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“爸爸”賴(lài)賬,物企預(yù)虧潮起

文/樂(lè)居財(cái)經(jīng)靳文雨

夏走秋至,轉(zhuǎn)眼八月已經(jīng)過(guò)半。

往年這個(gè)時(shí)候,正是上市物企爭(zhēng)先恐后發(fā)布業(yè)績(jī)的時(shí)候,但如今,雖已進(jìn)入到了2023年半年報(bào)披露期,大部分物管企業(yè)卻依舊按兵不動(dòng),遲遲不肯公布成績(jī)單。


(資料圖片僅供參考)

目前來(lái)看,A股物企中天服務(wù)(002188.SZ)率先交了卷,新大正(002968.SZ)緊隨其后。而陣容更龐大的港股物業(yè)板塊,則僅有京城佳業(yè)公布了中期業(yè)績(jī)。

比起往年的熱鬧,從地產(chǎn)分拆而來(lái)的物業(yè)股,似乎仍被地產(chǎn)行業(yè)揮之不去的寒潮裹挾,無(wú)法順利脫身。

繼方圓生活服務(wù)發(fā)布首個(gè)預(yù)虧公告后,建業(yè)新生活成為第二家預(yù)虧的物企。相比方圓生活服務(wù)的千萬(wàn)級(jí)預(yù)虧,建業(yè)新生活的預(yù)計(jì)虧損已經(jīng)界乎約2億到4億之間,這一數(shù)值,相當(dāng)于其去年同期的凈利潤(rùn)總額。

除了上述兩家物企外,碧桂園服務(wù)、新城悅服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)、榮萬(wàn)家、蘇新服務(wù)及遠(yuǎn)洋服務(wù)等6家物企,也披露了半年報(bào)業(yè)績(jī)預(yù)告。

從已披露業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)或發(fā)布業(yè)績(jī)預(yù)告的物企來(lái)看,除少數(shù)物企仍能保持向上態(tài)勢(shì)之外,多數(shù)物企的業(yè)績(jī)?cè)鏊俨患邦A(yù)期,凈利潤(rùn)也在繼續(xù)承壓下滑。究其原因,多與應(yīng)收賬款壞賬增加有關(guān)。

地產(chǎn)行業(yè)高速狂飆的時(shí)代里,從地產(chǎn)分拆而來(lái)的物業(yè)股,吃盡了關(guān)聯(lián)方的紅利;部分公司更是憑借上市募來(lái)的資金豪爽并購(gòu)、跑馬圈地。

但隨著行業(yè)“高光”褪去,如何處理野蠻生長(zhǎng)時(shí)代所遺留下的商譽(yù)以及應(yīng)收款、尤其是關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司的應(yīng)收款,正成為上市物企面臨的一大考驗(yàn)。

如今,半年度業(yè)績(jī)大考交卷鈴聲臨近,部分物企或是由于業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)不太好看,亦或是仍在進(jìn)行梳理,等待董事會(huì)最后批準(zhǔn),業(yè)績(jī)披露的時(shí)間,也不斷拖延至期末。

業(yè)績(jī)?nèi)猿袎合禄?/strong>

在今年3月份的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上,碧桂園服務(wù)的CFO黃鵬曾謹(jǐn)慎地為收入和利潤(rùn)樹(shù)下了雙位數(shù)以上的年增長(zhǎng)目標(biāo),“雙位數(shù)指的是小的雙位數(shù)至少不低于10%的增長(zhǎng)”。此外黃鵬還提到公司毛利率在今年會(huì)有回升。

不過(guò),從8月1日晚間碧桂園服務(wù)公布的盈利警告來(lái)看,其營(yíng)收和利潤(rùn)增長(zhǎng)暫未達(dá)標(biāo)。

今年上半年,碧桂園服務(wù)的營(yíng)收微增,預(yù)期206.50億元至208.50億元收入,較2022年同期的200.55億元增長(zhǎng)2.97%至3.96%。營(yíng)收的增長(zhǎng)主要由于收費(fèi)管理面積增長(zhǎng),及“三供一業(yè)”業(yè)務(wù)增長(zhǎng)導(dǎo)致。

利潤(rùn)方面,碧桂園服務(wù)預(yù)計(jì)今年上半年未經(jīng)審核稅前利潤(rùn)約32.14億元至35.71億元,未經(jīng)審核期內(nèi)凈利潤(rùn)約24.76億元至27.52億元,未經(jīng)審核歸屬于本公司股東的凈利潤(rùn)約23.18億元至25.76億元,未經(jīng)審核歸屬于公司股東的核心凈利潤(rùn)約26.02億元至28.91億元。

各項(xiàng)利潤(rùn)的最高預(yù)期,均沒(méi)有超過(guò)2022年同期的數(shù)值。對(duì)此,碧桂園服務(wù)解釋道,利潤(rùn)下降主要是由于集團(tuán)非業(yè)主增值服務(wù)和小區(qū)增值服務(wù)的收入及毛利率均下降等因素導(dǎo)致。

不只是碧桂園服務(wù),受到地產(chǎn)危機(jī)波及的物企,多數(shù)都難改業(yè)績(jī)承壓下滑的命運(yùn)。

據(jù)樂(lè)居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線》統(tǒng)計(jì),目前發(fā)布了2023年上半年業(yè)績(jī)或業(yè)績(jī)預(yù)告的物企共有11家。其中僅有新城悅服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)、蘇新服務(wù)和京城佳業(yè)4家物企的凈利潤(rùn)呈正增長(zhǎng)。其余7家物企則盈利不佳,凈利潤(rùn)有所下滑。

此外,方圓生活服務(wù)和建業(yè)新生活兩家則難逃虧損的命運(yùn)。根據(jù)方圓生活服務(wù)內(nèi)幕消息,其預(yù)期公司于2023年中期期間的未經(jīng)審核凈虧損將不超過(guò)1860萬(wàn)元,而去年同期業(yè)績(jī)錄得純利約為1740萬(wàn)元。

建業(yè)新生活則預(yù)期2023年上半年可能錄得未經(jīng)審核綜合凈虧損約2億至4億,而其在2022年上半年錄得未經(jīng)審核綜合純利3.01億。

應(yīng)收款壞賬難解

眼下,上市物企不僅面臨聯(lián)地產(chǎn)輸送面積變少、外拓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的情況。其在地產(chǎn)行業(yè)野蠻生長(zhǎng)時(shí)代所遺留下的商譽(yù)以及應(yīng)收款、尤其是關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司的應(yīng)收款等問(wèn)題,也猶如重石壓身。

從物企公布的業(yè)績(jī)預(yù)告來(lái)看,不少物企凈利潤(rùn)下滑或出現(xiàn)虧損的原因,仍與應(yīng)收賬款壞賬增加有關(guān)。如方圓生活服務(wù)在公告中提及,預(yù)期凈虧損主要由于物業(yè)管理服務(wù)分部及房地產(chǎn)代理服務(wù)分部撥備應(yīng)收款項(xiàng)減值虧損大幅增加所致。

事實(shí)上,在2022年報(bào)里,方圓生活服務(wù)的回款難題早已顯露。

數(shù)據(jù)顯示,截至2022年12月31日,方圓生活服務(wù)的應(yīng)收貿(mào)易款項(xiàng)賬面金額為1.21億元,較2021年同期的1.04億元增長(zhǎng)16.3%;而2022年的減值虧損1449.5萬(wàn)元,則較2021年同期的949.9萬(wàn)元增長(zhǎng)約52.6%,減值虧損增幅遠(yuǎn)大于應(yīng)收貿(mào)易款賬面金額的增幅。

扣除減值虧損后,截至2022年12月31日,方圓生活服務(wù)的應(yīng)收貿(mào)易款項(xiàng)由2021年度約9412.9萬(wàn)元上升至約1.07億元。

值得一提的是,今年六月下旬,通過(guò)置換交易,鶴山市富都物業(yè)發(fā)展有限公司曾用了23套住宅物業(yè),向方圓生活服務(wù)抵銷(xiāo)了1600萬(wàn)元的應(yīng)收款項(xiàng)?!叭舨皇沁@份抵房協(xié)議簽得及時(shí),方圓生活服務(wù)在今年上半年的凈虧數(shù)額或許會(huì)更大?!庇袠I(yè)內(nèi)人士點(diǎn)評(píng)道。

建業(yè)新生活在業(yè)績(jī)預(yù)告中也提及,預(yù)期未經(jīng)審核綜合凈虧損主要由于房地產(chǎn)行業(yè)下行引發(fā)流動(dòng)性危機(jī),導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的相關(guān)應(yīng)收賬款信用風(fēng)險(xiǎn)上升。

遠(yuǎn)洋生活服務(wù)方面則表示,今年上半年,公司在綜合考量了經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略及應(yīng)收款項(xiàng)回款情況后,主動(dòng)收縮了回款保障并不理想的非業(yè)主增值服務(wù)業(yè)務(wù)。

出于謹(jǐn)慎性原則,建業(yè)新生活對(duì)賬面的應(yīng)收賬款及金融資產(chǎn)等資產(chǎn)進(jìn)行了減值測(cè)試并計(jì)提了減值,而遠(yuǎn)洋生活服務(wù)對(duì)應(yīng)收款項(xiàng)等計(jì)提資產(chǎn)減值虧損也大幅增加。

從結(jié)果來(lái)看,建業(yè)新生活2022年上半年的未經(jīng)審核綜合純利能達(dá)3.01億元,但今年上半年其可能錄得未經(jīng)審核綜合凈虧損約2億至4億。遠(yuǎn)洋生活的擁有人應(yīng)占溢利則近乎“腰斬”,從2022年的2.67億元預(yù)期減少至1.2億元至1.33億元。

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