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深圳今年約40宗“商改住”,說明了什么?買房邏輯真的變了!

深圳的住宅調(diào)規(guī)依然幅度很大,也調(diào)出了不少的寶藏地塊,娟子大概梳理了下,今年產(chǎn)業(yè)、商業(yè)用地調(diào)成住宅用地有近40宗:

1、大運新城南片工調(diào)住,新增15宗宅地,建面約212萬平


(資料圖片)

8月14日,龍崗龍城街道嶂背社區(qū)土地整備利益統(tǒng)籌項目實施方案及土地整備規(guī)劃(草案)對外進行公示。

此項目位于龍城街道嶂背社區(qū),屬于大運新城南擴片區(qū)北側(cè)鄰軌道14號線嶂背站。

項目由原有的多塊工業(yè)用地+3宗四類居住用地,調(diào)整出15塊宅地,也就是說,從以前本想建工業(yè)區(qū),這次大手筆全調(diào)成了宅地,一次性這么大規(guī)模的調(diào)規(guī),這也是繼前海調(diào)宅地后首次。

此項目總用地面積419772.1平方米,規(guī)劃總?cè)莘e2603192平方米(此次調(diào)規(guī)后單宅地就有212萬平)。配套7所幼兒園、兩所72班及一所45班九年一貫制學校;商業(yè)建筑面積超22萬平;規(guī)劃文體設施用地12847.4平方米,以及綠地公園22萬平。從規(guī)劃可以看出,一個大的居住區(qū)躍然于紙上。

調(diào)整后的規(guī)劃

2、南山片區(qū)新增3宗小面積宅地

蛇口交通場站用地調(diào)為居住地

近日,《中國(廣東)自由貿(mào)易試驗區(qū)深圳前海蛇口片區(qū)及大小南山周邊地區(qū)綜合規(guī)劃》局部地塊規(guī)劃調(diào)整的公示,擬規(guī)劃調(diào)整涉及《自貿(mào)區(qū)規(guī)劃》的03-01-08地塊。

03-01-08地塊用地面積為3975平方米,原規(guī)劃為交通場站用地,后調(diào)整為二類居住用地,容積率調(diào)整為“5.5”,配套設施“公交首末站”調(diào)整為“公交首末站。

此地塊隔壁03-01-07地塊也同為二類居住用地。

南山片區(qū),今年還涉及一宗小地塊調(diào),[大學城地區(qū)]法定圖則07-15地塊拆分成兩個地塊,用地面積11667平方米,此次由商業(yè)調(diào)整出了3398平米的二類居住用地,容積率4.3。

3、前海多地塊規(guī)劃大調(diào)!新增10多塊居住用地

媽灣十四-十六單元一次調(diào)整10余宗宅地

4月27日,深圳市前海管理局發(fā)布《中國(廣東)自由貿(mào)易試驗區(qū)深圳前海蛇口片區(qū)及大小南山周邊地區(qū)綜合規(guī)劃》開發(fā)單元十四、十五、十六局部調(diào)整的公示。

調(diào)整情況為開發(fā)單元十四主導功能由“以商業(yè)、藝術(shù)文化娛樂等功能為主”改為“以商業(yè)、藝術(shù)文化娛樂、商務公寓等功能為主”。

開發(fā)單元十五主導功能由“以商業(yè)、商務公寓、居住等功能為主”改為“以商業(yè)、居住、商務公寓等功能為主”。

開發(fā)單元十六主導功能由“以商業(yè)、商務公寓等功能為主”改為“以商業(yè)、居住、商務公寓等功能為主”。

此次調(diào)規(guī)后,新增十余宗宅地,目前這批宅地不知道什么時候會入市。

媽灣02、03街坊由商業(yè)、商務公寓調(diào)整為住宅+商業(yè)用地

2月18日《前海媽灣片區(qū)十五開發(fā)單元》02、03街坊規(guī)劃個案調(diào)整。

由原規(guī)劃的商業(yè)、商務公寓規(guī)劃用地性質(zhì)調(diào)整為商業(yè)用地、二類居住用地、教育設施用地及公園綠地。

街坊用地面積調(diào)整為95025㎡,容積率3.28。計容總建筑面積調(diào)整為311553㎡,全部為地上建筑面積,其中辦公建筑面積65031㎡、商務公寓建筑面積98000㎡、居住建筑面積111200㎡、商業(yè)建筑面積22522㎡、配套服務設施及市政設施建筑面積14800㎡。

調(diào)整后配套服務設施及市政設施包含36班九年一貫制學校(建筑面積以立項為準)、18班幼兒園5800㎡、文化活動室2000㎡、公交首末站積3700㎡、普惠性幼托園1000㎡等。

事實上,這已經(jīng)不是前海第一次第二次調(diào)規(guī)。

根據(jù)規(guī)劃,為構(gòu)建前海宜居宜業(yè)環(huán)境、營造片區(qū)持續(xù)活力和緩解區(qū)域交通壓力,規(guī)劃重點優(yōu)化前海片區(qū)的職住比例。調(diào)整后就業(yè)人口規(guī)模為52萬、居住人口規(guī)模增加至23萬,職住比優(yōu)化為2.3:1,職住平衡大幅優(yōu)化。

4、深灣超總迎22年來首宗地,新增約3.5萬平宅地

今年4月26日,[紅樹灣地區(qū)]法定圖則DY04單元、DY08單元規(guī)劃調(diào)整,原主導功能為“商業(yè)服務業(yè)用地”分別調(diào)整:

DY04單元調(diào)整為“商業(yè)服務業(yè)用地+公共管理與服務設施用地”,一塊用地調(diào)整為“教育設施用地”,建設九年一貫制學校(不少于27班)”;

●?DY08單元調(diào)整為“商業(yè)服務業(yè)用地+二類居住用地”,該單元北部兩地塊調(diào)整為“二類居住用地”,用地面積分別為17388平方米、17222平,容積率均為6.0,兩塊地總建面約20.8萬平,另外宅地將配建9班幼兒園等配套。

這也是深灣超總片區(qū)近22年來首次有宅地供應。此地塊后由中海競得,目前正在建設中,預計明年會入市。

5、龍華大浪一塊23萬平地塊從工業(yè)線調(diào)出,調(diào)整為宅地、教育用地等

7月15日,《[大浪西南地區(qū)]法定圖則01-02、01-05地塊規(guī)劃調(diào)整,此次調(diào)出地塊位于大浪街道,用地面積232018平方米。根據(jù)《[大浪西南地區(qū)]法定圖則01-02、01-05地塊規(guī)劃調(diào)整方案》(公示版),擬規(guī)劃用地性質(zhì)為二類居住用地、教育設施用地、林地、供應設施用地、道路用地。

調(diào)入地塊位于福城街道,用地面積480307平方米。根據(jù)《九龍山產(chǎn)業(yè)園區(qū)涉及法定圖則未覆蓋區(qū)域的規(guī)劃設計條件》,規(guī)劃用地性質(zhì)為普通工業(yè)用地、綠地、發(fā)展備用地、道路用地。

6、寶中商地調(diào)宅地

6月1日,寶中03-26地塊土地規(guī)劃調(diào)整,此次規(guī)劃原來的商業(yè)用地+二類居住用地調(diào)整為二類居住用地,用地面積15240平方米。

據(jù)法定圖則上顯示,項目位于寶安中心區(qū),金科路與羅田路交匯處,鄰近寶安海韻學校與新安中學(集團)(高中部),第5大道高發(fā)西岸花園等,位置非常不錯。

03-26地塊此前為兩塊商業(yè)用地(03-26、03-27地塊),2022年5月兩塊地合并為新的03-26地塊,用地性質(zhì)變更為商業(yè)用地+二類居住用地(C1+R2)。此次又全調(diào)為住宅用地。

7、坪山新調(diào)增3塊二類居住用地,增加住宅建面23萬平

7月19日,深圳市規(guī)劃和自然資源局坪山管理局發(fā)布《[竹坑地區(qū)]法定圖則08-01、08-02等5個地塊規(guī)劃調(diào)整事宜》。

調(diào)整后,一宗商業(yè)用地+兩小宗公共交通用地和社會停車場庫用地,合并并調(diào)整為二類居住用地,用地面積29058平方米,容積率4.5,另外兩宗“現(xiàn)狀保留”的四類居住用地,調(diào)整為“規(guī)劃”的二類居住用地,用地面積分別為13917平方米、9805平方米,容積率分別為4.3、4.0。

這樣,坪山竹坑一口氣新增3塊可規(guī)劃的二類居住用地,增加住宅建面23萬平。

在今年之前,深圳也調(diào)出了一批非常好的地塊,如寶安目前將入市的越秀瑞樾府、北站的華潤超核項目都是商業(yè)調(diào)住宅的項目地。

另外,目前很多舊改將原規(guī)劃調(diào)成住宅的也非常多;可見,為解決居住問題,維護房價穩(wěn)定已經(jīng)是大方向,后續(xù)還會有不少工、商地變更為住宅,對于置業(yè)者來說,當然是好事。

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