文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 靳文雨

(資料圖片)

“目前我們正在尋求相關(guān)法律意見(jiàn)，也將采取一切必要的措施來(lái)回收這些應(yīng)付款項(xiàng)。”

在金科服務(wù)（09666.HK）2022年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，曾有與會(huì)者通過(guò)網(wǎng)絡(luò)端追問(wèn)管理層，對(duì)于金科股份(000656.SZ）借款逾期的情況，是否已有采取對(duì)應(yīng)催收手段。

彼時(shí)，金科服務(wù)總裁韓強(qiáng)直面了這個(gè)提問(wèn)，并表明了會(huì)通過(guò)法律途徑維護(hù)好公司利益的態(tài)度。

而在今年5月，金科服務(wù)直接與地產(chǎn)關(guān)聯(lián)方“撕破了臉皮”。其就15億元借款與所涉利息，向法院起訴了金科股份及其控股子公司，上演了一出“子告母”的大戲。

事實(shí)上，自地產(chǎn)關(guān)聯(lián)方陷入流動(dòng)性危機(jī)以來(lái)，受到牽連的金科服務(wù)，與前者的關(guān)系也變得緊張起來(lái)。而面對(duì)讓人頭疼的回款問(wèn)題，金科服務(wù)為避免關(guān)聯(lián)方應(yīng)收款大規(guī)模淪為壞賬，也不得不拿起法律武器。

近日，其與金科股份就應(yīng)收賬款題，再度進(jìn)行了磋商協(xié)定。根據(jù)金科服務(wù)8月13日公告，金科服務(wù)與金科集團(tuán)訂立物業(yè)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，金科集團(tuán)的成員公司將向集團(tuán)轉(zhuǎn)讓各自的抵銷物業(yè)。

抵銷物業(yè)共包括36項(xiàng)物業(yè)，其中19項(xiàng)為住宅物業(yè)、6項(xiàng)為商業(yè)物業(yè)、8項(xiàng)為寫(xiě)字樓及3項(xiàng)為產(chǎn)業(yè)園，分別位于中國(guó)貴陽(yáng)、重慶、長(zhǎng)沙及臨沂，總建筑面積約為3434.5平方米。

據(jù)樂(lè)居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線》了解，這筆持續(xù)關(guān)聯(lián)交易應(yīng)付款項(xiàng)產(chǎn)生自金科服務(wù)根據(jù)2020年及2022年物業(yè)管理服務(wù)總協(xié)議擬向金科集團(tuán)提供的物業(yè)管理服務(wù)，金額為2040萬(wàn)元。轉(zhuǎn)讓抵銷物業(yè)后，該筆應(yīng)付款項(xiàng)將被視為已悉數(shù)結(jié)清。

值得注意的是，抵債的部分物業(yè)估值，實(shí)際上要低于抵銷的應(yīng)付款項(xiàng)金額，除此之外，對(duì)于部分物業(yè)估值高于抵銷應(yīng)付款項(xiàng)金額的部分，金科服務(wù)還要以預(yù)付定金的形式相應(yīng)補(bǔ)足。

倒貼180萬(wàn)定金

從公告來(lái)看，為了償還部分應(yīng)收賬款，金科股份的成員公司向金科服務(wù)轉(zhuǎn)讓了5處抵銷物業(yè)。其中，金科服務(wù)貴州分公司接手了貴州華勝永信物業(yè)，重慶分公司接手了重慶品錦悅物業(yè)及重慶碧金輝物業(yè)，湖南分公司接手了湖南景朝物業(yè)。

抵銷的物業(yè)資產(chǎn)中，貴州華勝永信物業(yè)和重慶品錦悅物業(yè)，在估值基礎(chǔ)上均有溢價(jià)。

以貴州華勝永信物業(yè)為例，其資產(chǎn)包含19項(xiàng)住宅物業(yè)，項(xiàng)目位于貴陽(yáng)市花溪區(qū)，總建筑面積約為732.3平方米。

根據(jù)相關(guān)評(píng)估，該部分資產(chǎn)于2023年5月31日的估值約為510萬(wàn)元，而本次其抵消物業(yè)的代價(jià)及將予以抵消的持續(xù)關(guān)聯(lián)交易應(yīng)付款項(xiàng)為600萬(wàn)元，抵銷的資產(chǎn)相當(dāng)于溢價(jià)了約17.6%。

其次是重慶品錦悅物業(yè)，該物業(yè)包括5項(xiàng)商業(yè)物業(yè)，位于中國(guó)重慶市南岸區(qū)茶園大道，總建筑面積約為285.5平方米。

據(jù)相關(guān)評(píng)估，重慶品錦悅物業(yè)于2023年5月31日的價(jià)值約為370萬(wàn)元。而這筆物業(yè)予以抵銷的應(yīng)付款項(xiàng)為440萬(wàn)元。抵銷的資產(chǎn)相當(dāng)于溢價(jià)了約18.92%。

轉(zhuǎn)讓的資產(chǎn)除了上述提及的住宅物業(yè)和商業(yè)物業(yè)外，還有寫(xiě)字樓、產(chǎn)業(yè)園廠房等。值得一說(shuō)的是，湖南景朝物業(yè)包括8套寫(xiě)字樓，位于長(zhǎng)沙縣東六路南段金科億達(dá)科技城，總建筑面積約為1391平方米。

根據(jù)相關(guān)評(píng)估，該部分資產(chǎn)于2023年5月31日的估值約為800萬(wàn)元。而此次其抵消物業(yè)的代價(jià)及將予以抵消的持續(xù)關(guān)聯(lián)交易應(yīng)付款項(xiàng)的金額為780萬(wàn)元及600萬(wàn)元。

根據(jù)公告，金科服務(wù)湖南分公司將以現(xiàn)金方式向湖南景朝支付湖南景朝物業(yè)代價(jià)差額約人民幣180萬(wàn)元，作為預(yù)付定金。這意味著，由于湖南景朝物業(yè)的資產(chǎn)估值高于應(yīng)收賬款金額，金科服務(wù)反而要倒貼180萬(wàn)元現(xiàn)金以補(bǔ)齊差值部分。

計(jì)算可知，本次金科股份轉(zhuǎn)讓的抵消物業(yè)估值合共為2080萬(wàn)元，而其抵消掉的應(yīng)付賬款金額為2040萬(wàn)元。抵銷物業(yè)的總評(píng)估價(jià)值大于將予以抵銷的持續(xù)關(guān)聯(lián)交易應(yīng)付款項(xiàng)總金額。對(duì)此，金科服務(wù)表示，在化解集團(tuán)應(yīng)收款風(fēng)險(xiǎn)之余，也符合股東金科股份的利益。

物企被迫買房

在地產(chǎn)下行的大背景中，關(guān)聯(lián)房企對(duì)物企的貿(mào)易應(yīng)收款拖欠愈發(fā)明顯。如何將應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)換成真金白銀，是物業(yè)服務(wù)這種高現(xiàn)金流的行業(yè)需要直面的難題。

由于金科服務(wù)無(wú)法自金科集團(tuán)收回過(guò)往產(chǎn)生的應(yīng)付物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，其于2022年財(cái)務(wù)報(bào)表計(jì)提了足額資產(chǎn)減值。

數(shù)據(jù)顯示，2022年金科服務(wù)計(jì)提的應(yīng)收款合計(jì)超過(guò)21.52億元。其中，非經(jīng)營(yíng)性的其他應(yīng)收賬款（包括向關(guān)聯(lián)方提供借款和融資租賃應(yīng)收款）約11.78億元，經(jīng)營(yíng)性的貿(mào)易應(yīng)收款和應(yīng)收票據(jù)減值約9.75億元（包括關(guān)聯(lián)方的歷史經(jīng)營(yíng)性欠款等）。

事實(shí)上，房企回款之困已經(jīng)彌漫至整個(gè)物業(yè)服務(wù)行業(yè)。根據(jù)樂(lè)居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線》此前統(tǒng)計(jì)，過(guò)去一年，50家港股物企在貿(mào)易應(yīng)收款中，合計(jì)減值撥備超92.17億元，較上一年同期的31.24億元大增195.06%。

面對(duì)地產(chǎn)關(guān)聯(lián)方的不斷“吸血”和無(wú)限期連累，物企們也并不愿意就這樣站在原地立正挨打，它們也在通過(guò)自己的方式，鍛造和證明自己的獨(dú)立主體性。

據(jù)樂(lè)居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線》了解，今年上半年，除了金科服務(wù)之外，還有包括方圓生活服務(wù)、雅生活服務(wù)、鑫苑服務(wù)等多家物企，都打響了現(xiàn)金流保衛(wèi)戰(zhàn)，不斷通過(guò)訴訟、保全、抵房等各種方式，推進(jìn)相關(guān)應(yīng)收賬款盡快回款。

如在6月30日，雅生活服務(wù)在收盤(pán)后刊發(fā)了一則關(guān)聯(lián)交易公告，宣布茂名雅居樂(lè)、寧鄉(xiāng)雅居樂(lè)旅游、武漢長(zhǎng)凱，以及云浮雅興，將各自的該等物業(yè)轉(zhuǎn)讓予雅生活服務(wù)，作為持續(xù)關(guān)聯(lián)交易應(yīng)付款項(xiàng)的替代付款。

據(jù)其公告，這筆交易包括406項(xiàng)物業(yè)，其中347項(xiàng)為住宅物業(yè)，59項(xiàng)為商業(yè)物業(yè)，涉及總建筑面積約為4.25萬(wàn)平方米。該等物業(yè)合計(jì)抵銷約2.823億元的應(yīng)收款。

時(shí)間再往前推移，6月21日，方圓生活服務(wù)（09978.HK）也曾與鶴山市富都物業(yè)發(fā)展有限公司達(dá)成了一則置換交易。后者拿出了23套住宅物業(yè)，向前者抵銷了1600萬(wàn)元應(yīng)收款項(xiàng)。

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