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8月16日，中國(guó)銀河證券發(fā)布房地產(chǎn)2023年1-7月統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)點(diǎn)評(píng)。

事件：統(tǒng)計(jì)局公布 2023 年 1-7 月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，1-7 月累計(jì)全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 67717 億元，同比下降 8.5%；1-7 月累計(jì)新開(kāi)工面積 56969 萬(wàn)方，同比下降 24.5%；1-7 月累計(jì)竣工面積 38405 萬(wàn)方，同比增長(zhǎng) 20.5%；1-7 月商品房銷(xiāo)售面積 66563 萬(wàn)方，同比下降 6.5%；1-7 月銷(xiāo)售金額 70450 億元，同比下降 1.5%；1-7 月房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)到位資金78217 億元，同比下降 11.2%。

銷(xiāo)售表現(xiàn)承壓，單月銷(xiāo)售面積同比下降：2023 年 1-7 月全國(guó)商品房累計(jì)銷(xiāo)售面積 66563 萬(wàn)方，同比下降 6.5%，降幅較上月擴(kuò)大 1.2pct；7 月單月銷(xiāo)售面積為 7048 萬(wàn)方，同比下降 15.54%，環(huán)比下降 46.1%。2023 年 1-7月全國(guó)商品房累計(jì)銷(xiāo)售額 70450 億元，同比下降 1.5%，同比增速由正轉(zhuǎn)負(fù)；7 月單月銷(xiāo)售金額為 7358 億元，同比下降 19.3%，環(huán)比 6 月下降 44.7%。對(duì)應(yīng)的 2023 年 1-7 月累計(jì)銷(xiāo)售均價(jià)為 10584 元/平米，同比增長(zhǎng) 5.35%；單月銷(xiāo)售均價(jià)為 10440 元/平方米，同比下降 4.45%，環(huán)比增長(zhǎng) 2.59%。7月單月銷(xiāo)售量同比環(huán)比均下降，或有如下原因：1）傳統(tǒng)淡季中，房企推盤(pán)力度下降，供應(yīng)回落，或至成交表現(xiàn)較弱；2）房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)或影響市場(chǎng)預(yù)期，需求端釋放承壓。7 月下旬至今，政策頻出，因城施策或逐漸發(fā)力，中國(guó)銀河證券認(rèn)為在政策的刺激下，剛需和改善型需求有望得到政策支持，成交或因此有所改善。

投資下降，竣工端同比增速較高：2023 年 1-7 月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 67717億元，同比下降 8.5%，降幅較上月擴(kuò)大 0.6pct；7 月單月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資9167.14 億元，同比下降 12.16%，環(huán)比下降 28.65%。由于銷(xiāo)售尚未修復(fù)，房企拿地意愿下降，節(jié)奏放緩，投資偏向謹(jǐn)慎。開(kāi)工端：2023 年 1-7 月累計(jì)新開(kāi)工面積 56969 萬(wàn)方，同比下降 24.5%，降幅較上月擴(kuò)大 0.2pct；單月新開(kāi)工面積 7090 萬(wàn)方，同比下降 25.88%，環(huán)比下降 30.2%。由于房企拿地意愿較弱，開(kāi)工端受到影響?？⒐ざ耍?023 年 1-7 月累計(jì)竣工面積38405 萬(wàn)方，同比增長(zhǎng) 20.5%，漲幅較上月擴(kuò)大 1.5pct；單月竣工面積 4501萬(wàn)方，同比增長(zhǎng) 33.14%，環(huán)比下降 25.94%?？⒐ざ送仍鏊佥^高，或主要由于低基數(shù)效應(yīng)和保交樓推進(jìn)。

到位資金降幅擴(kuò)大：2023 年 1-7 月房企到位資金 78217 億元，同比下降11.2%，降幅較上月擴(kuò)大 1.4pct；房企單月到位資金 9420 億元，同比下降20.24%，環(huán)比下降 26.64%。其中，7 月單月的國(guó)內(nèi)貸款為 1041 億元，同比下降 14.7%；自籌資金 3355 億元，同比下降 20.45%，定金及預(yù)付款 3102億元，同比下降 21.73%，個(gè)人按揭貸款 1521 億元，同比下降 23.52%。由于銷(xiāo)售表現(xiàn)較弱，按揭貸款、定金預(yù)付款等銷(xiāo)售回款相關(guān)資金承壓。

投資建議：7 月銷(xiāo)售表現(xiàn)承壓，累計(jì)銷(xiāo)售量減價(jià)升，單月銷(xiāo)售量?jī)r(jià)齊跌，在傳統(tǒng)淡季中，房企推盤(pán)力度下降，供應(yīng)回落或至成交表現(xiàn)較弱。7 月旬開(kāi)始，政策密集出臺(tái)，7 月 24 日政治局會(huì)議提到適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，隨后住建部提到支持剛需和改善性住房、降低購(gòu)買(mǎi)首套住房首付比例等內(nèi)容，中國(guó)銀河證券認(rèn)為剛需和改善性需求繼續(xù)得到支持。中國(guó)銀河證券看好穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)、長(zhǎng)期布局核心城市的優(yōu)質(zhì)房企，同時(shí)關(guān)注物管頭部公司、代建龍頭公司中介龍頭公司。建議關(guān)注：1）優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)：招商蛇口、保利發(fā)展、濱江集團(tuán)、華潤(rùn)置地、中國(guó)海外發(fā)展、萬(wàn)科 A、金地集團(tuán)；2）優(yōu)質(zhì)物管：招商積余、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、中海物業(yè)；3）代建龍頭：綠城管理控股；4）中介龍頭：貝殼-W。

風(fēng)險(xiǎn)提示：政策推動(dòng)不及預(yù)期、因城施策不及預(yù)期、宏觀經(jīng)濟(jì)不及預(yù)期、資金到位不及預(yù)期、房?jī)r(jià)大幅波動(dòng)