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中銀證券:房產(chǎn)銷售與開工單月降幅收窄,但累計仍擴大

8月16日,中銀證券發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)2023年1-7月統(tǒng)計局數(shù)據(jù)點評。

國家統(tǒng)計局發(fā)布 2023 年 1-7 月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況。7 月銷售面積 7048 萬平,同比增速-15.5%(前值:-18.2%);開發(fā)投資金額 9167 億元,同比增速-12.2%(前值:-10.3%);新開工面積 7089 萬平,同比增速-25.9%(前值:-30.3%)。

本次統(tǒng)計局披露同比增速說明:投資、銷售等指標的增速均按可比口徑計算。報告期數(shù)據(jù)與上年已公布的同期數(shù)據(jù)之間存在不可比因素,不能直接相比計算增速。主要原因是:1)加強在庫項目管理,對毀約退房的商品房銷售數(shù)據(jù)進行了修訂。2)加強統(tǒng)計執(zhí)法,對統(tǒng)計執(zhí)法檢查中發(fā)現(xiàn)的問題數(shù)據(jù),按照相關(guān)規(guī)定進行了改正。3)加強數(shù)據(jù)質(zhì)量管理,剔除非房地產(chǎn)開發(fā)性質(zhì)的項目投資以及具有抵押性質(zhì)的銷售數(shù)據(jù)。


(資料圖)

以下報告中銷售與投資相關(guān)數(shù)值均使用本次統(tǒng)計局公布的同比增速,單月增速為中銀證券根據(jù)本次的累計同比增速先倒算的去年基數(shù),再計算得到的數(shù)值。

核心觀點

1. 商品房銷售:

7 月單月全國銷售面積因低基數(shù)同比降幅收窄,實際市場需求仍然較弱。7 月全國商品房銷售面積 7048萬平,同比下降 15.5%,同比降幅較上月收窄了 2.7 個百分點;銷售金額 7358 億元,同比下降 19.3%,同比降幅較上月擴大了 0.1 個百分點。其中,住宅單月銷售金額同比下降 19.5%,同比降幅與上月持平;住宅銷售面積同比下降 15.5%,同比降幅較上月收窄了 2.5 個百分點。中銀證券認為,7 月銷售小幅改善主要是因為去年同期基數(shù)相對較低,整體市場未見明顯好轉(zhuǎn),需求仍然較弱,房價也仍然面臨一定的下行壓力。7 月商品房銷售均價 10440 元/平,環(huán)比增長 2.6%,同比下降 4.5%,同比降幅較上月擴大了 3.2 個百分點;其中住宅銷售均價 10852 元/平,環(huán)比增長 3.1%,同比下降 4.7%,同比降幅較上月擴大了 3.0個百分點。

從區(qū)域來看,東部地區(qū) 7 月單月銷售面積降幅擴大;但從累計來看,東部地區(qū)仍明顯好于中西部。7 月東、中、西部銷售面積同比增速分別為-18.2%、-9.3%、-13.6%,其中東部地區(qū)同比降幅較上月擴大了9.1 個百分點,主要是因為前期需求集中釋放疊加暑期跨域旅游潮,迎來階段性瓶頸期;中、西部地區(qū)因去年同期基數(shù)相對較低,同比降幅分別收窄 12.0、16.4 個百分點。從累計來看,東部地區(qū)仍明顯好于中西部,東部地區(qū) 1-7 月累計銷售面積同比增速為-1.1%,中、西部分別為-11.1%、-11.2%。

全國商品房累計銷售金額同比增速轉(zhuǎn)負,僅住宅銷售金額前七月累計增速為正。1-7 月全國商品房銷售面積 6.66 億平,同比下降 6.5%(前值:-5.3%);銷售金額 7.05 萬億元,同比下降 1.5%(前值:+1.1%);銷售均價 10584 元/平,同比增長 5.3%(前值:+6.8%)。其中,住宅 1-7 月銷售金額、面積同比增速分別為 0.7%和-4.3%。7 月下旬開始各地方頻繁表態(tài),中銀證券認為,若核心城市能在三季度穩(wěn)步落實部分需求端寬松政策,銷售或有望在四季度企穩(wěn)。中銀證券預(yù)計 2023 年全年商品房銷售面積同比增速+1.4%,銷售金額同比增速+5.4%,銷售均價同比增速+3.9%。

2. 房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工、竣工:

單月住宅投資同比降幅收窄;新開工體量仍處于 2010 年來同期最低位。7 月單月開發(fā)投資金額 9167 億元,同比下降 12.2%,降幅較上月擴大了 1.8 個百分點,已經(jīng)連續(xù)三個月降幅超過一成,本月降幅擴大主要是商業(yè)類物業(yè)投資降幅擴大引起的。值得注意的是,7 月住宅投資額同比下降 9.4%,同比降幅較上月收窄了 1.0 個百分點,略有好轉(zhuǎn)。從區(qū)域來看,以核心城市為主的東部地區(qū)單月投資降幅相對最小,仍是房企投資的重點地區(qū)。7 月東、中、西部投資額同比增速分別為-6.2%、-6.8%、-24.3%。7 月新開工面積 7089 萬平,同比下降 25.9%,降幅雖較上月收窄了 4.4 個百分點,但新開工體量為 2010 年來的同期最低值,市場銷售低迷導(dǎo)致房企開工、拿地意愿持續(xù)較弱,保交付、穩(wěn)資金的優(yōu)先級更高。1-7 月累計投資 6.77 萬億元,同比下降 8.5%;累計新開工面積 5.70 億平,同比下降 24.5%,降幅仍在持續(xù)擴大。

中銀證券預(yù)計 2023 年投資和新開工面積同比增速分別為-2.3%、-5.1%。

單月竣工面積同比增速大幅提升,全年竣工增長確定性相對較強。7 月竣工面積 4501 萬平,同比增長33.1%,增速較上月大幅提升了 16.8 個百分點。1-7 月累計竣工 3.84 億平,同比增長 20.5%。中銀證券認為今年竣工具備一定的確定性,一方面去年的部分工程延期至今年竣工,另一方面,2020 年下半年至 2021年上半年新開工體量相對較高,按照 2-3 年的結(jié)算期考慮,今年這部分項目或?qū)⒔桓丁V秀y證券預(yù)計 2023年竣工面積增速為 7%。

3. 開發(fā)商資金:

受自籌資金改善的影響,房企到位資金 7 月降幅有所收窄。7 月房企到位資金 9420 億元,同比下降 20.2%(前值:-21.5%)。1)房款 4623 億元,同比下降 22.3%(前值:-17.4%),其中受銷售走弱的影響,定金及預(yù)收款同比下降 21.7%,同比降幅較上月擴大了 2.3 個百分點;個人按揭貸款同比下降 23.5%,同比降幅較上月擴大了 10.7 個百分點,當前居民購房信心不足,疊加居民對收入和就業(yè)不確定性的擔憂有所加劇,因此居民加杠桿的動力和意愿均不足。從社融數(shù)據(jù)也能看到,7 月居民戶中長期貸款減少 672億元,當月出現(xiàn)負值,意味著當月居民還款額超過當月貸款額。2)非房款 4797 億元,同比減少 18.1%(前值:-25.3%)。其中,國內(nèi)貸款同比下降 14.7%,同比降幅較上月擴大了 0.9 個百分點。自籌資金同比下降 20.5%,同比降幅較上月收窄了 9.1 個百分點。房企融資有所改善,7 月房地產(chǎn)行業(yè)國內(nèi)債券、信托、ABS 合計發(fā)行 771 億元,環(huán)比增長 8%,同比下降 2%,同比降幅較 6 月收窄了 19 個百分點。1-7月房企到位資金 7.82 萬億元,同比下降 11.2%。

投資建議

由于收入與就業(yè)預(yù)期較弱、房價仍面臨下行壓力,當前居民購房信心仍然明顯不足,房地產(chǎn)行業(yè)基本面持續(xù)承壓。雖然 7 月下旬開始各地頻繁表態(tài),釋放利好信號,四個一線城市也相繼對需求端政策放松表態(tài),但目前尚未有實質(zhì)落地。中銀證券認為,從中央發(fā)聲到地方落實、再到政策起效尚需時日,若核心城市能在三季度穩(wěn)步落實部分需求端寬松政策,銷售或有望在四季度企穩(wěn),但基于當前居民購買力不足的事實,后續(xù)核心城市的帶動效應(yīng)和銷售積極性的持續(xù)程度仍待觀察。

現(xiàn)階段中銀證券建議關(guān)注兩條主線:1)中央與地方政策寬松預(yù)期下,地產(chǎn)板塊或迎來較大的 beta 行情,其中基本面相對穩(wěn)健、有一定成長性的標的:招商蛇口、華潤置地、建發(fā)國際集團、越秀地產(chǎn)、綠城中國、華發(fā)股份、濱江集團;底部回升、彈性較大的公司:金地集團、龍湖集團;2)在一線城市有城市更新業(yè)務(wù)布局的房企:中華企業(yè)、光明地產(chǎn)、中交地產(chǎn)、城建發(fā)展、萬科 A、綠景中國地產(chǎn)。

風(fēng)險提示:

房地產(chǎn)調(diào)控升級;銷售超預(yù)期下行;融資收緊。

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