8月16日，平安證券發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)點評。

【資料圖】

事項：

國家統(tǒng)計局公布2023年1-7月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資及銷售數(shù)據(jù)，其中投資額6.8萬億元，同比下降8.5%；新開工5.7億平米，同比降24.5%；竣工3.8億米，同比增長20.5%；商品房銷售面積6.7億平米，同比降6.5%；銷售額7.0萬億元，同比降1.5%；房企到位資金7.8萬億元，同比降11.2%。

平安觀點：

投資繼續(xù)承壓，下半年壓力猶存。上年低基數(shù)背景下，7月單月地產(chǎn)投資0.9萬億，同比降12.2%，連續(xù)3個月降幅超過10%；分區(qū)域看，各區(qū)域同比增速均出現(xiàn)下滑，東部、中部、西部、東北部投資分別同比降6.2%、6.8%、24.3%、45.7%。盡管上半年土地購置費同比降2.6%，但考慮前7月百城住宅類用地成交總價降26%，后續(xù)土地購置費仍存下行壓力；同時房企資金偏緊制約建安表現(xiàn)，1-7月施工面積同比降6.8%、限額以上企業(yè)建筑及裝潢材料類零售額同比降幅擴大至7.3%。銷售承壓及資金偏緊背景下，預(yù)計下半年投資壓力猶存。

新開工延續(xù)疲弱，中長期不宜過度悲觀。7月單月新開工0.7億平米，創(chuàng)2009年8月以來新低，同比降25.9%。上游水泥量價表現(xiàn)均弱，側(cè)面印證新開工弱勢。平安證券認(rèn)為新開工本質(zhì)是“補庫存”，銷售與庫存為主導(dǎo)因素。當(dāng)前房企對銷售復(fù)蘇預(yù)期普遍謹(jǐn)慎，實行以銷定產(chǎn)、加大滾存去化策略，同時銷售明顯萎縮、致各地庫存去化周期較長，共同決定了下半年新開工下行壓力仍大。拉長時間維度看，平安證券此前測算2023-2030年商品房銷售中樞超過10億平米，考慮商業(yè)、租賃及相關(guān)配套建設(shè)導(dǎo)致可售率低于100%，意味著新開工未來中樞可能在10億平米以上，當(dāng)前新開工絕對值或已接近底部區(qū)間，中長期不宜過度悲觀。

竣工延續(xù)改善，后續(xù)仍待政策發(fā)力。7月單月竣工4501萬平、同比增33.1%，前7月累計同比增長20.5%。2021年下半年以來中央推出3500億元保交樓專項借款，設(shè)立2000億元保交樓貸款支持計劃，引導(dǎo)商業(yè)銀行積極提供配套融資。近日住建部表示“保交樓”專項借款項目總體復(fù)工率接近100%，累計已完成住房交付超過165萬套，首批專項借款項目住房交付率超過60%。參考樂居財經(jīng)等統(tǒng)計，碧桂園、融創(chuàng)、綠地等22家房企2023年上半年合計交付115萬套，較2022年上半年98萬套明顯增加，印證保交付工作逐見成效。不過考慮當(dāng)前樓市成交低迷，同時剩余保交付項目面臨可售貨值少、質(zhì)量不高等問題，后續(xù)保交付仍依賴政策持續(xù)推進。

傳統(tǒng)淡季加大銷售壓力，政治局釋放積極信號。樓市熱度持續(xù)回落疊加傳統(tǒng)銷售淡季，7月單月商品房銷售面積、銷售額分別同比降15.5%、19.3%，年初以來連續(xù)兩個月降幅超過10%，單月銷售面積0.7億平米創(chuàng)2012年5月以來新低。分區(qū)域看，7月東部、中部、西部、東北地區(qū)銷售面積增速分別為-18.2%、-9.3%、-13.6%、-28.7%，其中東部增速較上月明顯下滑。7月政治局會議首次明確房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策。隨后住建部會議要求進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施。預(yù)計后續(xù)核心城市限貸、限購等優(yōu)化政策有望出臺。

到位資金與中長貸偏弱，降息打開LPR下調(diào)空間。7月單月房企到位資金同比降20.2%，其中定金及預(yù)收款、按揭貸款、國內(nèi)貸款分別同比降21.7%、23.5%、14.7%，與銷售走弱趨勢一致。7月住戶部門中長期貸款減少672億元，較上月（增加4630億元）明顯回落，同比減少2158億元，意味著居民提前還款潮或在延續(xù)。8月1日央行提出指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率，15日將1年期MLF利率從2.65%下調(diào)至2.50%，后續(xù)LPR與存量房貸利率調(diào)整值得期待。

投資建議：7月地產(chǎn)銷售、投資繼續(xù)走弱，開工延續(xù)疲軟，同時個別大型房企信用風(fēng)險引發(fā)市場擔(dān)憂。在此背景下，7月政治局會議釋放積極信號，8月央行超預(yù)期下調(diào)MLF利率，政策呵護市場態(tài)度明顯，后續(xù)核心城市政策優(yōu)化值得期待。個股投資方面，短期建議關(guān)注政策博弈機會，中長期持續(xù)看好積極拿地改善資產(chǎn)質(zhì)量、融資及銷售占優(yōu)的強信用房企如保利發(fā)展、招商蛇口、越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份、中國海外發(fā)展、濱江集團、萬科A等；同時建議關(guān)注物業(yè)管理企業(yè)及產(chǎn)業(yè)鏈機會，如保利物業(yè)、招商積余、東方雨虹、科順股份、偉星新材、堅朗五金等。

風(fēng)險提示：1）樓市復(fù)蘇持續(xù)性不及預(yù)期風(fēng)險：近期樓市復(fù)蘇呈現(xiàn)疲態(tài)，若未來經(jīng)濟及收入恢復(fù)低于預(yù)期，或帶來銷售低于預(yù)期風(fēng)險；2）個別房企流動性問題發(fā)酵、連鎖反應(yīng)超出預(yù)期風(fēng)險：當(dāng)前房企資金環(huán)境仍較緊張，若政策發(fā)力效果不及預(yù)期、資金壓力較高企業(yè)仍存?zhèn)鶆?wù)違約展期情形；3）政策改善不及預(yù)期風(fēng)險：目前部分城市房價有反彈趨勢，若未來市場快速復(fù)蘇，或存在政策端收緊風(fēng)險。