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金科服務(wù)追債地產(chǎn),反倒貼百萬定金

文/樂居財(cái)經(jīng) 靳文雨


(資料圖片)

“目前我們正在尋求相關(guān)法律意見,也將采取一切必要的措施來回收這些應(yīng)付款項(xiàng)。”

在金科服務(wù)(09666.HK)2022年業(yè)績發(fā)布會上,曾有與會者通過網(wǎng)絡(luò)端追問管理層,對于金科股份(000656.SZ)借款逾期的情況,是否已有采取對應(yīng)催收手段。

彼時,金科服務(wù)總裁韓強(qiáng)直面了這個提問,并表明了會通過法律途徑維護(hù)好公司利益的態(tài)度。

而在今年5月,金科服務(wù)直接與地產(chǎn)關(guān)聯(lián)方“撕破了臉皮”。其就15億元借款與所涉利息,向法院起訴了金科股份及其控股子公司,上演了一出“子告母”的大戲。

事實(shí)上,自地產(chǎn)關(guān)聯(lián)方陷入流動性危機(jī)以來,受到牽連的金科服務(wù),與前者的關(guān)系也變得緊張起來。而面對讓人頭疼的回款問題,金科服務(wù)為避免關(guān)聯(lián)方應(yīng)收款大規(guī)模淪為壞賬,也不得不拿起法律武器。

近日,其與金科股份就應(yīng)收賬款題,再度進(jìn)行了磋商協(xié)定。根據(jù)金科服務(wù)8月13日公告,金科服務(wù)與金科集團(tuán)訂立物業(yè)轉(zhuǎn)讓協(xié)議,金科集團(tuán)的成員公司將向集團(tuán)轉(zhuǎn)讓各自的抵銷物業(yè)。

抵銷物業(yè)共包括36項(xiàng)物業(yè),其中19項(xiàng)為住宅物業(yè)、6項(xiàng)為商業(yè)物業(yè)、8項(xiàng)為寫字樓及3項(xiàng)為產(chǎn)業(yè)園,分別位于中國貴陽、重慶、長沙及臨沂,總建筑面積約為3434.5平方米。

據(jù)樂居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線》了解,這筆持續(xù)關(guān)聯(lián)交易應(yīng)付款項(xiàng)產(chǎn)生自金科服務(wù)根據(jù)2020年及2022年物業(yè)管理服務(wù)總協(xié)議擬向金科集團(tuán)提供的物業(yè)管理服務(wù),金額為2040萬元。轉(zhuǎn)讓抵銷物業(yè)后,該筆應(yīng)付款項(xiàng)將被視為已悉數(shù)結(jié)清。

值得注意的是,抵債的部分物業(yè)估值,實(shí)際上要低于抵銷的應(yīng)付款項(xiàng)金額,除此之外,對于部分物業(yè)估值高于抵銷應(yīng)付款項(xiàng)金額的部分,金科服務(wù)還要以預(yù)付定金的形式相應(yīng)補(bǔ)足。

倒貼180萬定金

從公告來看,為了償還部分應(yīng)收賬款,金科股份的成員公司向金科服務(wù)轉(zhuǎn)讓了5處抵銷物業(yè)。其中,金科服務(wù)貴州分公司接手了貴州華勝永信物業(yè),重慶分公司接手了重慶品錦悅物業(yè)及重慶碧金輝物業(yè),湖南分公司接手了湖南景朝物業(yè)。

抵銷的物業(yè)資產(chǎn)中,貴州華勝永信物業(yè)和重慶品錦悅物業(yè),在估值基礎(chǔ)上均有溢價。

以貴州華勝永信物業(yè)為例,其資產(chǎn)包含19項(xiàng)住宅物業(yè),項(xiàng)目位于貴陽市花溪區(qū),總建筑面積約為732.3平方米。

根據(jù)相關(guān)評估,該部分資產(chǎn)于2023年5月31日的估值約為510萬元,而本次其抵消物業(yè)的代價及將予以抵消的持續(xù)關(guān)聯(lián)交易應(yīng)付款項(xiàng)為600萬元,抵銷的資產(chǎn)相當(dāng)于溢價了約17.6%。

其次是重慶品錦悅物業(yè),該物業(yè)包括5項(xiàng)商業(yè)物業(yè),位于中國重慶市南岸區(qū)茶園大道,總建筑面積約為285.5平方米。

據(jù)相關(guān)評估,重慶品錦悅物業(yè)于2023年5月31日的價值約為370萬元。而這筆物業(yè)予以抵銷的應(yīng)付款項(xiàng)為440萬元。抵銷的資產(chǎn)相當(dāng)于溢價了約18.92%。

轉(zhuǎn)讓的資產(chǎn)除了上述提及的住宅物業(yè)和商業(yè)物業(yè)外,還有寫字樓、產(chǎn)業(yè)園廠房等。值得一說的是,湖南景朝物業(yè)包括8套寫字樓,位于長沙縣東六路南段金科億達(dá)科技城,總建筑面積約為1391平方米。

根據(jù)相關(guān)評估,該部分資產(chǎn)于2023年5月31日的估值約為800萬元。而此次其抵消物業(yè)的代價及將予以抵消的持續(xù)關(guān)聯(lián)交易應(yīng)付款項(xiàng)的金額為780萬元及600萬元。

根據(jù)公告,金科服務(wù)湖南分公司將以現(xiàn)金方式向湖南景朝支付湖南景朝物業(yè)代價差額約人民幣180萬元,作為預(yù)付定金。這意味著,由于湖南景朝物業(yè)的資產(chǎn)估值高于應(yīng)收賬款金額,金科服務(wù)反而要倒貼180萬元現(xiàn)金以補(bǔ)齊差值部分。

計(jì)算可知,本次金科股份轉(zhuǎn)讓的抵消物業(yè)估值合共為2080萬元,而其抵消掉的應(yīng)付賬款金額為2040萬元。抵銷物業(yè)的總評估價值大于將予以抵銷的持續(xù)關(guān)聯(lián)交易應(yīng)付款項(xiàng)總金額。對此,金科服務(wù)表示,在化解集團(tuán)應(yīng)收款風(fēng)險之余,也符合股東金科股份的利益。

物企被迫買房

在地產(chǎn)下行的大背景中,關(guān)聯(lián)房企對物企的貿(mào)易應(yīng)收款拖欠愈發(fā)明顯。如何將應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)換成真金白銀,是物業(yè)服務(wù)這種高現(xiàn)金流的行業(yè)需要直面的難題。

由于金科服務(wù)無法自金科集團(tuán)收回過往產(chǎn)生的應(yīng)付物業(yè)管理服務(wù)費(fèi),其于2022年財(cái)務(wù)報(bào)表計(jì)提了足額資產(chǎn)減值。

數(shù)據(jù)顯示,2022年金科服務(wù)計(jì)提的應(yīng)收款合計(jì)超過21.52億元。其中,非經(jīng)營性的其他應(yīng)收賬款(包括向關(guān)聯(lián)方提供借款和融資租賃應(yīng)收款)約11.78億元,經(jīng)營性的貿(mào)易應(yīng)收款和應(yīng)收票據(jù)減值約9.75億元(包括關(guān)聯(lián)方的歷史經(jīng)營性欠款等)。

事實(shí)上,房企回款之困已經(jīng)彌漫至整個物業(yè)服務(wù)行業(yè)。根據(jù)樂居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線》此前統(tǒng)計(jì),過去一年,50家港股物企在貿(mào)易應(yīng)收款中,合計(jì)減值撥備超92.17億元,較上一年同期的31.24億元大增195.06%。

面對地產(chǎn)關(guān)聯(lián)方的不斷“吸血”和無限期連累,物企們也并不愿意就這樣站在原地立正挨打,它們也在通過自己的方式,鍛造和證明自己的獨(dú)立主體性。

據(jù)樂居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線》了解,今年上半年,除了金科服務(wù)之外,還有包括方圓生活服務(wù)、雅生活服務(wù)、鑫苑服務(wù)等多家物企,都打響了現(xiàn)金流保衛(wèi)戰(zhàn),不斷通過訴訟、保全、抵房等各種方式,推進(jìn)相關(guān)應(yīng)收賬款盡快回款。

如在6月30日,雅生活服務(wù)在收盤后刊發(fā)了一則關(guān)聯(lián)交易公告,宣布茂名雅居樂、寧鄉(xiāng)雅居樂旅游、武漢長凱,以及云浮雅興,將各自的該等物業(yè)轉(zhuǎn)讓予雅生活服務(wù),作為持續(xù)關(guān)聯(lián)交易應(yīng)付款項(xiàng)的替代付款。

據(jù)其公告,這筆交易包括406項(xiàng)物業(yè),其中347項(xiàng)為住宅物業(yè),59項(xiàng)為商業(yè)物業(yè),涉及總建筑面積約為4.25萬平方米。該等物業(yè)合計(jì)抵銷約2.823億元的應(yīng)收款。

時間再往前推移,6月21日,方圓生活服務(wù)(09978.HK)也曾與鶴山市富都物業(yè)發(fā)展有限公司達(dá)成了一則置換交易。后者拿出了23套住宅物業(yè),向前者抵銷了1600萬元應(yīng)收款項(xiàng)。

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