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中建智地狂飆,中建一局養(yǎng)了利潤奶牛

文/樂居財經(jīng) 許淑敏

中建智地的年中工作會議上,董事長樊飛軍、總經(jīng)理吳國強雙雙露面。


(相關(guān)資料圖)

樊飛軍稱,上半年憑借“開局就是決戰(zhàn)、起步就要沖刺”的勁頭,取得了一系列成績,而下半年經(jīng)營任務(wù)依舊艱巨繁重。

吳國強則做出了具體部署,強調(diào)“誓死達成公司年度指標(biāo),全力沖刺確保年度經(jīng)營目標(biāo)任務(wù)圓滿完成”。

二人分工合力,不斷推動中建智地往上走。

近兩年,中建智地在樊飛軍、吳國強的帶領(lǐng)下,確實很“拼”。不斷搶占北京市場,深耕江蘇市場,也落地廣州、上海等地。

2022年,中建智地全國銷售規(guī)模已經(jīng)突破200億,在北京市場也突破百億規(guī)模,沖刺的意味不容小覷。

地產(chǎn)業(yè)務(wù),似乎已成為中建一局越來越重要的利潤“奶牛”。2020年至2022年,中建智地的凈利潤,在中建一局的占比,分別為4.31%、8.43%、17.55%,提升較快。

只是沖刺途中,它也面臨著整體行業(yè)下行的挑戰(zhàn)、愈發(fā)激烈的市場競爭,更需直面來自中建系內(nèi)部的競爭。

突圍并不容易,中建智地為了維持資金運轉(zhuǎn)、規(guī)模增長,走上了加快周轉(zhuǎn)的路子,拿地三、四個月即開盤的項目,不在少數(shù)。

與此同時,中建一局的負(fù)債、資金因素,又影響著中建智地的未來走向。

京城拓地

中建智地正在趕進度,趕著拿地、銷售、開發(fā)。

這兩年,北京每一場土拍,幾乎都有著中建智地的身影。甚至在去年的北京第四批集中供地當(dāng)中,中建智地報名參拍了全部6宗地塊,對于土地的渴求可見一斑。

據(jù)樂居財經(jīng)不完全統(tǒng)計,近三年來,中建智地在北京拿下了8宗地,斥資近200億元,而多數(shù)地塊,主要圍繞于房山區(qū)域。

中建系旗下八局,各有房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù),且分布區(qū)域各有側(cè)重。而中建智地作為中建一局旗下房地產(chǎn)開發(fā)集團,總部正是位于北京,經(jīng)營區(qū)域集中在北京、江蘇等地區(qū)。

相較于幾年前,中建智地在大本營北京,發(fā)力的趨勢明顯。憑借著拿地規(guī)模的上升,中建智地的銷售規(guī)模也不斷上升。

2020年,中建智地在北京市場并未上榜,排名30名開外,直到2021年,中建智地才榜上有名,權(quán)益銷售金額達到91.1億元,位居北京房企銷售榜單第16名。

今年上半年,中建智地更是擠入北京市場TOP10,銷售達到94.5億元。

其在全國的排名,也從2020年的155名,上升至2023年上半年的59名,跨度近百名。

中建智地的擴張有目共睹,但其中亦伴隨著一些壓力。

尤其是在土地競爭上,盡管報名參拍土地數(shù)量眾多,但所獲無幾。2022年,其僅僅在北京市場拿下兩宗地。

北京市場競爭激烈,中建智地的運氣并沒有那么好。上述提及的2022年第四批集中供地,它報名參拍全部地塊,還是一無所得,像是朝陽奶西321地塊,由中建智地觸達現(xiàn)房銷售面積上限,最終在搖號環(huán)節(jié)卻不敵金隅。

不僅外部競爭激烈,而且中建系旗下八大局之間,內(nèi)部競爭也不遑多讓。中建玖合、中建壹品、中建東孚等公司,都紛紛搶入北京。

像是中建八局的東孚公司首入北京,便拿到了熱門地塊朝陽小紅門地塊,運氣頗佳。

而中建壹品于2022年,已經(jīng)沖進北京房企銷售排行TOP10之列,以187億的銷售金額排名第八。而此時,中建智地在北京的銷售金額僅108.4億元,排名18位。

為了尋求突圍,中建智地走上加快周轉(zhuǎn)的路子。

今年2月,中建智地剛摘得北京市房山區(qū)高教園9號地塊,僅10天時間,便實現(xiàn)土護降工程開工,加速開工進展。

不到三個月的時間,命名為中建國賢府的這一項目,宋式實景園林對外亮相,而6月份,該項目已經(jīng)開盤。從拿地到開盤,只隔四個月的時間。

多數(shù)項目均以此操作,其于4月份拿下的朝陽孫河鄉(xiāng)前葦溝地塊,眼下已經(jīng)打造成為中建璞園,并于上月底舉行了產(chǎn)品發(fā)布會。

周轉(zhuǎn)率提升,可以讓中建智地加快資金循環(huán),加大拓展規(guī)模的力度。

對于手中項目不多的中建智地而言,要想維持銷售規(guī)模的持續(xù)增長,加快補倉,是當(dāng)務(wù)之急。

根據(jù)報告披露,中建智地主要在建工程項目共有16個項目,分布于北京、上海、廣州、天津、常州、蘇州等地,總建筑面積297.58萬㎡,累計銷售面積88.24萬㎡,累計銷售金額280.23億元。

至于土儲方面,截至2023年3月末,中建智地土地儲備待開發(fā)土地面積56.15萬㎡,計容建筑面積135.22萬㎡,擬建規(guī)劃建筑面積207.63萬㎡。

去年,中建智地新開工面積130.99萬㎡,竣工面積91.99萬㎡,而今年前三月,新開工面積僅11.97萬㎡,未來有新開工面積下降的可能性。

更名與進擊

回到2019年,中建智地原為中建一局集團房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,銷售排名仍在行業(yè)150名開外,規(guī)模不足百億。

那時候的中建智地,夾雜于眾多央企、民企之中,并不起眼。

一切的整頓,是從人事變動、公司改名開始。

2019年3月,中建智地董事長從任傳彬變更為樊飛軍,并于當(dāng)年9月,新增董事吳國強。

網(wǎng)上關(guān)于這兩位高管的資料并沒有太多。

所能知道的是,樊飛軍本科畢業(yè)于哈爾濱工業(yè)大學(xué),碩士畢業(yè)于北京大學(xué)光華管理學(xué)院,妥妥的高材生。

天眼查顯示,樊飛軍在40家企業(yè)有所任職。所屬集團除了中國建筑集團,還有冠城大通、江杰榮泰、正大光明,擔(dān)任成員企業(yè)核心成員、成員企業(yè)高管。

其中,冠城大通是一家資本服務(wù)為主的公司,經(jīng)營范圍包括對工業(yè)、農(nóng)業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施、能源和國家允許舉辦的企業(yè)的投資等。而冠城大通曾與中建一局合作開發(fā)了南京六合和棠瑞府項目。

至于江杰榮泰,樊飛軍在該公司旗下的上海誠衛(wèi)興置業(yè)任職董事,后者為萬科與中建一局參股公司。

上海誠衛(wèi)興置業(yè)主要于上海寶山楊行板塊布局,于2020年9月,該公司以47.25億元拿下了寶山區(qū)楊行鎮(zhèn)地塊,該地塊為“城中村”改造項目-楊行鎮(zhèn)老集鎮(zhèn)。

而正大光明,樊飛軍則是在其旗下的中建正大科技任副董事長。后者成立于2016年,是一家以從事科技推廣和應(yīng)用服務(wù)業(yè)為主的企業(yè)。

可以看出,樊飛軍的任職,還是圍繞著中建系。

另外,吳國強于2020年,從中建智地副總經(jīng)理升任為總經(jīng)理,并開始頻繁出現(xiàn)于公眾視野。

這兩位領(lǐng)導(dǎo)人,是推動中建智地快速發(fā)展的關(guān)鍵人物。2019年12月,中建智地注冊資本從1億元變?yōu)?.6億元。

不久后,中建智地這一名字正式誕生。2020年6月,“中建一局集團房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”更名為“中建智地置業(yè)有限公司”,兩個月后,該公司注冊資本又從3.6億元增至18.6億元。

2020年8月,中建智地召開品牌發(fā)布會,對外公布新品牌,時任中建一局董事長羅世威跟樊飛軍共同出席該發(fā)布會,可見重視程度之高。

樊飛軍解釋,“智”主要包括產(chǎn)品智慧、建筑智慧、服務(wù)智慧這三方面,進一步提升產(chǎn)品、以客戶為中心,更是提及要“打造房地產(chǎn)行業(yè)的地標(biāo)”。

當(dāng)時,中建智地在北京根基尚淺,樊飛軍提出這一遠(yuǎn)大目標(biāo),可見他本人對于規(guī)模、產(chǎn)品均有著渴求。

幾個月后,中建智地推出北京首個項目“京西印玥”,據(jù)資料顯示,2021年京西印玥為北京年度銷售套數(shù)冠軍,成交1051套、銷售額近33億元。隨之,其又推出“中建宸廬”,開盤勁銷8.8億元。

樊飛軍有足夠的自信,推動中建智地規(guī)模更上一層樓。他曾表示,中建智地將同重點城市群共發(fā)展,聚焦布局京津、長三角的一二線及高增長城市。

今年4月,中建智地于上海拿下了浦東新區(qū)保障房曹路基地08-01地塊。又于7月,成立了中建一局集團壹瓴置業(yè)(上海)有限公司,注冊資本約3.34億元,法定代表人為吳國強。

要知道,吳國強擔(dān)任法定代表人的公司僅有兩家,除了壹瓴置業(yè),還有中建智地置業(yè)有限公司上海分公司。

中建智地對于上海市場,亦有一定的布局野望。

利潤占比提升

中建一局的業(yè)務(wù)當(dāng)中,以建筑施工為核心,并逐步形成以設(shè)計、科研、施工、安裝、設(shè)計勘察、房地產(chǎn)開發(fā)于一體的多元化經(jīng)營格局。

其中,房地產(chǎn)開發(fā)與投資,僅占其中一小部分。2022年報告顯示,中建一局房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)實現(xiàn)收入116.78億元,占總營收比例僅為7.85%,支出營業(yè)成本90.57億元,毛利率22.44%。

但其他板塊的業(yè)務(wù)毛利率,顯然不及房地產(chǎn)投資與開發(fā)業(yè)務(wù)板塊。比如占總營收比例高達73%的房屋建設(shè)業(yè)務(wù),毛利率僅為7.22%。

2020-2022年及2023年3月末,中建一局整體的營業(yè)利潤率,分別為2.52%、2.90%、3.13%和2.96%。建筑行業(yè)企業(yè),多依靠增大經(jīng)營規(guī)模來提高利潤,如果依靠粗放型的模式,利潤率都不是很高。

因此,中建一局正不斷提升房地產(chǎn)開發(fā)的比例,2020年該業(yè)務(wù)占總營收比例僅1.11%,2021年提升至4.49%,2022年提升至7.85%。

而中建智地是中建一局房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的統(tǒng)一經(jīng)營運作平臺,聚焦京津、長三角兩大城市圈及海南,布局地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運營、物業(yè)服務(wù)三大業(yè)務(wù)板塊。

也就是說,中建一局大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù),都裝入了中建智地。

2022年,中建智地實現(xiàn)營業(yè)收入113.24億元,同比增長153%,凈利潤6.92億元,同比增長156%。以此計算,去年中建智地的凈利率為6.11%。

與此同時,中建智地的總資產(chǎn)、總負(fù)債均呈現(xiàn)增長趨勢。截至2022年末,中建智地總資產(chǎn)358.5億元,總負(fù)債283.55億元,資產(chǎn)負(fù)債率為79.09%。

中建一局在報告中強調(diào),隨著現(xiàn)有項目建設(shè)穩(wěn)步推進以及不斷拓展新項目,房地產(chǎn)業(yè)務(wù)為其貢獻的現(xiàn)金流及利潤將逐步增加,并將提升整體盈利水平。

樂居財經(jīng)統(tǒng)計獲悉,2020年至2022年,中建智地的凈利潤分別為1.21億、2.7億、6.92億,而中建一局的凈利潤,則分別為28億、32億、39億。前者占后者的比例,為4.31%、8.43%、17.55%,占比提升較快。

由此可見,地產(chǎn)業(yè)務(wù)已逐漸成為中建一局利潤的重要來源。

不過,依托于中建一局發(fā)展的中建智地,同樣面臨著一定的負(fù)債、資金波動風(fēng)險。

2020-2022年及2023年3月末,中建一局合并財務(wù)報表的資產(chǎn)負(fù)債率分別為74.29%、76.89%、75.68%和 75.65%,負(fù)債總額分別為701.32億元、766.77億元、787.52億元和821.04億元。

截至去年年末,中建智地的負(fù)債總額,在中建一局負(fù)債總額中的占比,為36%。

如若銷售市場或金融市場發(fā)生重大波動,或?qū)⒚媾R較大的資金支付壓力。

另一邊,中建一局的貨幣資金亦有所減少,2021年這一數(shù)據(jù)為204.74億元,但2022年降至192.72億元。

此外,其經(jīng)營性現(xiàn)金流,也有所波動。2020-2022年及2023年3月末,發(fā)行人經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流分別為37.29億元、28.07億元、44.8億元和-88.57億元。

中建一局大型項目周期一般均在2年以上,有一定量墊付資金,業(yè)主回款不及時會導(dǎo)致經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額呈現(xiàn)波動。

由此可見,中建一局資金實力是否充足,影響著中建智地的未來走向。

按照規(guī)劃,中建一局要實現(xiàn)從建筑承建商、房地產(chǎn)開發(fā)商向城市綜合體開發(fā)運營商的角色轉(zhuǎn)變。這一過程中,房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)為重中之重。

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