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全中國最好的戶型,可能在廣州

大家有沒有想過一個問題:

房住不炒時代,房子又該靠什么保值增值?


(資料圖片僅供參考)

我的答案是,靠產(chǎn)品力!

邏輯不難理解,當(dāng)全民炒房的風(fēng)氣逐漸褪去,未來大家買房會更加關(guān)注居住體驗,而決定居住體驗的就是產(chǎn)品力。

具體來說,就是戶型設(shè)計的好不好、得房率高不高,這些日常居住最能直觀感受到的東西。

而這也是我今年推出「銷冠研究院」產(chǎn)品分析系列的初衷。

全中國最好的戶型

這幾年,跑得城市越多、看的盤越多,我就越是覺得:

全中國最好的戶型,可能就在廣州。

就拿同樣是一線城市的廣州和深圳來說,在產(chǎn)品設(shè)計上的差距,真不是一星半點。

在深圳,80%多的得房率,都可以作為一個賣點宣傳了。而在廣州,如果得房率沒有個90%及以上,開發(fā)商都不好意思提。

馬上,廣州的戶型又要進(jìn)行大版本進(jìn)化了。

在白云,有一個叫珠江右岸的項目,其官微推文上,赫然寫著“20%贈送率”。

有人測算出,其實際使用率高達(dá)107%-109%!

未來,得房率超100%,將會成為廣州新房市場的新常態(tài)。

這一切,都要歸功于一份低調(diào)且重要的文件。

近日,廣州市規(guī)自局發(fā)布了《廣州市建筑工程容積率計算辦法(征求意見稿)》。

這份文件的核心要點就一句話:

放開對贈送面積的限制!

比如飄窗進(jìn)深,從0.5米放寬到0.8米;比如陽臺占套內(nèi)面積的比重,從15%放寬至20%。

大家都知道,現(xiàn)在飄窗是全贈送、陽臺是半贈送,這些放寬意味著室內(nèi)贈送的實用空間變大了。

再比如,允許設(shè)置一個滿足連續(xù)開敞率不低于40%的主景觀陽臺,不限制其進(jìn)深。

這句專業(yè)用語,讓人聽著容易一頭霧水。

你只需記住一點,未來的主陽臺可以做到超大進(jìn)深,大到完全可以做出一個房間的那種。

看看下面的演示,你就知道了。

來源:談房

此外,像消防樓梯、連廊、公用配電房等公共設(shè)施,也都不計入容積率面積了。

珠江右岸超100%得房率,就疑似是按照新規(guī)設(shè)計的戶型。

比如下面這個125㎡的4房,使用率107%。幾乎每個功能分區(qū)都贈送飄窗或花池,再加上陽臺率高,陽臺進(jìn)深也大(2.2m,通常1.6m左右),使用面積想不多都難。

來源:談房

總之,大家一定要重視這份新規(guī)對廣州新房設(shè)計的影響。

最晚從明年開始,你會慢慢發(fā)現(xiàn),很多新項目的戶型,會現(xiàn)在及之前的有很大不同。

這些年,廣州新房的產(chǎn)品力進(jìn)化史

復(fù)盤這些年廣州新房的產(chǎn)品進(jìn)化,能發(fā)現(xiàn)幾個明顯的趨勢。

1、廣州新房在戶型設(shè)計上突飛猛進(jìn),其實只是近兩三年的事,再之前的也很普通。

這是2021年番禺某新盤的戶型

為什么呢,一是因為這兩年房子不好賣了;二是房價漲上來后,上車門檻變高了。

這些都逼著開發(fā)商去卷產(chǎn)品,在控建筑面積和總價前提下,做出更多的空間和功能來。

尤其是剛需項目,這兩年有一個顯著共性:

即小面積多房間、高贈送、多衛(wèi)生間,還有全南向。

比如創(chuàng)新城板塊的越秀·大學(xué)城·星匯錦城,76㎡竟然能做3房2廳2衛(wèi)!還做到了南向三開間還帶主套,約8.5米采光面。

主套接近一半的面積設(shè)計成陽臺,疊加景觀陽臺、飄窗等,相當(dāng)于直接贈送一個主臥,實際得房率接近100%。

再比如下面這個98㎡的4房2廳2衛(wèi),主臥、次臥都是靠拓展陽臺得來的。并且做到了更夸張的5開間朝南,近14m的超長采光面。

2、產(chǎn)品進(jìn)化,呈現(xiàn)從“局部地區(qū)”到全面蔓延之勢、從剛需到改善都在卷。

前面說了,房子越不好賣,開發(fā)商會越卷產(chǎn)品。

廣州最開始卷產(chǎn)品的地方,就是增城、白云這些“老大難”的外圍市場。

比如白云湖板塊。

品實云湖花城,實用率達(dá)9成,超出市面上大部分同類產(chǎn)品。

中建星光城,號稱“同價南向多一房”,69㎡做到了3房。

招商雍云邸,85㎡四房兩衛(wèi)還帶入戶花園,實用率近100%!

主臥有一半面積都是陽臺改來的,飄窗更是每個房間的標(biāo)配,關(guān)鍵還能做到4開間朝南。

同在白云的公交珠實·花城云著,得房率稍微差點,但也有95%左右。同樣在約90㎡段左右,做到了4房2廳2衛(wèi)。

不過,它是2開間朝南,且主陽臺有點不規(guī)則。

越秀·白云·星匯城二期的產(chǎn)品同樣很能打。

通過對飄窗、陽臺、花池等拓展空間的利用非常極致,贈送率最高達(dá)20%,和珠江右岸有的一比,實際使用率近乎100%。

比如87㎡的3房2廳2衛(wèi),同樣做到了4開間朝南。

雖然和前面兩個同面積段的產(chǎn)品比,少了1個房間,但也有前兩者無法比擬的優(yōu)勢:

比如真正的南北對流,不需要把臥室門打開的那種。再比如超大陽臺,長度達(dá)5.5m。

來源:廣州房產(chǎn)

就像班里有幾個同學(xué)突然很努力學(xué)習(xí),其他同學(xué)也會不自覺的被這種氛圍帶動,目前廣州很核心區(qū)、多改善板塊的改善盤,同樣開始狂卷產(chǎn)品。

比如荔灣老西關(guān)板塊珠實西關(guān)都薈,天河北的越秀天河和樾府、聯(lián)投·文津府等,也都以高得房率著稱。像西關(guān)都薈的6個戶型,實際得房率都在100%及以上。

再比如位于海珠客村板塊的保利四季和頌。

除了常規(guī)贈送外,通過雙開門電梯的創(chuàng)新設(shè)計,既打造出私享電梯廳的效果,又節(jié)省了公攤,進(jìn)一步提高了利用率。

在售的建面約108-140㎡單位,實用率少則過90%,多則超100%。

3、當(dāng)前引領(lǐng)廣州新房產(chǎn)品設(shè)計的,主要是越秀、保利、萬科等龍頭房企,而且這些房企的產(chǎn)品,升級迭代非常快。

越秀的和樾府系列,這座和樾府和那座和樾府之間,產(chǎn)品就會有有很大的不同。

比如越秀·萬博·和樾府,下面這個130㎡的4房2衛(wèi),南北通透、方正大橫廳設(shè)計,主陽臺開間達(dá)到6.8m,加上花臺后的進(jìn)深達(dá)到1.7m。

一問世就深深地震撼了市場。

到越秀在廣州的第三座和樾府——越秀天河和樾府時,產(chǎn)品再度升級。

比如下面這個140㎡的4房2衛(wèi),主陽臺的進(jìn)深達(dá)到了約2.2米,開間升級到了8m+。一個陽臺的面積就達(dá)到了約17.6㎡,比一個普通三房的主臥都大。

寫在最后

廣州戶型迭代越來越快,該如何買房?最后再跟大家嘮叨幾句:

1、高得房率不能決定一切,但一定是最關(guān)鍵的買房要素之一。

由于房價是以建筑面積計價的,高得房率相當(dāng)于總價不變情況下,間接降低了房價。

廣州的房價已不算便宜,如果能少個十幾萬、乃至幾十萬,能享受到同等空間,干嘛還要多花那個冤枉錢呢。

當(dāng)這種思維反應(yīng)到二手房市場時,高得房率的二手房將會有更高的流動性和溢價能力。

這一點在現(xiàn)實中已經(jīng)有所體驗了。

比如隔壁深圳的“恒二”,為什么能在深圳灣的一眾海景豪宅中,那么耀眼?很大一部分原因就來自它超100%的得房率。

未來這種現(xiàn)象在廣州只會更加普遍。

2、新規(guī)的出臺將會進(jìn)一步加速廣州住宅產(chǎn)品的分化。

前面說過,廣州的戶型設(shè)計是近兩三年才突然爆發(fā)。

這幾年的產(chǎn)品設(shè)計,較于之前是跨越式的升級。但從明年開始,又將迎來一個跨越。

過去得房率90%的得房率,可能就已算是優(yōu)秀了。

但日后,得房率95%以上只能算是及格,因為未來面世的新房,得房率超100%,將會成為新常態(tài)。

因此未來不是大陽臺、不是高贈送的戶型,恐怕更不好賣了。

買房就怕貨比貨。

市場上那些產(chǎn)品力一般的大路貨,會慢慢地被分化、被嫌棄。

所以出于住著舒服,也為了保值增值,現(xiàn)在能買新房就不要買二手房,因為產(chǎn)品設(shè)計上差的真太大了。

那些得房率七八十左右的二手房,除非資源稟賦特別強的,比如稀缺的江景、頂級的教育、核心的地段等,其他的能不買就不要買。

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