸調(diào)整租金價(jià)格。

未來(lái)中國(guó)城市居住市場(chǎng)的一個(gè)重大改變是越來(lái)越多的人將放棄買房而進(jìn)入租居大軍，有些人甚至?xí)L(zhǎng)期乃至終生租房而居，租居將成為城市生活的一種常態(tài)和一種特色文化。

多舉措保障

深圳租房也會(huì)住得越來(lái)越好

在論壇上， 深圳市住房和建設(shè)局房屋租賃管理處處長(zhǎng)王玉亭表示，住房租賃問(wèn)題不是小問(wèn)題，它既是群眾關(guān)心的問(wèn)題，也是城市發(fā)展的問(wèn)題。

城市想要發(fā)展好，就得讓大家住好，住有所居。

她認(rèn)為，住房租賃問(wèn)題是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，也是人口問(wèn)題，深圳是個(gè)移民城市，針對(duì)來(lái)深建設(shè)者，我們提供的住房租賃產(chǎn)品也要滿足各個(gè)層次的需求者。

她倡議，我們面臨未來(lái)的發(fā)展，要凝神聚力，擰成一股繩一起把住房租賃行業(yè)做好做大做強(qiáng)。相信規(guī)范化、專業(yè)化、品質(zhì)化不僅是房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的需要，也是住房租賃企業(yè)、行業(yè)發(fā)展的需要，更是這個(gè)行業(yè)誕生之初即具備的核心特質(zhì)與內(nèi)在動(dòng)力。

事實(shí)上，近年來(lái)，深圳在租賃住房上支持力度也越來(lái)越大，除了土地供應(yīng)外，政策也在多方位支持。

8月1日起實(shí)行的《深圳市公共租賃住房管理辦法》《深圳市保障性租賃住房管理辦法》，基本涵括了各類人群。

公共租賃住房主要面向符合條件的住房困難深圳戶籍居民，以及為社會(huì)提供基本公共服務(wù)的一線職工；

保障性租賃住房主要面向符合條件的新市民、青年人、各類人才等群體。

此外，深圳市住房公積金管理中心起草《關(guān)于調(diào)整我市住房公積金租房提取有關(guān)事項(xiàng)的通知（征求意見(jiàn)稿）》，正在向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)?！锻ㄖ窋M普惠提高住房公積金租房提取額度至月繳存額的80%，并重點(diǎn)加大對(duì)新市民、青年人、多子女家庭、承租公共租賃住房職工的支持力度。

……

社會(huì)在發(fā)展，城市在進(jìn)步，城市居住環(huán)境提升是城市迭代升級(jí)的一環(huán)。

未來(lái)，城市要?發(fā)展，既要留住更為高薪、精英的階層，也要留住前來(lái)深圳的基礎(chǔ)建設(shè)者；然而，為不同人群創(chuàng)造、提供更為舒適的居住空間，是未來(lái)城市讓來(lái)者留下來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)力之一！

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