單價(jià)4字頭買南山，你心動(dòng)嗎？

昨日，月亮灣花園一套建面約104㎡的法拍房源，以474萬的起拍價(jià)成交，單價(jià)約4.56萬/㎡，再創(chuàng)新低。

相比小區(qū)曾于2021年2月創(chuàng)下的最高單價(jià)12.89萬/㎡，縮水近65%。相當(dāng)于從深圳的豪宅價(jià)跌到了剛需價(jià)。

(資料圖)

誰能想到，當(dāng)初小區(qū)從6萬/㎡沖到10.7萬/㎡，僅僅用了3個(gè)月，期間更是有一個(gè)月猛漲3.2萬/㎡，之后又用了半年的時(shí)間，從10.7萬/㎡沖到12.89萬/㎡，妥妥的深圳豪宅價(jià)。

起起伏伏的這三年，到底發(fā)生了什么？

棚改東風(fēng)來了又走了

是的，漲也棚改，跌也棚改。

雖然棚改不是它價(jià)格上漲和下跌的所有原因，卻是所有原因中最關(guān)鍵的。

2018年，深圳發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)棚戶區(qū)改造工作的實(shí)施意見》，隨后各區(qū)陸續(xù)響應(yīng)，發(fā)布實(shí)施細(xì)則并進(jìn)行項(xiàng)目試點(diǎn)，深圳舊住宅區(qū)的棚改速度加快。

更是在2019-2020年進(jìn)入高峰期。

正是在這兩年期間：香蜜二村突破“雙95%”、華富北區(qū)僅用17天完成“雙95%”并發(fā)布補(bǔ)償方案，南華村的專規(guī)出爐，將建超76萬㎡的綜合體，高新公寓打響南山棚改第一槍。

相比傳統(tǒng)的城市更新，棚改的核心優(yōu)勢(shì)在于其公共利益屬性極強(qiáng)，政府可基于此對(duì)房屋進(jìn)行征收，因此能大大縮短舊住宅區(qū)的改造周期。

▲棚改相比傳統(tǒng)城市更新，整體周期更短。| 合一城市更新

正是在這樣的背景下，月亮灣花園片區(qū)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目開啟意向調(diào)查。

按照流程，預(yù)計(jì)大概8個(gè)月的時(shí)間就能完成騰退工作，拆遷重建仿佛已經(jīng)是看得見的事。

▲當(dāng)時(shí)業(yè)主推算的項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度。｜圖片來源：深圳城市更新舊改

房價(jià)也按不住了。

·?2020年5月，雖然隔壁的佳兆業(yè)前海廣場都漲到12萬了，月亮灣花園的成交價(jià)才6萬出頭。巨大的價(jià)差，并沒有吸引更多的買房人，因?yàn)轫?xiàng)目太老太破，面積大總價(jià)又高。

·?2020年7月，項(xiàng)目傳出將棚改的消息，引爆了價(jià)格，成交單價(jià)漲到7.5萬。

·?2020年8月，消息公示后，成交單價(jià)更是飆到10.7萬。

▲圖源貝殼，2020年8月

這時(shí)就開始已經(jīng)有業(yè)內(nèi)人士表示要謹(jǐn)慎高位接盤。

“如果月亮灣花園能順利棚改，對(duì)比周邊12萬/㎡左右的房價(jià)，是有上漲空間的，但很難追平周邊價(jià)格；如果不能棚改或者周期太長，會(huì)比較被動(dòng)，很容易高位接盤。”

但從8月起，月亮灣花園的房價(jià)依舊還是在漲，直到2021年2月，沖到了12.89萬，是目前查到的最高成交價(jià)。

當(dāng)時(shí)，被大家忽略或者說意想不到的是，項(xiàng)目自2020年12月完成棚改意向摸底之后，再?zèng)]有任何后續(xù)進(jìn)展。

直到2021年2月深圳出臺(tái)二手房參考價(jià)，月亮灣花園的二手房參考價(jià)為5.79萬/㎡。

慌就一個(gè)字。

對(duì)于早期以1-2萬/㎡買入的業(yè)主來說，無論如何依舊是穩(wěn)賺不賠的買賣。

但對(duì)10萬/㎡+買入的業(yè)主來說，無疑是一場噩夢(mèng)。

更加雪上加霜的是，2021年8月，住建部發(fā)布《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問題的通知》，明確不得大拆、快拆舊住宅、城中村等舊區(qū)。

政策一下子變得不明朗起來。

在2021年10月南山街道辦針對(duì)月亮灣花園棚改進(jìn)度的回復(fù)中也提到，因受住建部《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問題的通知》政策影響，月亮灣花園的改造方向和內(nèi)容，等政策明朗后再研定。

如今回過頭再看，12萬單價(jià)變現(xiàn)的機(jī)會(huì)就像黃粱一夢(mèng)。

在政府留言板上，關(guān)于月亮灣花園棚改進(jìn)度這一問題的最新回復(fù)，依舊需要等待政策明朗后才能研定。

▲項(xiàng)目推進(jìn)需要等待政策明朗 | 截圖自政府留言板

棚改中的幸運(yùn)兒

也有借東風(fēng)成功的幸運(yùn)兒。

比如去年全年，深圳共有9個(gè)棚改項(xiàng)目有進(jìn)展。

▲去年9個(gè)棚改項(xiàng)目進(jìn)展 | 圖源合一城市更新

就在今天，華富村東、西區(qū)回遷選房工作剛剛結(jié)束，業(yè)主們成功入住新居。

▲圖源@華富村東、西區(qū)棚改

香蜜二村進(jìn)展也加快了。

今年5月，對(duì)項(xiàng)目內(nèi)最后14戶未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)簽訂房屋征收協(xié)議的業(yè)主制定征收補(bǔ)償決定。評(píng)估單價(jià)最高為9.53萬元/㎡、最低的是9.24萬元/㎡。

除此以外，每套房屋還有室內(nèi)裝修費(fèi)、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)和置業(yè)補(bǔ)助賠償。

按照10棟一套83.01㎡的住宅，貨幣賠償?shù)目們r(jià)算下來近902萬，折合單價(jià)則約10.9萬/㎡。

待到這14戶的問題解決，拆遷重建的速度也會(huì)加快，業(yè)主們?nèi)胱⌒戮臃路鹨仓溉湛纱?/p>

▲香蜜二村棚改發(fā)布征收協(xié)議，進(jìn)程加快?|?@深圳買房計(jì)劃

事實(shí)上，就連上文提到的月亮灣花園，也有2018年買入的業(yè)主幸運(yùn)地在高點(diǎn)拋出，又在去年以低點(diǎn)換到隔壁次新房、佳兆業(yè)前海廣場一期87㎡小三房，是無心插柳柳成蔭的經(jīng)典。（案例來自@鐘意聊房）

▲月亮灣花園?| 圖源鏈家

但如果你問我，怎么規(guī)避不幸、得到幸運(yùn)，我也只能說，它看起來并沒有太多規(guī)律可循，可能是：不要總想著“搏一搏”。