今日（8月17日）地產(chǎn)走勢兩落兩起，收盤微跌，表明市場對(duì)該板塊分歧仍較大，后續(xù)或醞釀變盤。龍頭房企方面，截至收盤，保利發(fā)展收平，萬科A微跌0.07%，招商蛇口微跌0.21%。

板塊代表ETF方面，地產(chǎn)ETF（159707）早盤沖高回落，午后場內(nèi)價(jià)格一度跌超1.5%，尾盤再度沖高，收盤跌幅收窄至0.34%。該ETF全天換手率超14%，成交額5241萬元，交投活躍。

從K線圖來看，地產(chǎn)ETF（159707）今日再次收十字星，表明多空力量依然膠著。這或與行業(yè)當(dāng)前面臨的分歧一致，從板塊利好來看，地方政策“紅包”持續(xù)釋放；從利空來看，樓市基本面依然承壓。地產(chǎn)板塊該何去何從？本文將從地方、居民以及機(jī)構(gòu)視角來淺析。

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【松綁“限跌令”？地方“妙招”頻出】

自7月高層會(huì)議后，各地樓市支持性政策頻繁發(fā)布，除去優(yōu)化公積金政策等，松綁“限跌令”的消息也值得一提，如四川省雅安市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)近期出臺(tái)15條樓市措施，包括對(duì)“限跌令”進(jìn)行了一定的調(diào)整。

措施提出，雅安經(jīng)開區(qū)全力支持房企積極開展針對(duì)黨政機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位職工、醫(yī)務(wù)人員、教師、外來務(wù)工人員、三區(qū)在外工作人員等群體購買商品房的團(tuán)購活動(dòng)，開發(fā)企業(yè)團(tuán)購優(yōu)惠價(jià)格，不計(jì)入商品房備案價(jià)格跌幅比例范圍。

分析師認(rèn)為，各地出臺(tái)樓市扶持政策有助于提振市場信心，但也不可忽略價(jià)格調(diào)節(jié)的因素。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，房地產(chǎn)市場探底過程中，業(yè)界人士提出應(yīng)放松或取消限購、限售等限制性政策，但這其中還應(yīng)提及一個(gè)重要的隱性限制因素：“限跌令”。對(duì)于一些賣得不好的項(xiàng)目，房企若有調(diào)整價(jià)格的需求和意愿，一些地方如果能適度放寬新房銷售價(jià)格的管理，也許對(duì)活躍交易會(huì)起到一定的作用。

【購房信心不足？積極信號(hào)已現(xiàn)】

居民視角主要是通過數(shù)據(jù)來側(cè)面反映。

第一則是直接的銷售數(shù)據(jù)。從有關(guān)部門公布的數(shù)據(jù)來看，2023年1-7月，全國商品房銷售額70450億元，同比下降1.5%；商品房銷售面積66563萬平方米，同比下降6.5%。商品房銷售額同比轉(zhuǎn)負(fù)，銷售面積降幅擴(kuò)大，說明7月銷售數(shù)據(jù)仍在探底。

第二則是中長期信貸數(shù)據(jù)。從上周發(fā)布的社融數(shù)據(jù)來看，7月居民戶中長期貸款減少672億元，當(dāng)月出現(xiàn)負(fù)值，意味著當(dāng)月居民還款額超過當(dāng)月貸款額，居民加杠桿的動(dòng)力和意愿都不足，地產(chǎn)需求端持續(xù)承壓。

當(dāng)前市場一致偏向認(rèn)為，當(dāng)前居民購房信心仍然不足，主要是由于收入與就業(yè)預(yù)期較弱導(dǎo)致。不過，機(jī)構(gòu)指出行業(yè)已出現(xiàn)4大積極信號(hào)。

華泰證券表示，政策定調(diào)、地方執(zhí)行、貨幣政策和經(jīng)紀(jì)人預(yù)期方面已經(jīng)出現(xiàn)積極信號(hào)，期待更多一二線城市落實(shí)優(yōu)化地產(chǎn)政策，并與其他一攬子經(jīng)濟(jì)政策形成合力，共同推動(dòng)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)向好，穩(wěn)定居民的房價(jià)預(yù)期和購房需求。

【機(jī)構(gòu)：支持性政策有望進(jìn)一步落地】

多數(shù)機(jī)構(gòu)認(rèn)為，在行業(yè)基本面承壓的背景下，支持性政策有望進(jìn)一步落地，釋放積極信號(hào)，增強(qiáng)信心，帶動(dòng)行業(yè)景氣度回升。對(duì)于具體機(jī)會(huì)，則表示建議關(guān)注國央企背景房企以及優(yōu)質(zhì)民營房企。

萬聯(lián)證券認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)基本面表現(xiàn)仍然較弱，銷售端持續(xù)回落以及融資端資金到位緩慢等加劇行業(yè)資金面壓力，高層會(huì)議對(duì)行業(yè)表述相對(duì)積極，期待進(jìn)一步的支持性政策落地。建議關(guān)注財(cái)務(wù)穩(wěn)健、銷售表現(xiàn)較好、土儲(chǔ)充足的國央企背景房企以及部分優(yōu)質(zhì)民營房企，及受益于竣工端高增的相關(guān)地產(chǎn)鏈個(gè)股。

開源證券指出，7月中央指導(dǎo)政策陸續(xù)出臺(tái)，下半年隨著地方政策落地改善供求關(guān)系，居民信心有望提振，政策窗口期值得關(guān)注。持續(xù)看好投資強(qiáng)度高、布局區(qū)域優(yōu)、機(jī)制市場化的強(qiáng)信用房企，包括優(yōu)質(zhì)央國企；財(cái)務(wù)穩(wěn)健的民企和混合所有制企業(yè)。

地產(chǎn)ETF(159707)基金經(jīng)理蔣俊陽表示，展望未來，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)逐步改善，剛性和改善性合理住房需求有序釋放，以及促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展相關(guān)政策逐步顯效，房地產(chǎn)市場有望逐步走穩(wěn)。中長期看，具有央國企背景的房地產(chǎn)開發(fā)商和財(cái)務(wù)穩(wěn)健的民營開發(fā)商，或?qū)⑾硎艽溯喰袠I(yè)供給側(cè)改革帶來的發(fā)展紅利，地產(chǎn)龍頭公司整體投資機(jī)會(huì)值得關(guān)注。

就央國企及頭部優(yōu)質(zhì)房企配置而言，建議特別關(guān)注地產(chǎn)ETF（159707）。資料顯示，地產(chǎn)ETF（159707）跟蹤中證800地產(chǎn)指數(shù)，匯集市場16只頭部房企，在投資方向上具有明顯的頭部集中度優(yōu)勢，前十大成份股權(quán)重超8成！

同時(shí)，中證800地產(chǎn)指數(shù)成份股國企央企含量高，同時(shí)享受“中特估”概念加持。地產(chǎn)ETF（159707）也是目前市場上唯一跟蹤中證800地產(chǎn)指數(shù)的行業(yè)ETF，具備稀缺性與辨識(shí)度。

風(fēng)險(xiǎn)提示：地產(chǎn)ETF被動(dòng)跟蹤中證800地產(chǎn)指數(shù)，該指數(shù)基日為2004.12.31，發(fā)布日期為2012.12.21，指數(shù)成份股構(gòu)成根據(jù)該指數(shù)編制規(guī)則適時(shí)調(diào)整。文中指數(shù)成份股僅作展示，個(gè)股描述不作為任何形式的投資建議，也不代表管理人旗下任何基金的持倉信息和交易動(dòng)向?；鸸芾砣嗽u(píng)估的本基金風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)為R3-中風(fēng)險(xiǎn)，適合適當(dāng)性評(píng)級(jí)C3以上投資者。任何在本文出現(xiàn)的信息（包括但不限于個(gè)股、評(píng)論、預(yù)測、圖表、指標(biāo)、理論、任何形式的表述等）均只作為參考，投資人須對(duì)任何自主決定的投資行為負(fù)責(zé)。另，本文中的任何觀點(diǎn)、分析及預(yù)測不構(gòu)成對(duì)閱讀者任何形式的投資建議，亦不對(duì)因使用本文內(nèi)容所引發(fā)的直接或間接損失負(fù)任何責(zé)任?；鹜顿Y有風(fēng)險(xiǎn)，基金的過往業(yè)績并不代表其未來表現(xiàn)，基金管理人管理的其他基金的業(yè)績并不構(gòu)成基金業(yè)績表現(xiàn)的保證，基金投資需謹(jǐn)慎。