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北熙區(qū)等來(lái)貼身競(jìng)品丨網(wǎng)簽實(shí)錄
大家好,我是表姐,很多網(wǎng)友催更往前實(shí)錄這個(gè)欄目,表姐就看情況更新吧,力爭(zhēng)每周能更新個(gè)一到兩期。?????????????????
大家想看哪個(gè)項(xiàng)目的分析,可以在評(píng)論區(qū)留言。

今天先聊一下京投發(fā)展·北熙區(qū),給關(guān)注東壩的小伙伴們做個(gè)參考。??????

問(wèn)了北熙區(qū)的開(kāi)發(fā)商領(lǐng)導(dǎo),他說(shuō)看網(wǎng)簽沒(méi)有意義,有兩條理由:


(資料圖)

1.北熙區(qū)因?yàn)榻桓稌r(shí)間晚,所以給客戶開(kāi)了分期。

2.比如說(shuō)一期都沒(méi)房了,除非是分期不合格的客戶清退。

他不建議看網(wǎng)簽率這個(gè)指標(biāo),說(shuō)寫(xiě)出來(lái)要被人笑話。

他還說(shuō),93戶型當(dāng)天就賣沒(méi)了,網(wǎng)簽顯示去化率50%。

表姐明白了,93戶型有50%是首付分期付款。如果這么論,北熙區(qū)就變成一個(gè)分期盤(pán),分期比例太高……

我們也希望有分期數(shù)據(jù),希望分期數(shù)據(jù)不再是機(jī)密,歡迎小伙伴們提供。

以下是正文,不含分期數(shù)據(jù)。

北熙區(qū)地塊,是2021年12月托底來(lái)的,那個(gè)時(shí)候開(kāi)發(fā)商拿地都不咋積極,加上車輛段地塊也就京投能搞定,就底價(jià)了。???

結(jié)果就是,北熙區(qū)的樓板價(jià)就比保利東壩地塊低那么一丟丟,換句話說(shuō),北熙區(qū)降價(jià)還有空間,保利低價(jià)賣就是真割肉。?????????????

所有,前段時(shí)間保利跟京投鬧分手,說(shuō)法也是算不過(guò)來(lái)賬。

其實(shí),北熙區(qū)也挺不容易的,好不容易把區(qū)域均價(jià)從7.8萬(wàn)/㎡賣到了8萬(wàn)/㎡+,最新網(wǎng)簽價(jià)格都沖著8.3萬(wàn)/㎡去了。

對(duì)于京投來(lái)說(shuō),只要維持住板塊低開(kāi)高走的形式,慢慢賣就行了,所以京投對(duì)于東壩新地塊的期望,應(yīng)該會(huì)是一個(gè)高價(jià)策略。?????????????????

但保利不一樣,兄弟們要沖全國(guó)業(yè)績(jī),價(jià)格就是最直接的手段。估計(jì)京投也挺郁悶的,本來(lái)想找個(gè)合作伙伴,這下好了,成直接競(jìng)品。

尤其是保利的產(chǎn)品設(shè)計(jì)不弱,和光系的大窗戶一展示,就算是表姐也被圈粉了。?????????????????????????

從供應(yīng)結(jié)構(gòu)來(lái)看,北熙區(qū)目前取證的是80㎡到135㎡,主力集中在80㎡戶型和123㎡戶型之間。
保利則是97㎡到170㎡,也就是說(shuō),如果你想買(mǎi)80㎡兩居,沒(méi)得選,只能考慮北熙區(qū),160㎡、170㎡的,也沒(méi)得選,只能選保利。??????
但其他面積段,表姐就只能說(shuō),北熙區(qū)壓力還挺大的,眼看保利從兜里拿出了開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái),不知道京投如何應(yīng)對(duì)?????????????
ps:保利地塊全套帶尺寸戶型表姐已經(jīng)拿到,關(guān)注的小伙伴加表姐微信私聊。

從去化情況來(lái)看的話,賣的最好的是80㎡兩居和93㎡三居,以及123㎡三居,低總價(jià)小戶型和三面寬戶型,還是受歡迎。?????

據(jù)說(shuō),一期93㎡戶型開(kāi)盤(pán)當(dāng)天售罄,二期也是賣得最快的,朝陽(yáng)群眾的付款周期目前不是特別強(qiáng)。

所以就導(dǎo)致,北熙區(qū)雖然拿地早但網(wǎng)簽率低,拿地比保利早了差不多一年半,但生生給自己等來(lái)貼身競(jìng)品。

價(jià)格分布上,二期94㎡/95㎡是賣的最貴的,一期93㎡和80㎡,還是打了一個(gè)平價(jià)走量的策略。??
結(jié)合戶型去化率和網(wǎng)簽單價(jià)來(lái)看,靠譜的猜測(cè)是:東壩這個(gè)區(qū)域,還是比較適合平價(jià)走量,一漲價(jià)流速立馬給你臉色看。???????

戶型成交走勢(shì)比較兩級(jí),80㎡兩居和123㎡四居占據(jù)大段主力。

價(jià)格走勢(shì)上,基本在7.8萬(wàn)/㎡到7.9萬(wàn)/㎡之間,低點(diǎn)能到7.7萬(wàn)/㎡以下,高的則能到8.2萬(wàn)/㎡+。???????
至于接下來(lái)的價(jià)格走勢(shì),應(yīng)該就看保利怎么推了。??????????????

以下是一期5號(hào)樓的網(wǎng)簽情況,大家下期再見(jiàn)。銷冠100????

PS:表姐現(xiàn)已搭建了新房交流群、區(qū)域群、專屬項(xiàng)目群等,樓盤(pán)優(yōu)劣、板塊發(fā)展、政策解析、一手消息火熱開(kāi)聊,歡迎添加表姐微信進(jìn)群吃瓜。
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